サブリースの場合入居者の更新料・敷金・礼金はどうなる？

サブリース契約では、不動産オーナーが物件を一括で借り上げる形を取るため、物件管理の手間を減らしながら家賃収入を得られる仕組みが特徴です。
とはいえ、実際に入居者が支払う更新料や敷金・礼金をどのように取り扱うのか、その流れは一般的な賃貸契約と異なる部分があります。

入居者から貸主に支払われる更新料はおもに2年や3年といった契約更新のタイミングに発生し、敷金や礼金の扱いも物件ごとに異なるケースが見られます。
サブリースの場合は、契約内容によってオーナーとサブリース会社の収益や費用分担の仕方が変わるため、利益を最大化するには詳細を理解しておくことが重要です。

この記事では、サブリース契約下での更新料・敷金・礼金の動きや留意点を解説し、オーナー側にとっての課題やメリットを整理します。初心者の方にもわかりやすくポイントを押さえているので、これからサブリース契約を検討している方にもぜひ参考にしてください。

サブリース契約とは？基本と仕組みを解説

まずはサブリース契約の概要や一般的な流れを押さえて、収益をどのように担保するのかを理解しましょう。
サブリース契約は、不動産オーナー（貸主）からサブリース会社が物件を一括で借り上げ、その後に入居者と契約を結ぶ形式の賃貸管理手法です。
物件の空室リスクを軽減できる一方、契約内容次第では実際の家賃収入が市場相場より低くなる場合もあります。
特に長期の契約では、中途解約や賃料見直しの条件を事前に確認しておくことが大切です。

契約期間は数年から長いもので35年ほどまで幅広く、新築物件ではより長期の契約が組まれる傾向があります。
中古物件の場合は2～3年の契約を繰り返し自動更新するケースも多く、将来的な家賃見直しのタイミングをどのように設定するかが重要となります。
サブリース会社との交渉を丁寧に行うことで、安全な収益を確保しつつリスクを低減できるでしょう。

サブリース契約には、定められた期間内であっても家賃保証が撤回されたり、保証額が減額されるリスクもあります。
さらにサブリース会社が倒産した場合、オーナーは家賃収入を確保できなくなる恐れもあるため、契約前にサブリース会社の信頼性を十分に調査することが欠かせません。
 

サブリース契約の特徴

物件を一括借り上げする仕組みのため、空室が発生してもサブリース会社から一定の家賃が支払われる点は大きなメリットです。ただし、その保証額は物件の立地や築年数、契約期間によって設定が変わります。契約中に見直しが行われることも多く、実際の収益は当初の想定を下回る可能性があるため、契約内容のチェックは念入りに行いましょう。

また、サブリース会社が入居者募集や物件管理を代行するため、オーナーとしての手間は大幅に軽減されます。しかし管理業務の質はサブリース会社によって異なるため、過度に管理を任せきりにせず、コミュニケーションを取りながら運用していくことが望ましいです。
 

管理委託との比較

従来の管理委託では、オーナーが入居者と直接賃貸借契約を結び、管理会社に物件管理のみを委託する形式です。この場合、家賃は入居者から直接オーナーに支払われるため、空室リスクはオーナー自身が負うことになりますが、家賃収入をそのまま手にできる強みがあります。

一方サブリースでは、オーナーはサブリース会社と契約を交わし、入居者との契約はサブリース会社が行う形です。空室リスクを低減できる反面、保証家賃は相場より低い設定が一般的となり、収益性に関しては注意が必要です。

サブリースで更新料・敷金・礼金はオーナーが受け取れる？

サブリース契約の大きなポイントは、入居者が支払う更新料や敷金・礼金がどのように扱われ、オーナーに還元されるのかという点です。
更新料や敷金・礼金は、もともと入居者と物件オーナーとの間の契約において取り決められる費用です。
しかし、サブリースの場合は契約主体がサブリース会社となるため、これらの費用がどのように処理されるかは契約内容次第となります。
契約書に明記されていない場合、後々トラブルを招く可能性があるため、初期段階で詳しく確認しておきましょう。
 

