【不動産投資　一棟編⑦】運営費用（ＯＰＥＸ）について

2021.8.2
代表取締役会長　渡邊　勢月矢

【不動産投資　一棟編⑦】運営費用（ＯＰＥＸ）について

前回は、「実効総収入ＥＧＩ」についてお伝えしました。
 
前回のコラムはこちらになります。
 
今回は、様々な投資指標の３つ目として、「運営費用ＯＰＥＸ」についてお話したいと思います。
 
運営費用とは、いわゆる経費ということです。
 
ここでいう運営費用は、あくまで年間にかかる運営費用になります。
 
経費やランニングコストと言われるものになります。
 
具体的な運営費用を下記に記載します。
 
・管理費（※区分マンションの場合）
・修繕積立金（※区分マンションの場合）
・固定資産税
・賃貸管理手数料
・修繕費
・光熱費など
 
実務でポイントになるのは、物件の修繕費をどこまで入れるか、空室時の原状回復費用や募集時にかかる事務手数料、広告料（いわゆるＡＤ）を運営費として入れるかどうかということです。
 
私のアドバイスとしては、入れた方が間違いないです。
 
管理費および修繕積立金というのは、区分マンションにおいて必要な費用ですが、1棟物件においてはオーナーの裁量で費用とするかどうかが変わってきます。
 
米国の賃貸経営における修繕は、予防、矯正、繰延の３種類があり、予防は文字通り事前に修繕すること、矯正は事後や入居者の方からの要望で修繕すること、繰延は先延ばしにすること（売買が決まっており現況で引渡す等）を指します。
 
どの程度の期間を保有するかによって、どこまで修繕するかは変わってきますし、資本的支出をして物件のグレードを上げ、相場よりも家賃収入を高くするという戦略もあります。
 
この点は1棟物件の不動産賃貸業の醍醐味とも言える判断になってきます。
 
※貸主には当然ながら借主が適切に居住・使用いただく義務がありますので、「必要な修繕」は必ず行いましょう。
 
また、不動産投資は、融資を引いて購入されるケースが殆どですが、空室になったからといって毎月のローン支払いは免除されません。
 
そのため、どのくらいのスパンで空室になるか想定して、空室時の空室損を経費として想定しておくことも大切です。
 
単身用物件であれば、概ね2～4年で入れ替わるというデータもあります。
 
参考資料：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会　日管協短観
保有する物件が適正家賃でどれくらいの募集期間で決まるか抑えておくことも重要です。
 
また、原状回復費用が全てオーナー負担の場合、単身用の25㎡前後でも、クロス張替え、ルームクリーニング費用でおよそ10万円はみておいて方が良いと思います。
 
加えて、昨今の供給過剰気味な投資用マンション、アパートの状況で入居者募集は、買い手市場となっていますので、募集時における広告料（いわゆるＡＤ）も臨時経費として計上しておくことが安定的な賃貸経営において必要です（エリアによって広告料の相場も変わりますのでお気軽にご相談いただければと思います。）。
 
当社独自の指標になりますが、年間の返済額と空室損、原状回復費用などを考慮して、なおかつ、家賃の下落も含めて、どのくらい安定的な賃貸経営ができるか確かめる指標もあります。
 
こちらは、「リスクパーセンテージ」という指標になります。
 
次回は、こちらの指標についてお伝えしたいと思います。