不動産売却の流れ・コツを大公開！査定や税金はどうなる？

不動産を高く売却するために

不動産を売却するのであれば、1円でも高く売りたいと考えるのは当然のこと。
 
そこで今回は、不動産を少しでも高く売るためのコツや、査定から売却までの流れについてまとめてみました。
 
同じ物件でも、コツを押さえて売り出す時と何もせず売り出す時では、成約価格が変わってくるので、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

一括査定サービスを利用して不動産売却

不動産を売却する際、多くの人が、不動産会社を利用するかと思います。
 
しかし、どの会社に依頼すればいいのかと迷ってしまいますよね？
 
実は全国に不動産会社は12万社以上あります。
 
その中から自分にとって一番良い不動産会社を見つけることは、簡単なことでありません。
 
中には「不動産会社はどこも似たり寄ったり」「どこの不動産会社でも売却を手伝ってくれる」と思っている人もいますが、これは誤解です。
 
不動産会社によっては、売却をメイン業務として行っていない会社があります。
 
また、不動産売却行っているとサイトに記載してある会社でも、実例があまりなく、売却を得意としてないパターンもあるでしょう。
 
不動産会社によって提供する不動産のサービスには、得意・不得意があるのです。
 
例えば投資用ワンルームマンションの売買に強いA社に、中古アパートの売買を頼んだとしましょう。
 
しかしこの場合、A社の得意分野から外れているので、希望通りの価格で売却してもらえない可能性があります。
 
自分の所有する物件の種別に応じて、得意とする不動産会社を選ぶべきですが、たくさんある不動産会社をくまなく調べあげるのは至難の業。
 
「結局、不動産売却を依頼する会社はどこがいいのか…」と、途方にくれている人にオススメなのが、一括査定サービスです。
 
一括査定サービスでは、所在地・広さ・築年数・間取りといった売りたい物件の情報を入力すると、複数の不動産会社が査定を行い、査定額を連絡してくれます。
 
連絡が来ない不動産会社は、依頼した不動産の売却ができない、もしくはあまり自信がないと思っている、と捉えられます。
 
つまり、連絡がこない不動産会社には、依頼すべきではないのです。
 
一括査定サービスを行えば、数ある不動産会社をふるいに掛けることができます。
 

査定額と知名度だけで不動産会社を決めてはいけない

ここで注意して頂きたいのは、査定額と知名度だけで不動産会社を決めてはいけないということ。
 
一括査定は簡易査定なため、正確な査定額ではありません。
 
実際に物件を見てもらうことで、査定額が変わるケースが大半です。
 
そのため、最初の査定額だけで判断してしまうと、優良な不動産会社を排除してしまう可能性があるのです。
 
また、不動産会社の知名度やネット上だけの評判で選ぶのもオススメできません。
 
大手の不動産会社は利用する上で安心感がありますが、大手の会社は担当する売却案件も多いため、1つ1つの物件に時間をかけることは難しいでしょう。
 
その一方で、無名の不動産会社はその分営業が熱心だと言えます。
 
一括査定で連絡が来た業者は、できるだけ多くの業者から話を聞き、その中で良いと思った業者を何社かピックアップし、実際に物件を見てもらったり、担当者と話をしてみましょう。

