ワンルームマンション投資で失敗する理由と回避策

ワンルームマンション投資は、マンションの一室を賃貸物件として購入し、入居者から家賃収入を得る投資手法です。
サラリーマンでも気軽に始められることから近年注目を集めていますが、実際には様々な理由で失敗してしまうケースも少なくありません。

あらかじめマンション投資の失敗事例を知っておくことで、リスク回避策も講じやすくなります。
既にワンルームマンションを所有していて不安がある方も、リカバリ方法を知ることができるでしょう。

この記事では、知っておくと不安も失敗のリスクも軽減できる
・失敗事例
・失敗を回避する方法
・損失を減らす出口戦略
について解説していきます。

不動産投資の失敗の定義とは

ワンルームマンション投資における失敗とは、最終的な収益がマイナスになった場合を指します。

失敗＝①キャッシュフロー悪化②売却損③両方　の3パターンの可能性があります。

不動産投資のよくある失敗パターン5選

空室が続いてしまった

空室が埋まらずに家賃収入が入らない、という失敗事例は多く聞かれます。

マンションやアパートを一棟経営している場合、1室空室になってもダメージはそれほど大きくありませんが、ワンルーム経営での空室は家賃収入が0になるので経営に大打撃を与えます。

さらになかなか入居者が決まらない場合、家賃を下げるなどの対応も必要になり、入居が決まっても結果的に利回りが悪化するなど、空室による損失は非常に大きなものと言えるでしょう。
 

利回りだけを見て物件を購入してしまった

高利回りにつられて物件を購入した結果、失敗してしまうという方も非常に多いです。

中古物件や郊外にある価格の低い物件は利回りが高く算出される傾向にあります。

しかし、そのような物件は空室が続いてそもそも収入がなかったり、改修工事で多額の費用がかかるなど大きな損失を生む可能性があります。

不動産投資において利回りは重要な要素ですが、利回りだけに捉われないようにしましょう。
 

不動産会社の話を鵜呑みにしてしまった

不動産会社の意見を鵜呑みにしてしまったり、他社と比較せずに決めてしまったりして失敗する不動産投資家も多くいます。

中には「リスクを伝えない」「都合がいい物件を押し付けようとする」など、悪質な不動産会社もあり、不動産投資会社選びを失敗すると大きな損失に繋がってしまいます。

一社のみで決めようとすると情報が偏って正しい判断ができません。複数社を比較検討したうえで自分自身で身の丈に合った物件を見極めましょう。
 

シミュレーションが甘かった

空室ができた時の利回りやキャッシュフローのシミュレーションができていなかった、という失敗理由を挙げる不動産投資家もいます。

「空室」やそれに伴う「家賃低下」、「利回りの低下」などは想定できるリスクです。

しかし、事前のシミュレーションが甘いと実際に空室になった際に、補填のための出費が想定外のものとなるなど、不動産投資の失敗に繋がってしまう可能性があります。

事前のシミュレーションと対策によって不動産投資の成功率は大きく変わるので注意しましょう。
 

ローンの返済計画が不十分だった

ローンの返済計画が不十分で、計画通りに返済ができずに失敗してしまうケースもあります。

・不動産投資ローンを組んだものの空室が発生して返済が滞ってしまった
・早く無借金状態で家賃収入を得たいために返済期間を短く組んだことで月々の返済額が高くなってしまい、資金繰りが厳しくなってしまった

など、不動産投資ローンは借入金額が多く金利も高いので、空室時に返済が滞ったり返済計画を見誤ったりして、結果的に利益が出にくい状況になってしまうことがあります。
ローンを組む前には厳しめにシミュレーションをしておきましょう。

中古ワンルームマンション投資のよくある失敗例

 

投資失敗例01：設備の交換・修繕で想定以上の出費が･･･

 
販売価格の安さに飛びついて中古のワンルームマンションを購入してしまうと、思わぬリスクが隠れていることがあります。

 
相場に比べて安い中古のワンルームマンションは、見かけこそきれいでも、トラブルの種が潜んでいるケースがあります。特に初心者の方はトラブルの種を見抜くことができず、パッと見の印象が良ければ購入してしまう傾向にあります。ですが、後に設備トラブルが顕在化すると想定以上の負担になるため、注意が必要です。

