【2026年最新】福岡市博多区のワンルームマンション売却事情｜相場・売り時・注意点を徹底解説
投稿日2025/08/30
九州の玄関口に広がる、福岡市博多区
福岡市博多区は、九州の玄関口である博多駅や福岡空港、博多港を擁し、交通・物流の要衝として発展してきたエリアです。
ビジネス街と居住エリアが混在する特性から、単身者需要が非常に厚く、ワンルームマンション市場においても市内有数の規模を誇ります。
特に博多駅周辺は、駅徒歩圏の新築・築浅物件が投資家からの注目度が高く、利便性と資産性の両面で支持を集めています。
一方で、博多区は市内でも供給が活発なエリアであり、築年数が進んだ物件や駅から距離のある立地では、中央区同様に入居付けに苦戦するケースも見られます。
近年は再開発による新築供給が続いているため、賃料維持には差別化や管理の工夫が欠かせない状況です。
福岡市博多区の中古ワンルームマンション相場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）
福岡市博多区の中古ワンルームマンションの成約価格は、2010年代前半までは比較的落ち着いた水準で推移しており、2013年頃には300万円台で購入できる物件も少なくありませんでした。
その後、九州新幹線の全線開通や博多駅周辺の再開発、インバウンド需要の拡大といった追い風を受け、価格は徐々に上昇。
2018年にはついに1,000万円を突破し、全国の投資家からも注目を集めるエリアとなりました。
新型コロナウイルス流行期には一時的な停滞・下落も見られましたが、最近では1,100万円から1,300万円のレンジで推移しています。
特に博多駅徒歩圏や空港アクセスに優れた物件は高値で取引される傾向が強く、立地や築年数によって二極化が進んでいる点も特徴です。
福岡市博多区の中古ワンルームマンション売却査定相場
直近1年の取引で多かった平米単価は30.0～57.2万円でした。
25㎡のワンルーム参考査定価格は748～1,430万円です。
平均売却期間は 86.8 日※です。
※売却活動開始から決済日までの日数を算出しています。株式会社FGH成約実績（全期間）より
※本分布図は、株式会社FGH仲介成約実績よりFGHが作成したものです。（数値は2026年2月9日時点のもの 過去1年データ）
福岡市博多区の中古ワンルームマンションは、築年数が価格に大きく影響します。
築35年を超える物件では、査定単価が㎡あたり25万円前後まで落ち込むケースが多くなります。
株式会社FGHの査定価格は＝売れる価格を算出しております。
ぜひ参考にしてみてください。
＼ FGHにおまかせ ／
福岡市博多区のワンルームマンション賃料相場推移
福岡市博多区のワンルームマンション賃料平均は 7.9万円です。（2026年2月20日現在）
※本グラフは、Yahoo!不動産 福岡県の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2026年2月20日時点のもの）
福岡市博多区のワンルームマンション賃料は、これまで長らく6万円前後で安定して推移してきました。しかし2025年6月時点では6万円台後半へと一段階上昇しており、賃料水準に変化が生じています。
全国的な建築コストの上昇や、新築マンション供給価格の高止まりも中古賃料に波及し、賃料全体を底上げする要因となっています。
福岡市全体で人口流入が続いていることに加え、博多区は生活利便性と広域アクセスを兼ね備えたエリアであるため、今後も一定の賃料上昇圧力がかかる可能性があります。
一方で、駅距離がある物件や築年数が経過した物件では競争が強まり、エリア内での賃料格差がより鮮明になっていくと考えられます。
福岡市博多区の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
福岡市博多区の人口動態を長期的にみると、全年齢人口は2050年頃まで緩やかに増加する見通しです。
福岡市全体で続く転入超過の傾向が博多区にも及び、九州各地や首都圏からの流入によって都市人口が下支えされていることが背景にあります。
特に、交通・商業・オフィスの拠点機能を担う博多区は、若年層から高齢層まで幅広い世代が居住するエリアとして拡大を続けています。
一方で、ワンルーム需要の中心となる生産年齢人口（15〜64歳）は2035年頃をピークに減少に転じると予測されています。
全国的な少子高齢化の影響を免れない点は博多区も同様で、長期的には単身者向け賃貸需要がやや縮小に向かうリスクを含んでいます。
福岡市博多区の外国人割合
2024年12月末現在の住民基本台帳人口242,285に対し、外国人住民数は11,060と外国人割合は4.5%です。
福岡市博多区の主要駅と乗降者数ランキング
| 順位 | 駅名 | 乗者数（人/日） | 主な路線・運営会社 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 博多駅 | 261,627 | JR西日本（山陽新幹線・博多南線） JR九州（九州新幹線・鹿児島本線・福北ゆたか線） 福岡市地下鉄（空港線・七隈線） |
| 第2位 | 福岡空港駅 | 45,316 | 福岡市地下鉄（空港線） |
| 第3位 | 中洲川端駅 | 32,558 | 福岡市地下鉄（空港線・箱崎線） |