不動産会社選びで売却成功の9割は決まる

不動産会社に売却を依頼すると、売り出し価格の設定から買い手探し、内覧の準備、購入価格の交渉、契約書の準備まで売却に関わること全てを行ってくれます。
 
そのため、どの不動産会社を選ぶのかは大変重要になってきます。
 
不動産会社選びで、売却が成功するかどうかの9割が決まるといっても過言ではないのです。
 
不動産会社を選ぶ際には、売却力があるか、信頼できる営業マンか見極めることが大切です。
 
売却力とは不動産を売る力。この力が強い会社を選ばなければ。何年も物件が売れないということになりかねません。
 
売却力があるかどうか見極めるためには、業者の提供するサービス内容を見てください。
 
HPを見ると取り扱っている物件をどのようにPRし、売却を行っているのか分かるでしょう。
 
写真の撮り方も業者によりそれぞれで、プロのカメラマンが物件をより広く美しく見せている物から、素人がスマホで撮った写真を載せている業者までいます。
 
不動産を売却するためには部屋に荷物が残ったままでは見栄えが悪く、買い手がつきにくくなります。
 
そのため部屋の荷物を預かるサービスを、提供している不動産会社もあります。
 

不動産売却時には営業マンと実績もチェック

過去に売却した物件の実績も売却力の高さを物語っているので、販売実績も需要なチェックポイントです。
 
不動産会社全体の力も大切ですが、売却を担当する営業マンの力も売却が成功できるかどうかに大きく関わってきます。
 
実際に買い手と交渉するなど、売り手と買い手の間を取り持ってくれるのが、この営業マンです。
 
営業マンに交渉力があると良い取引で売却することができます。
 
逆に交渉力のない営業マンに当たってしまうと、売却価格を下げるなどこちらが譲歩することになるかもしれません。
 
営業マンの力量を見るためには、まず宅建の資格を持っているかどうか確認しましょう。
 
宅建資格のある営業マンであれば、さまざまな視点から不動産売却についてアドバイスしてくれるはずです。
 
また、若手の営業マンよりも、業界歴が長く、売買経験も多いベテランの営業マンの方が、販売力が高いと言われています。

売り出し価格で買い手の興味を引く

物件の売り出し価格は、買い手の興味を引くことが大切です。
 
相場より高い値段で売りに出ていては、残念ながら買い手から見向きもされないでしょう。
 
納得できる価格で売りに出ている物件や手頃感を出すことができる物件は、問い合わせが増えていきます。
 
少しでも高く売りたいと思う気持ちは分かりますが、相場を無視してはいけません。
 
買い手に注目させたいからと、わざと安い価格にすることも逆効果です。
 
相場より安過ぎると、事故物件なのでは？と警戒されてしまうことも。
 
売り出し価格は、買い手が納得する価格であることが、最も大切なのです。
 

端数を取って販売層を広げる

また、売り出し価格を決める際は、端数を取ってしまうことも大切です。
 
例えば物件を購入しようと考えた際、多くの人が物件の下限〜上限を絞って検索します。
 
予算より上の物件はそもそも見ないのです。
 
そのため予算5000万円の人は、5100万円の物件は見ません。
 
多くの不動産会社は500万円単位で、上限の幅を絞って検索できるようにしているので、5100万円の物件を見る人は、予算が5500万円の人になります。
 
しかし100万円という端数を取ると、予算5000万円の人にも見てもらうことができるのです。
 
もちろん5500万円予算の人にも、5000万円の物件は見てもらえます。
 
売り出し価格が3050万円のように、中途半端に50万円が付く場合などは思い切って端数を切りましょう。
 
見てもらう人の数が増えれば増えるほど、興味を持ってもらえる可能性が高まります。
 
1円でも高く売るコツなのに、端数を取ってしまうのはおかしいと感じるかもしれませんが、購入希望者が増えると値下げ交渉に応じる必要がなくなります。
 
通常売り出し価格で売り出しても、購入者から買取希望価格を提示され、値下げ交渉が始まると、売り出し価格より成約価格は低くなってしまうことも。
 
しかし、購入希望者が多いと、値下げ交渉に応じる必要がないので売り出し価格が成約価格になるのです。
 
そして、結果的に最初から端数を取ってしまった方が高く売れるケースが多いのです。

内覧者の心を掴むための工夫

内覧に来てくれた人は物件に興味があり、買ってくれる可能性が非常に高いです。
 
そのため、内覧で購入希望者の気持ちを掴み、購買意欲を更に高める必要があります。
 
内覧の際は、部屋を少しでも綺麗に見せることが大切です。
 
物が置きっぱなしであると、部屋が狭く見えてしまうので、なるべく片付けておきましょう。
 
掃除もしっかりと行い、汚れは放置しないでください。
 
自分では取りきれない汚れは、プロのハウスクリーニングに掃除をお願いしましょう。
 
プロのハウスクリーニングに依頼する場合の相場は、キッチンの掃除で1万円〜3万円。風呂の掃除が1〜2万円。
 
全ての掃除を依頼すると、掃除代が多額になってしまうので、汚い箇所のみ重点的に行ってもらう人も少なくありません。
 
一軒家の売却では草抜きなど庭の掃除も大切です。
 
草がボーボーであったり、庭木が隣の家を侵食するほど成長した状態では、魅力度も下がってしまいます。
 
設備が古い家では設備の古さを理由に、値下げを要求されることもあるでしょう。
 
その際には値下げに応じるか、リフォーム代を売主が負担するかなど、どのように対応するか不動産会社とよく話し合うことが大切です。
 
売れる物件にするには、ホームステージングを行うことも大切です。
 
ステージングとは家具や小物を配置し、モデルルームのように部屋を印象よく見せることです。
 
部屋の印象がよくなり、ここに住みたいと思ってもらうことが大切です。
 
内覧で購入に至らなかった場合は、なぜ購入に至らなかったのか理由を聞きましょう。
 
ダメだったポイントが明確になれば、その後の売却活動の改善ができます。

不動産売却の流れとコツまとめ

不動産売却に成功するかどうかは、成功するポイントを押さえて売却活動ができているかどうかにかかっています。
 
長年売れていないような物件は、売れない原因が必ずあるはず。
 
もう一度見直し、売却のコツが押さえられているかどうか確認しましょう。
 
また、不動産会社選びも、売却の成否を分ける大きなポイントとなります。
 
現在不動産会社を利用し売却をお願いしている人も、売れない原因が不動産会社にある場合は、思い切って不動産会社を変えてもいいかもしれません。
 
不動産売却を行う際は、最初の不動産会社選びを疎かにせず、信頼して任せられる不動産会社を見つけましょう。