中古ワンルームマンション投資のシミュレーションをおこなうとき、月々の家賃収入からローンの返済額を引くだけの人がいます。「毎月の家賃収入が7万円で、ローンの返済が5万円だから、月々2万円の黒字になるな。1年で24万円、2年で48万円か。多少、修繕費は出るかもしれないけど何とかなるだろう」という算段です。しかし、設備の故障などで一度に50万円の出費が発生したらどうなるでしょう？ 2年で48万円を見積もっていた収益は丸ごと吹き飛んでしまいます。そのうえ、空室によって家賃収入が得られない期間が発生したら、当初のシミュレーションは大幅な修正を余儀なくされます。
 

投資失敗例02：空室率が高く、想定していた利回りが･･･

不動産投資の最大のリスクは「空室リスク」です。

 
築20年を超えるような中古のワンルームマンションは、当然、設備やデザインが古く、入居者のニーズに合わない可能性があります。
大学が近いのであれば10代～20代前半の若者が入居者になるので、設備やデザインが古い物件は敬遠されます。
た、人気のエリアには新築物件も次々と建築されていきます。もちろん家賃との兼ね合いになりますが、新築の物件に比べると築年数の古い物件は競争力がありません。
 
いくら表面利回りが高くても、空室になってしまえば本末転倒です。中古物件であるがゆえの需要の低下も踏まえて、投資計画を立てなければいけません。
 

投資失敗例03：サブリース契約にして後悔･･･

 

 
サブリースとは、不動産会社（サブリース会社）が物件を借り上げ、その物件を転貸する仕組みのこと。サブリース会社が借主となり、入居者の有無にかかわらず家賃を保証してくれるため、空室リスクを気にせずに賃貸経営ができるのがメリットです。
 
しかし、サブリースにはいくつかの注意点もあります。まず、サブリース契約では手数料として家賃収入の10～15％程度を徴収されます。また、一般的なサブリース契約では、最初の5年間は家賃を定額で保証するものの、その後は家賃の見直しがおこなわれ、家賃が下げられるケースがあります。
 
ワンルームマンションのサブリース契約において、5年後の更新で家賃が数万円下がるのは珍しいことではありません。
そうなると、Fさんのように収支が突然マイナスに転じるおそれがあります。
また、本来の賃貸経営ではオーナーに入るはずの礼金や更新料もサブリース会社の収益になるため、満足のいくキャッシュフローを得られないこともあります。「空室にしたくない」という理由だけでサブリースを選択すると、後悔することになりかねません。

 

新築ワンルームマンション投資のよくある失敗例

 

投資失敗例01：売却したくでも売却できない･･･

 

 
新築ワンルームマンションの販売価格には、ディベロッパーの利益や広告宣伝費、人件費などが上乗せされているため、物件の実質的な価格よりも3割程度高くなっているのが一般的です。しかし、最初の入居者が付くとすぐに「中古」の扱いになり、実質的な物件の評価額で値付けされます。そうなると、少なくとも3割以上は価格が下がり、購入時の価格を大幅に下回ってしまうのです。
 
基本的に、不動産投資は長期的な運用を前提とするものであり、特に新築のワンルームマンションは短期で売却するのに適しません。ローンを完済するまで持ち続けることを前提とした投資戦略が重要になってきます。
 

投資失敗例02：家賃を下げないと入居者が入らない･･･

 
日本人は新築物件を好む人が多いため、新築のワンルームマンションも相場より高めの家賃で貸し出すことができます。これを「新築プレミアム」と言いますが、新築プレミアムを過信すると後悔することになります。
 

 
中古物件になったら、新築プレミアムの家賃設定で貸し出すのは困難です。実際にCさんは、当初15万円だった家賃を12万円に下げるまで入居者が付きませんでした。新築プレミアムは一時的な付加価値でしかなく、最初の入居者が退去した後はその価値が無くなります。次の入居者を探すときには中古の家賃相場に合わせないと入居者を確保するのは難しく、家賃を下げれば利回りも低下していきます。
 
