【2026年最新】福岡市中央区のワンルームマンション売却事情｜相場・売り時・注意点を徹底解説
投稿日2025/08/26
天神ビッグバンに湧く、福岡市中央区
福岡市中央区は、九州の経済・文化・行政の中心であり、福岡の「顔」ともいえる都市機能を担っています。
市の中心部である博多・天神・大名エリアでは、交通利便性や生活インフラの充実度が高く、特に駅近の築浅・中築物件や管理状態の良い物件に特に人気が集中しています。
ワンルームマンション市場においては、中古価格・賃料水準ともに福岡市内で頭一つ抜けています。
特に天神エリアを中心とした再開発「天神ビッグバン」や、周辺での大型プロジェクトが継続的に進行しており、投資家からの注目度は全国的にも高い水準にあります。
一方で、近年は供給の積み増しが続いたことで、築年数が経過した物件や駅から距離のある物件では競争が激しくなりつつあります。
都心至近エリアの新築・築浅物件は高賃料帯で安定していますが、それに押される形で、築古ワンルームは入居付けや賃料維持に戦略が求められる局面が増えてきました。
福岡市中央区の中古ワンルームマンション相場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）
福岡市中央区の中古ワンルームマンションの成約価格は、2013年頃には400万円台と、首都圏と比べても手頃な価格帯で取引されていました。
そこから徐々に上昇を始め、2020年には1,000万円を突破。その後は新型コロナ流行の影響もあり一時的に下落したものの、1,000万円前後を推移しています。
天神エリアを中心にオフィス・商業施設が集積しており、ワンルーム需要の大半はこの都心部に集中しています。
「天神ビッグバン」とよばれる大規模プロジェクトが進行し、資産価値への期待感が高まったことも価格上昇に寄与しました。
価格上昇を支えているのは主に新築や築浅の高価格帯物件であり、今後は築古物件との間で価格の二極化がより鮮明になっていくと考えられます。
福岡市中央区の中古ワンルームマンション売却査定相場
直近1年の取引で多かった平米単価は28.2～63.3万円でした。
25㎡のワンルーム参考査定価格は705～1,583万円です。
平均売却期間は 79.8 日※です。
※売却活動開始から決済日までの日数を算出しています。株式会社FGH成約実績（全期間）より
※本分布図は、株式会社FGH仲介成約実績よりFGHが作成したものです。（数値は2026年2月9日時点のもの 過去1年データ）
福岡市中央区の中古ワンルームマンションは、築年数が価格に大きく影響します。
築35年を超える物件では、査定単価が㎡あたり25万円前後まで落ち込むケースが多くなります。
株式会社FGHの査定価格は＝売れる価格を算出しております。
ぜひ参考にしてみてください。
＼ FGHにおまかせ ／
福岡市中央区のワンルームマンション賃料相場推移
福岡市中央区のワンルームマンション賃料平均は 7.6万円です。（2026年2月20日現在）
※本グラフは、Yahoo!不動産 福岡県の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2026年2月20日時点のもの）
福岡市中央区のワンルームマンション賃料は、長らく5万円台前半〜中盤で安定的に推移していました。しかし2025年3月には6万円を突破し、その後も上昇を続けています。
近年の建築コストや物価上昇に伴い新築物件の賃料設定も高めにシフトしており、それが既存の築浅・築古物件の賃料水準にも波及していると考えられます。結果として、これまでの“5万円台”という相場感から一段高いレンジへ移行する局面に入ったといえるでしょう。
福岡市中央区の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
福岡市中央区は市内でも商業・ビジネス・文化の中心であり、博多や天神に隣接する利便性の高さから、単身世帯や若年層を中心にワンルームマンションの需要が根強いエリアです。
ただし、人口動態の長期的な見通しを見ると、2040年を境に全体人口が減少傾向に入り、特にワンルーム需要を支える生産年齢人口は2030年頃をピークに減り始めると予測されています。
長期的には需給バランスの変化に注意しつつも、中央区は引き続き「都市型ワンルーム需要の核」としての地位を保ちやすいエリアといえます。
福岡市中央区の外国人割合
2024年12月末現在の住民基本台帳人口199,118に対し、外国人住民数は5,738と外国人割合は2.8%です。
福岡市中央区の主要駅と乗降者数ランキング
| 順位 | 駅名 | 乗者数（人/日） | 主な路線・運営会社 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 天神駅 | 227,920 | 福岡市地下鉄（空港線）/西日本鉄道（天神大牟田線） |