更新料はどうなる？

更新料の取り扱いは契約形態や当事者間の合意事項によって異なりますが、一般的にはサブリース会社が全額を受け取りオーナー様には渡らない場合が多いです。
契約締結前に、更新料の分配方法や支払タイミングを明確にしておくことで、後のトラブルを回避できるでしょう。

契約期間が2～3年の短期更新タイプの場合は、オーナー側の収益に直結する要素にもなるため、更新料をサブリース会社とどのように分け合うのかをはっきりさせることが大切です。
長期契約の場合は、更新料が発生しない形もあるため、契約期間と更新料の関係を総合的に考慮しましょう。
 

更新料の平均額は家賃何ヶ月分？

地域によって差がありますが、更新料の相場は一般的に家賃1〜2ヶ月分程度とされています。
首都圏では2ヶ月分、関西圏などでは1ヶ月分もしくは無しというケースも存在します。
その地域の慣習や物件の競争力によって大きく変わる点に留意しましょう。
 

敷金はどうなる？

敷金は、基本的には管理会社やサブリース会社が預かり管理会社変更などの際にはそのまま引き継がれます。
家賃の滞納があったときに充填したり、退去の際の原状回復費用として使用されたりします。
退去の際に残額がある場合は還付の手続きを、預かった敷金よりも原状回復費用が多くなった場合は請求業務を行います。

サブリース業者がオーナーに再預託するケースも

サブリース業者が入居者から預かった敷金を、物件のオーナーへ再預託する契約もあります。
再預託する契約では全額を渡すケースもあれば、双方の話し合いで割合を決め一部を再預託するケースもあります。

再預託する場合は入居者からの家賃に滞納が発生した場合や、退去者の原状回復にするときの敷金の動かし方、また原状回復作業や請求作業を誰の責任で行うのかなどの取り決めが必要になります。
この場合も、敷金はあくまで借主からの「預り金」なので、収入とは切り離して考えましょう。
 

敷金の平均額は家賃何ヶ月分？

敷金の平均額も地域・物件によって大きく異なり、家賃1〜2ヶ月分程度が一般的です。都心部ではさらに高額に設定されている場合もありますが、最近は敷金ゼロを打ち出している物件も増えています。
敷金が高すぎると入居者確保が難しくなるケースもあるため、競合物件や市場動向も踏まえて設定しましょう。
 

ペット飼育可の場合は敷引きが発生することも

ペット飼育を許可した場合、退去時に壁紙や床の汚損が想定よりも大きくなる可能性があるため、追加の敷金や敷引きを設定することがあります。
これによってオーナーが負う修繕リスクを軽減できますが、入居希望者が限られる場合もあるため、一長一短です。
サブリース会社がペット可物件として運用する場合は、家賃設定や敷金設定を慎重に行うことが必要となります。
 

礼金はどうなる？

礼金も更新料と同様に、サブリース会社が全額を受け取りオーナー様には渡らない場合が多いです。

そもそも、礼金を徴収するかどうかは、地域の習慣や物件の人気度によって異なります。
近年は礼金ゼロ物件をアピールすることで入居者を確保するケースも増えており、結果的に礼金そのものを設定しないサブリース契約も存在します。
契約前に礼金がどの程度オーナーに還元されるのかをしっかり確認しましょう。
 

礼金の平均額は家賃何ヶ月分？

礼金の平均額も敷金と同様、地域差が大きいですが、1〜2ヶ月分の家賃を基準に設定する物件が多いです。首都圏では2ヶ月分以上を設定する事例も見られますが、礼金なし・敷金なしの物件も増えてきています。入居者の初期費用を抑えやすくすることで、空室リスクの軽減に寄与するケースもあるため、市場動向を踏まえた柔軟な設定が望まれるでしょう。
 

AD（広告料）はどうなる？

AD（広告料）は、空室募集を委託する不動産仲介会社へ支払われる費用のことで、新規入居者確保のために用いられます。
サブリース契約の場合、広告料はサブリース会社が一部または全額を負担するケースがある一方、オーナーが負担するタイプの契約も存在します。

契約内容でADをどのように取り扱うか、支払う額やタイミングは事前に確認し、運用開始後に想定外の出費が生じないよう注意を払う必要があります。
長期的な視点で見たとき、高額なADを支払っても入居率が上がるのなら結果的にメリットが大きい場合もあるので、サブリース会社と十分に交渉しましょう。

