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不動産投資コラム

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投資スケルトン

マンションの高額売却は〇〇が上がる前?

 

マンション投資をされてる方の中で、出口戦略を計画立ててる方はどれくらいいるのでしょうか。
「先の事は、購入元や賃貸管理にすべて任せる」と言う話も聞きますが、それはリスクがあります。
キチンとご自身で出口戦略を計画立てる必要があり、ご自身の不動産を知る必要があります。

 

売却のタイミング

投資用で所有してるのであれば、売却を検討するタイミングは来ます。
売りたいと思ったら、買いたいと思ったら、と人間的感情がきっかけになることは多いですが、その前に収支的タイミングを知ることで出口戦略の判断材料になるのではないでしょうか。
収支的タイミングとしてはやはり収入が減るタイミングです。
いざ売却となれば、収益還元法が前提になりますので、収支が1,000円下がれば20万から30万は売却金額は変わります。
収支の悪化が考えられるものとしては、[家賃の下落][管理費・修繕積立金の値上げ]ではないでしょうか。
ですが、家賃の下落時期というのは、入居者の状況などもあり、なかなかタイミングを読むことは難しいです。
管理費・修繕積立金(ランニングコスト)はどうでしょうか。ある程度決まったタイミングで金額の改定がございます。
そのタイミングを知れば、売却のタイミングの予測はある程度ついてきます。

 

ランニングコストの値上げ前に

では、ランニングコストが値上がるタイミングはいつなのか。
値上げが決まれば、管理組合から通知が郵送されます。
「2020年10月から○○円になります。」
通知が届いてしまったら、売却に動き出しても値上がったランニングコストだと、価格の伸びに物足りなさを感じるかも知れません。
株式会社LIFULLが実際に、新築時から所有してる方に対し、ランニングコストの値上がりはいつか?というアンケートを行っております。
値上げのタイミングとしては2度あり、アンケートによると、5年から10年、15年から20年でそれぞれ2,000円~10,000円値上がったという結果です。
ちなみに1,000円で20万から30万の売却金額が変わるのであれば、10,000円だと200万から300万変わる計算になります。
現在所有してる物件の築年数を確認し、管理組合から値上げの通知が来てないのであれば、売却を視野に入れるタイミングかもしれません。

 

出口戦略を組み立てるには

売却をするのであれば、少しでも高く売却をしたいというのは常ですが、収支の悪化により価格が下がってしまった物件を高く売れるタイミングに検討しても満足できる価格は見込めないかもしれません。
今後のマンション価格高騰より、今後のランニングコストの値上げに意識を向けてみれば、おのずと出口戦略が組み立てられるかもしれません。
弊社では出口戦略についてのセミナーも開催しています。
ご興味があれば是非、ご自身の出口戦略に役立てていただければと思います。

 

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