| 第2位 | 赤坂駅 | 30,349 | 福岡市地下鉄（空港線） |
| 第3位 | 天神南駅 | 23,031 | 福岡市地下鉄（七隈線） |
出典：九州旅客鉄道株式会社 駅別乗車人員上位300駅（2024年度）、福岡市中央区地下鉄 事業概要、西鉄グループ 鉄道事業の概要
西鉄福岡（天神）駅や天神地下街と直結し、福岡市中央区の商業中心地です。
福岡県庁の旧所在地跡や、裁判所（福岡高等裁判所・地方裁判所・簡易裁判所）、福岡市中央区役所などがあり、官公庁街の一面があります。
3つの百貨店と5つの商業施設がある便利なエリアです。
2023年3月に博多まで延伸したことにより、一層便利になりました。
また、高速バスターミナルがあり、九州各地をはじめ、東京・愛知・香川・愛媛・山口・岡山・島根・広島方面に乗り入れています。
福岡市中央区の主要施設・主要大学
福岡市中央区の主要施設
岩田屋本店、福岡三越、博多大丸の3つの百貨店が並びます。
インバウンド需要を呼び込むため、化粧品ブランドなどの高級商材にも力をいれているそうです。
雨の日でも人が集まる福岡の大動脈。天神の地下を南北に貫く全長約590ｍの地下街です。
1日平均約40万人が利用します。
黒田長政が築城した「福岡城」では、国指定重要文化財の天守台や多聞櫓、大濠公園側にある県指定有形文化財・潮見櫓などをめぐることができます。
福岡市中央区の主要大学と自宅外通学者数（推定）
福岡市中央区に大学のキャンパスはありません。
福岡市中央区のハザードマップ
大雨による洪水で河川の堤防が壊れたり、水があふれたりした場合の浸水予測ハザードマップです。
■0.3ｍ未満（膝下浸水）■0.3ｍ～0.5ｍ未満（床下浸水）
■0.5ｍ～1ｍ未満（床上浸水）■1ｍ～3ｍ未満（1階床上～軒下浸水）
■3ｍ～5ｍ未満（2階床上～3階軒下浸水）
出典：国土地理院「ハザードマップポータルサイト」をもとに株式会社FGHが作成したものです。
那珂川や涌井川流域は地盤が低く、鴻巣山やそのふもとを除くほとんどのエリアで浸水リスクが高くなっています。
福岡市中央区の再開発情報
福岡市中央区内では、天神を中心に再開発プロジェクトが予定されています。
「天神ビッグバン」ともよばれ、老朽化したビルの建替えを促進し、天神地区を「アジアの拠点都市」として再整備する計画です。
場所：福岡市中央区中央区天神二丁目の一部
概要：建物の老朽化が進み、耐震性や防災面の課題を抱えているブロックを耐震性の高いビルへの建替える事業です。
西街区が延べ面積88,000㎡、東街区が約138,000㎡の開発。またその中心を南北にはしるメルヘン通りの整備を進めます。
主な施設：店舗、事務所、文化・情報発信、駐車場、公園 等
完成予定：未定
福岡市中央区の人口10万人あたりの刑法犯認知件数
福岡市中央区の刑法犯認知件数は2,846件（2024年01月～12月計上件数）です。
人口10万人あたりの件数は1,429件です。
福岡市中央区のワンルームマンション関連の条例
福岡市中央区では、福岡市の「福岡市中央区建築紛争の予防と調整に関する条例」に沿った建築をする必要があります。
・2以上の階数を有し、かつ、専用床面積が35㎡以下の住戸の数が5以上である集合住宅。
・専用床面積18㎡以上を確保。居室の天井の高さは2.3メートル以上とする。
住戸の数3につき2台以上の自転車又はバイク置場を設置。
・戸数により適切な方法で管理する。
福岡市中央区に似ている日本国内の主要エリア
特徴：渋谷・原宿・表参道のにぎわいがあり、代々木公園や国立代々木競技場などの公共施設を有します。
共通点：都心の若者文化・商業の中心。自然公園や大規模なホールを有するエリア。
＞＞東京都渋谷区のワンルームマンション売却事情について詳しくみる
特徴：心斎橋・なんばの繁華街の賑わいがあり、ビジネス・観光・商業が集積しています。
共通点：駅前の再開発やオフィス集積が進んでおり、地方都市の中核を担うエリア。
＞＞大阪市中央区のワンルームマンション売却事情について詳しくみる
特徴：中京圏全体を背負い、東京～大阪をつなぐポジション。
共通点：商業集積と再開発が進む都心部を抱え、新幹線・空港のアクセスも良い。オフィス街＋繁華街＋住宅が混ざる栄・大須が特に近い
＞＞名古屋市中区のワンルームマンション売却事情について詳しくみる
福岡市中央区のワンルームマンション売却成功事例（体験談・インタビュー）
H様（グランフォーレ薬院 ご売却）
「とても敏速にお話しを進めていただけたのが印象的でした。価格が高すぎる場合は正直に高いと言っていただけるので、相場感や希望金額とどう折り合いをつけるか考えることができたと思います。様々な背景を持った買主様もいらっしゃると思いますので、多くの仲介会社様に依頼し、その中にFGH様もいれるべきと感じました。」
K様（サヴォイグランデス ご売却）
「希望額に近付けて頂くよう買主側と話して頂き助かりました。他社の価格より高くなった事はFGHさんの信頼と実績があってのことだと思います。
」