サブリース契約にかかる費用は？

サブリース契約で発生する費用は手数料や修繕費用など多岐にわたり、オーナー側が把握しておくべき点が数多くあります。
サブリース契約は空室リスクを軽減するメリットがある反面、毎月の手数料や将来的な修繕・リフォームコストなど、一定の経費がかかります。費用項目を整理し、サブリース会社とどこまでを負担し合うのかを明確化することが理想的です。契約前にシミュレーションを行い、リスクとリターンを総合的に判断しましょう。
 

サブリース会社に支払う手数料相場

サブリース会社への手数料は、契約内容や家賃保証の範囲によって異なりますが、家賃収入の数％から10％前後が相場とされます。地域や物件の特性によっても変動し、保証率が高いほど手数料が割高になる傾向です。
保証内容が充実しているプランでは、空室時の家賃補填だけでなく、修繕やリフォームの一部サポートが含まれることもあるため、コストとサービスを総合的に比較検討することが求められます。
 

オーナーが負担する手数料以外の費用

サブリース契約では、手数料のほかに建物の大規模修繕や室内のリフォーム費用など、物件管理に関する部分的なコストはオーナーが負担します。特に築年数が経っている物件では修繕項目が多くなるため、長期的な資金計画が必要です。
サブリース会社によっては、一定規模以下の修繕や原状回復費の一部を負担してくれる場合もありますが、契約時に細かい範囲を必ず確認することが大切です。いずれにしても、資産価値を維持するためにはオーナー側の適度な投資が欠かせません。

サブリース契約を解約したいと思ったら！

サブリース契約を途中で解約するケースや契約満了時に解約する場合、それぞれの流れと違約金がどのようになるかを確認しましょう。
サブリース契約は中長期的なスパンで結ばれることが多いため、途中で解約を検討する際は慎重に進める必要があります。解約の手順や違約金の有無は契約書に定められているため、判断する前に契約内容をしっかり読み込むことが基本です。

また、契約満了時に解約を考えている場合でも、一定期間前の事前通知が必要なことが多く、通知が遅れると自動更新されるリスクがあります。解約をスムーズに進めるには、サブリース会社と早めに相談を始め、予想外の費用負担が発生しないように計画的に手続きを行うことがポイントです。
 

中途解約の手続きと違約金

サブリース契約の途中解約を希望する場合、多くの契約では違約金が発生する可能性があります。違約金の金額は、残りの契約期間や家賃保証の内容などによって変動し、高額になるケースもあります。
中途解約に踏み切る前に、家賃収入への影響や他の管理形態への移行コスト、入居者との再契約など、総合的な視点でメリットとデメリットを比較することが重要です。一度解約すると復帰が難しい場合もあるため、慎重に検討しましょう。
 

満期解約の手続きと違約金

サブリース契約が満期を迎えた際、オーナーには更新や解約、契約条件の再交渉など複数の選択肢があります。満期解約を選択する場合でも、契約書で定められた通知期限に従い、指定の手続きを踏む必要があります。
契約内容によっては満期時に違約金が発生しないケースも多いですが、保証内容を継続してもらいたいならば再契約の条件を見直す必要があるでしょう。家賃保証の見直しや新たな手数料の設定など、サブリース会社側から提案がある場合もあるため、焦らずに検討することが大切です。

【まとめ】サブリースの更新料と契約運用のポイント

サブリース契約では、更新料や敷金・礼金の取り扱いが長期的な収益に直結するため、契約前に細かい部分まで確認することが大切です。
サブリース 更新料や敷金・礼金の分配方法は、契約書に明示されている場合でも実際の運用で見落とされがちな部分があり、後からトラブルとなるケースも見受けられます。オーナーとサブリース会社の双方にメリットを感じる条件を引き出すには、事前の情報収集や複数社の比較検討が欠かせません。
長期的な契約になるほど、家賃の見直しや契約更新をめぐる交渉の機会が増えます。サブリース会社の信頼性や実績をしっかり確認し、将来的な収益性とリスク軽減のバランスをとりながら契約を結ぶことで、安定した不動産投資が期待できるでしょう。