【2025年最新】兵庫県神戸市のワンルームマンション売却事情｜相場・売り時・注意点を徹底解説
【目次】
- 異国情緒と都市機能が調和する港町、神戸市
- 神戸市の中古ワンルームマンション相場動向
- 神戸市のワンルームマンション賃料相場ランキング
- 神戸市の人口動向と将来予測
- 神戸市の外国人割合
- 神戸市の主要駅と乗降者数ランキング
- 神戸市の主要施設・主要大学
- 神戸市のハザードマップ
- 神戸市の再開発情報
- 神戸市の人口10万人あたりの刑法犯認知件数
- 神戸市のワンルームマンション関連の条例
- 神戸市に似ている日本国内の主要エリア
- 神戸市のワンルームマンション売却成功事例（体験談・インタビュー）
- 神戸市のワンルームマンションについてよくある質問
- 神戸市内の区ごとのワンルームマンション事情をみる
- 兵庫県と他の市のワンルームマンション事情をみる
- 兵庫県以外のワンルームマンション事情をみる
異国情緒と都市機能が調和する港町、神戸市
神戸市のワンルームマンション市場は、港町としての歴史と異国情緒に加え、商業・業務機能の集積が進む都市としての側面を兼ね備えています。
三宮を中心とした都心部では、商業施設やオフィスが集中し、単身世帯や転勤者を中心に安定した居住需要が形成されています。
また、大阪や京都へのアクセスも良好で、広域的な通勤・通学需要を背景に空室リスクは比較的低水準に抑えられています。
一方で、中心部の再開発や人気エリアの需要増加を背景に、物件価格は高止まり傾向にあります。
築年数が経過した物件では修繕コストや将来的な賃料下落のリスクも想定されるため、利回りの確保は容易ではありません。
投資にあたっては、立地条件や築年数、将来的な開発計画を見極め、長期的な資産価値を意識した慎重な判断が求められます。
神戸市の中古ワンルームマンション相場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）
神戸市の中古ワンルームマンション市場は、2013年頃に築浅物件の供給増加や都市部での人気の高まりにより、取引価格が一時的に1,450万円まで上昇しました。
その後2017年頃までは、築古物件を中心に手頃な価格帯での取引が中心となり、投資家や初めての購入者でも手が届く状況が続きました。
しかし、都市部の再開発や交通利便性の向上に伴い、再び価格は上昇傾向を示し、コロナ禍でも大幅な下落はなく、1,400〜1,600万円付近で安定しています。
＼ FGHにおまかせ ／
神戸市のワンルームマンション賃料相場ランキング
神戸市のワンルームマンション賃料平均は 5.1万円です。（2025年9月9日現在）
神戸市の区ごとのランキングは以下のとおりです。
第1位中央区 6.4万円
第2位兵庫区 5.5万円
第2位長田区 5.4万円
※本グラフは、Yahoo!不動産 神奈川県の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2025年9月27日時点のもの）
2025年9月時点の神戸市内ワンルーム平均賃料ランキングは、第1位中央区が6.4万円、次いで兵庫区が5.5万円、長田区が5.4万円という結果に。
中央区は三宮・元町・神戸駅周辺を含み、商業施設・オフィス・交通利便性が集中するため、単身者や転勤者向け需要が非常に高いエリアです。
一方、周辺の住宅地エリアは賃料上昇の余地が限られています。
神戸市のワンルーム賃料は、都市中心部の利便性・再開発状況・単身者需要の強さに比例しており、中心区と周辺住宅地で明確な差が出ている市場構造と言えます。
神戸市の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和5(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
神戸市では2020年時点で総人口がすでにピークを越え、今後は減少局面に入っています。特に生産年齢人口（15歳〜64歳）の縮小が続くことで、長期的には住宅需要そのものが縮小していくと見込まれます。
神戸市は、中央区など都市部に人口や商業機能が集中する一方で、地方部では少子高齢化の進行が早く、人口減少が地域格差を拡大させています。
このため、都市部の人気エリアでは依然として賃貸需要が安定しているものの、その他のエリアでは空室リスクや賃料下落の懸念が高まる状況です。
神戸市の外国人割合