出典：九州旅客鉄道株式会社 駅別乗車人員上位300駅（2024年度）、福岡市博多区地下鉄 事業概要、西鉄グループ 鉄道事業の概要
九州最大のターミナル駅で、新幹線・JR在来線・地下鉄空港線が交差する九州の玄関口。駅直結で商業施設「JR博多シティ」やオフィスビルがあり、ビジネス・観光・ショッピングの一大拠点です。
福岡空港の国内線ターミナル直結駅で、空港と市中心部（博多・天神）を10分以内で結ぶアクセスの良さが特徴。全国の大都市圏の空港と比べても、市街地からの近さが際立っています。
福岡市の繁華街「中洲」と、商人の街「川端」に位置する駅。空港線と箱崎線が交差し、博多駅や天神駅へのアクセスが良好です。中洲の歓楽街や商業施設へのアクセス拠点としても機能します。
福岡市博多区の主要施設・主要大学
福岡市博多区の主要施設
九州最大級の全天候型ドーム施設。プロ野球やイベントが多数開催されています。
大型商業施設・映画館・ホテル・劇場が一体になった複合施設です。
博多区の東側に位置し、国内外の交通の要。博多駅から地下鉄で約5分と、国内の大都市空港の中で、市街地に最も近い大規模空港です。
歌舞伎や演劇、コンサートなどが行われる劇場・文化施設です。
亀山上皇銅像や日蓮上人銅像、元寇史料館、十日恵比須神社などの文化財が点在する都市公園。春は桜の名所としても有名です。
福岡市博多区の主要大学と自宅外通学者数（推定）
福岡市博多区に大学のキャンパスはありません。
福岡市博多区のハザードマップ
大雨による洪水で河川の堤防が壊れたり、水があふれたりした場合の浸水予測ハザードマップです。
■0.3ｍ未満（膝下浸水）■0.3ｍ～0.5ｍ未満（床下浸水）
■0.5ｍ～1ｍ未満（床上浸水）■1ｍ～3ｍ未満（1階床上～軒下浸水）
■3ｍ～5ｍ未満（2階床上～3階軒下浸水）
出典：国土地理院「ハザードマップポータルサイト」をもとに株式会社FGHが作成したものです。
福岡空港の西側・南側の御笠川流域は元々低地・埋立地のため、氾濫・浸水リスクが高くなっています。
福岡空港の東側は標高がやや高い地域になっており、浸水リスクは低めです。
福岡市博多区の再開発情報
福岡市博多区内では、博多駅を中心に再開発プロジェクトが予定されています。
「博多コネクティッド」ともよばれ、先進的なビルへの建て替えや歩行者ネットワークの拡大、周辺地区との回遊性を高め、都市機能の向上を目指しています。
場所：博多駅線路上空
概要：九州の陸の玄関口として更なる発展が期待される博多駅周辺地区において、地下鉄七隈線延伸やはかた駅前通り再整備など、交通基盤の拡充とあわせ、容積
率などの規制緩和により、耐震性の高い先進的なビルへの建替えや歩行者ネットワークを拡大するとともに、歴史ある博多旧市街との回遊性を高めることで、都市機能の向上を図っていくプロジェクト。
主な施設：オフィス、ホテル、にぎわいを創る商業や広場など
完成予定：2028年
参考：～ 福岡の未来をつくる ～
いよいよ「博多駅空中都市プロジェクト」始動！
福岡市博多区の人口10万人あたりの刑法犯認知件数
福岡市博多区の刑法犯認知件数は3,321件（2024年01月～12月計上件数）です。
人口10万人あたりの件数は1,370件です。
福岡市博多区のワンルームマンション関連の条例
福岡市博多区では、福岡市の「福岡市博多区建築紛争の予防と調整に関する条例」に沿った建築をする必要があります。
・2以上の階数を有し、かつ、専用床面積が35㎡以下の住戸の数が5以上である集合住宅。
・専用床面積18㎡以上を確保。居室の天井の高さは2.3メートル以上とする。
住戸の数3につき2台以上の自転車又はバイク置場を設置。
・戸数により適切な方法で管理する。
福岡市博多区に似ている日本国内の主要エリア
特徴：東京都心の主要ハブである東京駅を有している。一部には古くからの下町エリアも残り、再開発が活発に行われている
共通点：商業と高級住宅の混在、古くからの街並みと再開発の融合、駅数が多く交通利便性が高い
＞＞東京都中央区のワンルームマンション売却事情について詳しくみる
特徴：関西最大の交通ターミナル「大阪・梅田」エリアを擁し、再開発が集中している
共通点：都市の利便性と居住環境がバランス良く共存している
＞＞大阪市北区のワンルームマンション売却事情について詳しくみる
特徴：新幹線・在来線のターミナル名古屋駅を有し、オフィスと商業施設が集中している
共通点：駅周辺の利便性が高く、地域の経済中枢となっている
福岡市博多区のワンルームマンション売却成功事例（体験談・インタビュー）
H様（ラフォーレ博多駅前 ご売却）
「最初にお電話を頂いてから私の希望する金額でスピーディに話をまとめて頂きました。無駄な動きや話が全く無かったと思います。管理して頂いていた管理会社の社長さんをご存じだったのも安心出来ました。非常に満足のいく結果となりとても感謝しております。」
I様（エンクレスト博多駅前 ご売却）
「当方希望の売却金額の交渉を誠意を持って実践していただいた。適切な時期のきめ細やかな対応、御連絡をしていただき、売却完了まで安心しておまかせすることができました。ありがとうございました。
」
U様（エンクレスト博多ハーモニー ご売却）
「今回、複数の業者に売却の見積もりをお願いしたが、貴社が一番良かった。担当してくれた方も細かいところまでサポートしていただけたのでスムーズに売却ができた。女性スタッフだったのも良かった。お世話になりました。」
