【決定版】ワンルームマンションの空室率を下げるための完全ガイド

ワンルームマンション経営では、空室率が高まると毎月の家賃収入が直接的に減少し、キャッシュフローが不安定になりがちです。

しっかりと入居者を確保できないと、ローンの返済や物件の維持管理費をまかなうことが難しくなる場合もあります。そのため、空室率を低減させることは安定経営の大きな鍵となります。

本ガイドでは、空室率が収益に与える影響や主な原因を踏まえながら、実践しやすい改善策を幅広く考察します。

人口動態や地域特性など、ワンルームマンションの需要を左右する要素に着目し、手軽に取り組める対策から中長期的に検討すべき戦略までを整理しました。多角的なアプローチを理解し、実行することで空室率の上昇リスクを効果的に回避していきましょう。

空室率が収益に与えるインパクトを理解しよう

まずは空室率がどのようにマンション経営の収益に影響し得るか把握しましょう。
空室率の上昇はキャッシュフローの低下や資産価値の減少など、多岐にわたるリスクを伴います。

ワンルームマンションの空室リスクは、毎月の家賃収入を左右する大きな要素です。
安定した賃貸経営を目指すためには、物件を運用する期間を通じて稼働入居率を高水準に保つことが欠かせません。
 

キャッシュフローと経営リスクへの影響

不動産投資では、空室が続くと家賃収入が減少しローン返済や管理費を十分にまかなえなくなる懸念があります。
特に築年数の浅い物件であっても、供給過多のエリアでは競合が増え、空室期間が長引くケースも見られます。
空室が長引けば長引くほど経営リスクは増大し、余裕資金の確保や追加投資が難しくなるのです。
 

高い空室率が資産価値に及ぼすデメリット

空室リスクが高い物件は投資家や金融機関から敬遠されがちで、物件そのものの評価が下がる可能性が大きいです。
たとえロケーションが良くても、空室の状態だと売却時に不利となり、希望価格で売れない場合もあります。
長期的に安定収益を確保するためにも、空室率をコントロールする戦略は不可欠です。

最新データで見るワンルームマンションの空室率推移

地域や時期によって変動する空室率の推移を把握し、どのような要因が関係しているのか理解することが重要です。
 

国土交通省のデータからみる「空室率」

※本グラフは国土交通省　住宅事情の変化と現状をもとに株式会社FGHが作成したものです。

国土交通省のデータによると、住宅総数と総世帯数の差は50年以上前から徐々に広がり続けています。
2008年以降は13%を超える水準で空き家の率が推移しています。

今後、単独世帯の増加により2030年頃までは世帯数の増加が見込まれますが、その後は減少が続くと予想されています。
2030年以降、全国的な空室率の上昇はより加速していくでしょう。
 

地域によって差がある「空室率」

一般的に都心部の好立地な賃貸物件は入居需要が高く、周辺に大学や企業が多いエリアでは単身者層による安定した賃貸ニーズが期待できます。

一方、地方や郊外部では人口が減少している地域もあり、空室率が平均より高まりやすくなる傾向も見られます。したがって、ワンルームマンション経営を検討する際には、その地域の最新データをチェックし、需要と供給のバランスを見極めることが大切です。
 

エリアごとの人口動態やワンルームマンションの特徴をみてみる

 

 

地域によって差がある「平均居住期間」

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が2023年10月に発表している『日管協短観』によると、単身入居者の平均居住期間は以下のとおりです。
 

 

関西圏は東京に比べて入居時の初期費用が安い傾向があります。結果として入退去のハードルが下がり、気軽に引っ越ししやすい文化が形成されています。

また、後述しますが関西圏では条件交渉の割合が高いです。
つまり、価格に敏感な入居者が多く、より好条件を求めて転居する傾向が出やすいと考えられます。
 

なぜ空室が埋まらない？ワンルームマンション空室率が上昇する5つの原因

空室率は物件自体の問題だけでなく、マーケティングや外部要因によっても高まることがあります。ここでは主な原因を5つ整理します。

もし物件が高い空室に陥っている場合、その原因を的確に特定しないと改善策を打ち出しても効果が出にくくなります。
 

① 建物の老朽化や設備の陳腐化

築古のマンションでは、室内設備や共用部分の劣化が目立つと入居者の満足度が下がりがちです。
特にキッチンや水回りなどの設備が古くなっていると、競合物件との比較で後れを取ってしまいます。老朽化の進行を放っておくと、最終的には大規模なリノベーションが必要になり、コスト増にもつながります。
 