2024年12月末現在の住民基本台帳人口1,492,017に対し、外国人住民数は60,211と外国人割合は4.04%です。
兵庫県内で3番目に外国人割合が多い市です。
神戸市の主要駅と乗降者数ランキング
| 順位 | 駅名 | 乗者数（人/日） | 主な路線・運営会社 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 三宮駅（中央区） | 約116,000 | JR西日本（東海道本線）/阪神電鉄本線/阪急電鉄（神戸本線・神戸高速船） 神戸新交通ポートアイランド線/神戸市営地下鉄（西新・山手線・海岸線） |
| 第2位 | 神戸駅（中央区） | 約51,500 | JR西日本（神戸線） |
| 第3位 | 新神戸駅（中央区） | 約49,000 | JR西日本（山陽新幹線）/山陽電鉄 |
| 第4位 | 新長田駅（長田区） | 約47,000 | JR西日本山陽本線/神戸市営地下鉄（西神・山手線・海岸線） |
| 第5位 | 住吉駅（東灘区） | 約32,000 | JR西日本（神戸線） 神戸新交通六甲アイランド線 |
神戸市中央区の中心部に位置し、百貨店や飲食店、オフィスが集まる賑やかな繁華街の玄関口として、多くの人が行き交うエリアです。
神戸港に近く、歴史的建造物や商業施設が点在するエリアで、港町らしい景観と都市機能が融合した地域です。
山と街の間に立地し、観光やビジネスの拠点として便利な立地を誇るエリアで、周辺にはホテルや商業施設も整っています。
戦後の再開発で整備された商業・住宅エリアが広がり、地域コミュニティや文化施設が根付く、長田区の主要駅です。
住宅街と商業施設が混在する落ち着いたエリアで、川沿いや公園も整備され、住環境として人気の高い地域です。
神戸市の主要施設・主要大学
神戸市の主要施設
高さ108mの展望塔で、神戸港や六甲山を一望できます。夜にはライトアップされ、港町神戸のシンボルとして市民や観光客に親しまれています。2023年にリニューアルされ、内部施設も充実しました。
明治時代に外国人居留地として発展したエリアで、洋館が立ち並ぶ異国情緒漂う街並みが魅力です。歴史ある邸宅や資料館を巡りながら、当時の神戸の国際文化を体感できます。カフェや雑貨店も点在し散策に最適です。
日本三古湯のひとつに数えられる名湯で、金泉・銀泉と呼ばれる泉質の異なる湯が楽しめます。豊臣秀吉にも愛された歴史ある温泉地で、古い町並みと旅館、土産物店が軒を連ねます。日帰り入浴施設も多く、観光客に人気です。
「スマスイ」の愛称で親しまれる水族館で、イルカショーや多彩な海洋生物展示が人気です。現在リニューアル工事中で、2024年以降「神戸須磨シーワールド」として新たにオープン予定。地域住民にも愛される施設です。
神戸市の主要大学と自宅外通学者数（推定）
| 順位 | 大学名 | 在学生数 | 自宅外通学者割合（推定） | 自宅外通学者数（推定） |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | 神戸大学 （灘区、中央区、須磨区、西区） | 約15,000人 | 約40% | 約6,000人 |
| 第2位 | 甲南大学（東灘区、西区） | 約10,000人 | 約40% | 約4,000人 |
| 第3位 | 神戸学院大学（中央区、西区） | 約8,000人 | 約40% | 約3,200人 |
| 第4位 | 兵庫県立大学（中央区、西区） | 約2,000人 | 約50% | 約1,000人 |
| 第5位 | 神戸市外国語大学 ポートアイランドキャンパス（中央区） | 約1,000人 | 約40% | 約400人 |
注：自宅外通学者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。
神戸市のハザードマップ
洪水・内水・津波・高潮・土砂災害により被害が出ると予測される場所を示した地図です。
■0.3ｍ未満（膝下浸水）■0.3ｍ～0.5ｍ未満（床下浸水）
■0.5ｍ～1ｍ未満（床上浸水）■1ｍ～3ｍ未満（1階床上～軒下浸水）
■3ｍ～5ｍ未満（2階床上～3階軒下浸水）
出典：国土地理院「ハザードマップポータルサイト」をもとに株式会社FGHが作成したものです。
南部の湾岸エリアの一部で浸水リスクが高いエリアがあります。
浸水の高さは大阪などに比べると低いものの、土石流や地滑りのリスクが高いエリアが多く、特に東灘区、灘区、中央区の山のふもとでは注意が必要です。