新築ワンルームマンションを購入する際は、新築プレミアムからの家賃下落を考慮して、どの程度の下落まで許容できるのかを見極めたうえで投資判断をすることが大切です。
 

投資失敗例03：思ったほど節税効果が得られない･･･

 
不動産投資のメリットの一つに節税効果があります。ですが、節税効果を狙ってワンルームマンションを購入すると、後悔することになるかもしれません。
 

 
不動産投資で節税効果があるとされている税金は、主に相続税と所得税・住民税です。相続税の節税効果は期待できますが、新築ワンルームマンションの場合、所得税・住民税の節税効果は大きなものではありません。
 
新築ワンルームマンション投資を始めた初年度は何かと初期費用が発生するため、賃貸経営が赤字になることも少なくありません。このような場合、給与所得などがある方は、賃貸経営で発生した赤字分を給与所得から差し引くことができます（損益通算）。この損益通算によって所得が減るため、所得税や住民税の節税につながります。しかし、多額の経費が発生するのは物件を購入した年だけであり、2年目以降は経費が減ります。そのため、初年度のような節税効果は期待できないのです。
 
もちろん、2年目以降も減価償却による節税効果は得られます。減価償却とは、経年によって生じる建物の資産価値の目減りを経費として計上できる仕組みのことで、物件の取得費用を規定の減価償却期間にわたって毎年按分して経費計上することができます。
 
とはいえ、マンションなど鉄筋コンクリート造の建物の減価償却期間は47年です。47年かけて経費計上していくことになるので、1年あたりの節税効果はそれほどインパクトのあるものではありません。節税効果はあくまでも不動産投資の「おまけ」のメリットであり、それを主目的として新築ワンルームマンションを購入するのは考えものです。
 

 

ワンルームマンション投資の失敗を防ぐ方法

不動産投資の知識を身に着ける

不動産投資の正しい知識は失敗を防ぎ自分の身を守るために必要です。
・不動産投資のしくみ
・不動産投資のメリット・デメリット
・物件の選び方
・不動産投資ローンの選び方
など、不動産投資の基礎知識は本やWEBメディア、セミナーへの参加などを利用して最低限身に着けておきましょう。
 

空室を回避する方法を知る

前述で紹介した失敗事例の多くが「空室」が関係しているように、空室リスクを回避することは失敗を避けるためには重要なポイントです。

・駅が近いなど利便性が高い
・賃貸需要が高いエリア
・競合物件との差別化ポイントがある
など、空室にならない物件を選ぶようにしましょう。

また、家賃が相場より高かったり入居者の募集活動が遅かったりすると、物件購入後の空室リスクを高めてしまうので注意しましょう。

失敗してるかも？と思ったら。今から取れるリカバリー策

 

運用コスト削減

「毎月の固定費」を見直すことが、収支改善の重要な一手です。

特に管理会社に支払う手数料や原状回復費用などのコストが高すぎる場合、これら利益を圧迫する要因になります。

管理品質を下げずにコストを抑えられる会社に乗り換えることで、手元に残るお金を増やすことが可能です。
複数社から見積もりを取り、費用だけでなく対応力も比較検討してみましょう。
 

賃料改定

長く入居している賃借人がいる場合は、長年据え置いたままの賃料が周辺相場よりも安くなっていることも。

少しの賃料アップでも、年間を通してみると収支改善に大きく影響します。
ただし、入居者にとって過剰な値上げは退去につながる恐れもあるため、タイミングや交渉方法には注意が必要です。
 

金利交渉・繰上返済の検討

金融機関に金利交渉することが可能なケースがあります。
借入当初から年数が経っていて、他行より金利が高い（目安としては3.5%～程度）場合は借り入れ金融機関と金利交渉することが可能な場合があります。

また、条件交渉が難しい場合は金融機関を変更する「借り換え」により返済額が軽減される可能性があります。
借り換えに際する手数料などがかかりますが、元々借入金額が大きい不動産の場合は金利の数パーセントの違いが総返済額に大きく影響します。
 

売却タイミングを逃さない

不動産価格が高騰しているときは、今まで赤字キャッシュフローだった方が赤字をとり戻し黒字化させるチャンスです。
特に10年以上前に不動産を購入した方は、現在の意外な査定額に驚くかもしれません。