② 家賃設定のミスマッチ

近隣相場をリサーチせずに家賃を設定すると、高すぎたり安すぎたりして入居希望者に敬遠される場合があります。
高い家賃設定では競合物件と比べられた時に不利になり、安すぎる家賃では物件のグレードやオーナー側の収益が適正に評価されにくくなります。
バランスの取れた家賃を設定するには、周辺相場や物件特性を踏まえた綿密な検討が必要です。
 

③ 募集・管理体制の不備

入居募集のタイミングや情報発信が遅れると、希望者に物件を見つけてもらえないケースが増えます。
また、内見対応が迅速でなかったり、物件の問い合わせへのレスポンスが遅いと、他の物件に流れてしまうかもしれません。
管理会社や広告戦略を見直し、募集活動を効率化することが入居率の向上に直結します。
 

④ 周辺エリア需要の変化と供給過多

地域の人口減少や新規マンション建設ラッシュなど、需要と供給のバランスが変化すると、一気に空室率が上昇する場合があります。
特に人気エリアでも、新築物件が数多く供給されると、築年数の経ったマンションは相対的に見劣りしてしまうこともあるのです。
地域の開発計画や人口動態を注視し、柔軟に対応することが求められます。
 

⑤ ターゲット層の動向を捉え切れていない

単身者や学生などの特定ターゲット層が求める設備や周辺環境を正しく把握できていないと、物件の魅力が訴求しきれません。

例えば学生が多いエリアではインターネット環境やセキュリティを重視する傾向が高く、単身社会人が多い地域では駅からの距離やコンビニの有無などが大きなポイントになります。
入居者のライフスタイルに合った開発・運営を行うことが欠かせません。

空室を改善するための8の具体的対策

空室率を下げるために、物件価値の向上や募集戦略を含めた総合的な取り組みが必要です。
一時的な家賃値下げだけでなく、設備投資や長期的なメンテナンス計画もあわせて検討することで、空室期間の短縮と入居の定着が期待できます。
こうした複合的アプローチが、安定した収益を支える大きな手がかりとなります。
 

① リフォーム・リノベーションで物件価値を高める

築年数が経過した物件ほど、古い内装や水回りの設備が敬遠される傾向にあります。
そこで、リノベーションを行うことで生活感やデザイン性を大きく向上させ、競合マンションとの差別化を図ることができます。
改修コストはかかるものの、その後の家賃アップや入居率向上が見込まれ、結果的には収益改善に寄与するでしょう。
 

② 入居者に人気の設備を導入して差別化する

オートロックや宅配ボックス、無料インターネットなどの設備は、単身者にとって大きな魅力となります。
特に都心部のエリアや女性入居者を意識した物件であれば、カメラ付きインターフォンを設置しセキュリティ面を向上させたりするのもおすすめです。
地域やターゲット層によって導入すべき設備は変わるため、周辺物件の調査や入居者の声を積極的に取り入れましょう。
 

② ペット可や楽器可などターゲットを決め物件を差別化する

通常は制限されがちなペット飼育や楽器演奏を許可すると、該当ニーズを持つ入居希望者を一気に引き寄せることができます。
ニッチな層向けの物件は選択肢が限られるため、条件に合致すれば初期コストや少々の家賃差も受け入れてくれるケースが少なくありません。

最近ではDIY可な物件も人気になっています。オーナー様側で大規模なリノベーションをしなければいけないほどの築古の物件などは、いっそのこと住み手にリノベーションを任せてみてはいかがでしょうか。

時代や入居者のニーズを取り入れ、差別化戦略を強化しましょう。
 

③ 家賃・敷金・礼金や初期費用の見直しをする

初期費用の都合で入居を断念する人もいるため、敷金・礼金の大幅な引き下げやフリーレントの導入は有効な施策となります。
入居後の生活コストだけでなく、契約時に必要な負担がどれだけ軽くなるかは、多くの借り手にとって重要な判断材料です。
相場や周辺物件との比較をしつつ、柔軟にプランを設定することで競争力を高められます。

また、周辺相場より家賃を下げて入居者を募集するという対処法は、いたってシンプルではあるのですが最も効果的です。
たとえば、家賃10万5,000円のお部屋が空室3か月続いた場合、31万5000円の損失になります。
そこで家賃を5,000円下げて即決まるよう調整したとします。
平均入居期間の3年入居者がついたとすると、5,000円×36ヶ月で当初家賃より18万円収入は減りますが空室期間が長引くより得をするという計算になります。

 

④ 効果的な広告戦略を打ち立てる

入居者の多くがインターネット検索やスマートフォンで物件情報を探す現代、媒体選びは重要です。
魅力的な写真や動画を掲載し、物件の良さが伝わるキャッチコピーを考案することで、問い合わせの数を大きく伸ばすことができます。
賃貸ポータルサイトやSNSなど、多様なチャネルを活用しつつ、物件特性に合った広告を打ち出しましょう。
 