神戸市の再開発情報
神戸市では、三宮駅周辺やウォーターフロントエリアを中心に再開発が進んでいます。
場所：三宮駅周辺
概要：三宮交差点に、「まち」との重要な結節点として沿道建築物と一体となった象徴的な空間をつくる
主な施設：にぎわいゾーン、うるおいと集いゾーン、山を感じる自然ゾーン、海へつながる環境ゾーン
竣工予定：2029年度頃
参考：三宮クロススクエア（神戸市）
場所：JR三ノ宮駅の東
概要：三宮駅周辺では6箇所に分散したバス乗降場から1日当たり約1,700便の中・長距離バスが発着しており、これらを集約する西日本最大級の新たなバスターミナルを再整備ビル内に整備します。
主な施設：バスターミナル、オフィス、ホテル
竣工予定：2027年度頃
参考：新たなバスターミナル（神戸市）
場所：神戸市役所本庁舎2号館
概要：建築から60年以上が経過し、老朽化が進んでいたことや、阪神・淡路大震災の被害を受けていたこと等から、建替えを進めています。
主な施設：本庁舎、市民利用空間、ホテル、オフィス、商業施設
竣工予定：未定
参考：市役所本庁舎2号館再整備（神戸市）
場所：ウォーターフロント
概要： 2012年にスタートしたウォーターフロントの再開発事業は、神戸ポートタワーのリニューアル、アリーナの開業で一区切りし、新たなステージに入ります。
「海、山、空を感じ、みなとまちの歴史と未来をつなぐ、新たな価値創造」を全体コンセプトに、「移動・回遊」、「緑とオープンスペース」、「夜景・ナイトタイムエコノミー」、「民間投資によるまちづくり」という4つの戦略のもと、3つのエリアごとにコンセプトを定め、取り組みの方向と将来イメージを示しています。竣工予定：2040年頃
参考：神戸ウォーターフロントグランドデザイン（神戸市）
概要：神戸市全体の活性化に向けて、複数の駅で駅周辺のリノベーションの取り組みが実施されています。
【交流人口の増加を目指す駅】新神戸駅、神戸駅
【定住人口の増加を目指す駅】西神中央駅、名谷駅、垂水駅、鈴蘭台駅、谷上駅、岡場駅
【地域の特性を活かす駅】新長田駅、長田駅、学園都市駅、伊川谷駅、西鈴蘭台駅、北鈴蘭台駅、山の街駅、花山駅、大池駅、有馬口駅、有馬温泉駅、五社駅、神鉄道場駅、霞ヶ丘駅、鷹取駅、兵庫駅、灘駅、六甲道駅、甲南山手駅
参考：リノベーション・神戸（神戸市）
神戸市の人口10万人あたりの刑法犯認知件数
神戸市の刑法犯認知件数は12,504件（2024年01月～12月計上件数）です。
人口10万人あたりの件数は838件です。
（兵庫県平均は709人/10万人あたり）
神戸市のワンルームマンション関連の条例
神戸市はワンルームマンション関連の条例として「神戸市民の住環境等をまもりそだてる条例」が適用されます。
・専用床面積が30㎡未満の住戸を10戸以上有する共同住宅または長屋
・専用床面積18㎡以上を確保。
・居室の天井の高さは2.3メートル以上とする。
用途地域や住戸の数に応じて戸数の5%～45％の台数分の自転車置場を設置。
・戸数に応じて適切な方法で管理する。
神戸市に似ている日本国内の主要エリア
特徴：都心アクセスが良い都心近接エリア。JR大宮駅周辺は商業・住宅・オフィスが密集しています
共通点：都心への通勤利便性が高く、単身世帯向け賃貸需要が強い
＞＞横浜市のワンルームマンション売却事情について詳しくみる
特徴：JR・私鉄が複数交差する交通利便性の高い都市
共通点：東京湾岸近く、商業施設・住宅地・大学も揃い、単身者向け物件の賃貸需要が安定している
特徴：阪神間で大阪・神戸両方にアクセス可能なベッドタウン
共通点：商業施設・オフィス・住宅のバランスが良い港湾都市。単身世帯向け需要がある
神戸市のワンルームマンション売却成功事例（体験談・インタビュー）
Y様（兵庫区_エスリード神戸兵庫駅マリーナスクエア ご売却）
「髙松様に担当していただきました。最初にお電話したときの印象に非常に好感を抱きました。質問にも明確に答えて下さり、とてもありがたく思っております。FGH様を選んで良かったです。」
H様（兵庫区_エスリード神戸 ご売却）
「どうもありがとうございました。対応いただいた方、全員とても良かったです。また機会があればお願いしたいです。」
M様（中央区_エスリード神戸三宮ノースゲート ご売却）
「全般的にスムーズに対応して頂きました。金額提示から売却まで迅速だったと思います。ありがとうございました。」