まさにここ数年バブルともいえる状況なので、売却タイミングは逃さないよう相場を注視していきましょう。

後悔しないワンルームマンションの出口戦略

ワンルームマンションでキャピタルゲインを狙う為には、「売り方」をよく練ってから専門知識のある不動産業者と二人三脚で売却するべきです。
この章では、高く売却するための具体的な方法を提案します。
 

空室を埋めてから売る

投資用のワンルームマンションを高く売るためには、なるべく賃貸を付けてから売却すると良いです。
投資用ワンルームマンションを購入する投資家は、安定した家賃収益を得ることを目的としています。
そのため、既に入居者がいてどのくらいの収支で回っているか一目瞭然の賃貸中物件の方がスムーズに購入を判断できます。

かといって売り急ぐあまり安い金額で貸してしまうのはおすすめできません。
家賃が1,000円違うだけで売買金額が30万円以上も変わってくるケースも珍しくないので、適正な金額で借りてくれる入居者を探してから売却活動を始めましょう。
 

投資用ワンルームマンション売買に強い不動産会社を見つける

不動産売却をする時は、とりあえず大手不動産会社に頼めば大丈夫だろうと思っている方もいるのではないでしょうか。
しかし、大手不動産会社の場合、不動産を全般的に扱っているため、投資用マンションに強いとは限りません。

投資用マンションを高く売却するには、投資用マンションに強く、その中でもワンルームマンションを専門に扱っている不動産会社がおすすめです。
どの分野でもそうですが、やはり専門的にその分野を扱っているところが一番強いです。

投資用ワンルームマンションを専門としている会社は、投資用物件を探している顧客や不動産会社とのつながりが豊富である場合が多く、スピーディーかつ高値の売却を見込める可能性が高くなります。
 

 

不動産の相場を把握する

不動産の売却で相場を把握しておくことはとても重要です。
不動産の相場を把握していないと、高く設定し過ぎて売れない、安く設定し過ぎて損をしてしまうリスクがあります。相場を把握するには、専門に取り扱っている不動産会社に相談すると良いでしょう。1社だけでなく複数の不動産会社から査定してもらうのも大事です。

 

売却の流れを把握しておく

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

事前知識を身につけておらず、売り急ぐあまり安く買い叩かれてしまったなど、売却後に後悔しないように、事前に準備しておくものや売却の流れ、売却にかかる期間は必ず把握しておきましょう。

 

 
不動産を売却するにはある程度時間がかかるので、スケジュールに余裕がなく値下げする結果にならないよう、余裕を持って売却活動を開始しましょう。
売却に必要な作業は不動産会社に任せられますが、物件によって必要になる書類は異なってくるので、住宅ローンなど自分の物件に関する情報を事前に把握しておくことが大切です。
 
住宅ローンについては、借り入れる際は担保として抵当権を設定するのが一般的です。住宅ローンを完済すると抵当権は抹消となりますが、売却価格が住宅ローンの残債より低い場合は、その差額を自己資金や買い替えローンなどで補うことになります。売却時には残債を一括で返済する必要があるので注意しましょう。

まとめ

ワンルームマンションに関する正しい知識を持つことで回避できる失敗は多くあります。
不動産投資の成功率を上げるためにも、事前の準備をしっかりと行い計画的にすすめていきましょう。

また、ワンルームマンション売却で失敗しないためには、「空室を埋めてから売る」「投資ワンルームマンションに強い不動産会社を見つける」「不動産の相場を把握する」というポイントが大事になってきます。
ここのポイントを疎かにしてしまうと、不動産売却で損をしてしまう可能性があるので注意しましょう。
 
特に「投資ワンルームマンションに強い不動産会社を見つける」ことは、売却で成功させるためには絶対必要な部分になります。先ほども説明しましたが、投資物件に強い不動産会社は、ネームバリューのある不動産会社はどちらかというとファミリータイプの方が強い場合が多いです。
投資用ワンルームマンションの売却であれば、投資用ワンルームマンション専門の不動産会社のほうが値段も高く、スピーディーに売却できる可能性は高いです。