魅力的な写真を撮るためにできること

募集期間だけでも一時的に照明を設置したり、スタンドライトや植栽で装飾し実際に居住したときの間取りの雰囲気が伝わりやすくすると印象が変わります。
写真映えだけではなく、内見時にも入居希望者に好印象を与えることができるでしょう。
 

⑤ 管理会社を見極めて連携を強化する

管理会社の実績や募集体制の質は入居率に直結します。
信頼できる管理会社では、適切なタイミングでの広告展開や内見対応もスムーズに行われ、空室期間の短縮に大きく貢献します。

オーナーとしては、管理会社の提案を受けつつも方向性を共有し、互いに改善のアイデアを出し合う協力体制を築くことが大切です。
 

 

賃貸物件の成約率はどれくらい？

入居希望者が内見に来た場合の成約率をご存知でしょうか？新築・築浅物件でも成約率は30％と低水準なのです。
築古物件の場合は立ったの10％です。この数字を知っておけば、いかに営業マンが努力してくれたのかが良く分かるでしょう。

数ある物件の中から自分の物件を紹介してくれ、成約に結びつけてくれる努力をしてくれた営業マンには常に感謝の心を持ちましょう。
 

⑥ 管理会社（仲介会社）に業務委託料（広告料/AD）を払う

賃貸不動産の業界には、貸主様から仲介業者へ「広告料/AD」として業務委託料を支払うパターンがあります。
業務委託料は賃料の1ヵ月分から2ヶ月が多く、これが仲介報酬として加算されるため仲介業者の営業マンは何も委託料がついてない物件よりついている物件の方を紹介したくなります。

一時的な出費にはなってしまいますが空室リスク回避に効果が期待できます。
 

 

⑦ オンラインやSNSを活用した露出アップをはかる

リモート見学や動画配信は、遠方からの内見希望者にも効率的にアピールできる方法として注目を集めています。
SNSで物件の先行情報やキャンペーンを発信することで、潜在的な入居希望者の興味を引きやすくなります。
場所柄やライフスタイルに合わせた情報提供を心がけ、オンラインの強みを最大限に活かしましょう。
 

⑧ のぼり旗やチラシでアピールする

ネット広告が主流の現代でも、物件近辺のターゲットにアプローチするにはのぼり旗やチラシが有効です。

例えばこの付近に住みたいなと街を歩いている時、のぼり旗が立っているとこのアパートは募集をしているから、問い合わせてみようという思考が働きます。

オンライン施策とオフライン施策を組み合わせることで、多方面から入居者を獲得できる点が魅力です。

長期的視点で見るワンルームマンション経営と空室率対策

空室率の改善は短期的なテコ入れだけでなく、物件の価値を維持し続ける長期的な視野が欠かせません。
リフォームや広告活動などの短期的な施策にとどまらず、物件を長期間にわたって魅力的に維持する計画性が重要となります。
要するに、「入居者が住み続けたくなるような環境づくり」が欠かせないということです。

例えばマンション自体の日頃の管理や、大規模修繕が適切に行われる物件なのかも重要なポイントです。

物件の清掃状況や共用スペースの衛生面はもちろん、管理人や管理会社の対応の良さなど、細かい部分の積み重ねが退去率を低下させます。
分譲マンションの場合はなかなかご自身での改善が難しい部分ではあると思いますが、区分所有者として管理人や管理会社に指摘することは可能です。

長期目線で見ることで、物件の価値と安定収益を着実に伸ばすことができるのです。
 

建物メンテナンスと設備更新の計画的実行

外壁や共有部分のメンテナンス、エレベーターや給排水設備の定期点検などは、長期的に見ればコストを抑える鍵です。

劣化してから修繕を検討するのではなく、あらかじめ修繕計画を策定し、段階的に投資を行うことで大規模リフォームを後回しにするリスクを減らせます。
結果的に空室率が抑えられ、物件の魅力を維持しやすくなるでしょう。
 

入居期間を長くするコツ

設備やサービスを充実させるだけでなく、入居者とのコミュニケーションも大切です。
例えば定期的なアンケートやオンラインでの問い合わせ窓口を整備することで、住まいに対する不満を早期に把握し改善できます。
入居者の満足度を高める取り組みを続けるほど、退去を防ぎ、結果的に安定収益につなげられます。

まとめ・総括：ワンルームマンションの空室率を制して安定収益を実現

安定収益を得るためには、定期的な市場調査や入居者の声を活かした運用改善が必須です。
今後も人口構成や生活様式は大きく変化していく可能性があり、その変化に柔軟に対応するマンションこそが選ばれ続けます。
ワンルームマンション経営者としては、決して一度きりの改善で終わらせず、常に空室率を意識した取り組みを進めていくことが成功のカギとなります。