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不動産投資のローンの選び方やコツ 組むべき理由や住宅ローンとの違いは?

 

 
不動産投資をする際、自己資金だけで物件を購入する人はほとんどおらず、多くの人は不動産投資ローンを使って物件を購入します。「ローン=借金」なので消極的になる人もいるかもしれませんが、ローンを利用すれば大きなお金を動かすことができ、それによって収益性を拡大できるのは不動産投資ローンの大きなメリットだと言えます。
 
今回は、不動産投資ローンの特徴やメリット、不動産投資ローンの審査に通るためのコツなどをお伝えしていきます。
 

■不動産投資ローンとは?


 
不動産投資ローンとは、投資目的で収益不動産を購入する際に利用できるローンのことです。不動産投資を始める人のなかには、すでに住宅ローンを利用している方も多くいらっしゃると思います。住宅ローンとの比較において、不動産投資ローンの特徴を理解しておきましょう。
 

●不動産投資ローンの「目的」

不動産投資ローンと住宅ローンでは「目的」が違います。不動産投資ローンの目的は上述のとおり、収益不動産を購入することであり、購入した人はその不動産を賃貸することで収益を得ていきます。一方、住宅ローンの目的はマイホームを購入することであり、購入した人はその不動産に自ら居住します。
 
当然のことですが、収益不動産を購入するために住宅ローンを組むことはできません。ただし、その例外的な扱いになるのが「賃貸併用住宅」です。自宅部分と賃貸部分が併存する賃貸併用住宅を購入する場合は、住宅ローンが使えるケースもあります。
 

●不動産投資ローンの「返済原資」

不動産投資ローンと住宅ローンでは「返済原資」が違います。返済原資とは、借入金の返済に充てる資金のことです。不動産投資ローンの場合、基本的に入居者から得られる家賃収入が返済原資になります。一方、住宅ローンの場合は借主自身の給与収入が返済原資になります。
 

●不動産投資ローンの「融資額」

不動産投資ローンと住宅ローンでは「融資額」が違います。不動産投資ローンの融資額は、一般的に借主の年収の10~20倍程度です。年収が500万円の人であれば、5,000万円~1億円の融資を受けられる計算になります。一方、住宅ローンの融資額は借主の年収の5~8倍になるのが一般的です。同じく年収が500万円の人であれば、2,500万円~4,000万円の融資を受けられる計算になります。
 
住宅ローンと比較して不動産投資ローンのほうが融資額が多いのは、「個人」に対する融資ではなく、賃貸経営という「事業」に対する融資であるという点が大きいでしょう。
 

●不動産投資ローンの「金利」

不動産投資ローンと住宅ローンでは「金利」が違います。不動産投資ローンの金利は一般的に1.5%~4.5%程度です。一方、住宅ローンの金利相場は0.3%〜2.0%程度です。
 
家賃収入を返済原資とする不動産投資は、空室になったり家賃が下落したりすることで金融機関に貸し倒れのリスクが生じるため、金利も高めに設定されています。これに対し、給与収入を返済原資とする住宅ローンは、借主が勤続する限りは収入が大きく減少することは考えにくいため、金利も低く設定されています。
 

●不動産投資ローンの「審査基準」

不動産投資ローンと住宅ローンでは「審査基準」が違います。ともに審査基準になるのが借主の「属性」です。属性とは、個人の返済能力や信用度を測るもので、具体的には年収や勤続年数、資産状況や他社での借入状況などが該当します。
 
不動産投資ローンは借主の属性に加え、返済能力の裏付けとして購入物件の収益性も審査基準になります。つまり、「その不動産が将来どのくらい収益を生み出せるのか」が審査されるわけです。一方、住宅ローンの審査基準は、購入する不動産ではなく「あなたが将来ローンを返済していけるか」という点にフォーカスされます。
 
不動産投資ローンは事業用として貸し出しされるローンであり、住宅ローンと比較すると金融機関のリスクも高くなります。そのため、購入物件の収益性も含め厳しい審査がおこなわれるのが一般的です。
 

●不動産投資ローンの「借入れ可能な年齢」

不動産投資ローンと住宅ローンでは「借入れ可能な年齢」が違います。不動産投資ローンは家賃収入が返済原資になるため、購入物件のスペック・収益性が高ければ、借主が80歳前後でも融資を受けることができます。一方、住宅ローンは給与収入が返済原資になるため、一般的に融資を受けられるのは借主が定年に達する65~70歳までとされています。
 

●不動産投資ローンの「契約名義」

不動産投資ローンと住宅ローンでは「契約名義に関する制約」が違います。不動産投資ローンは家賃収入を得ることを目的とした「事業」のためのローンなので、法人名義での契約が可能です。一方、住宅ローンは自宅用のローンなので法人名義では契約できず、借主の個人名義で契約することになります。
 

■不動産投資ローンを組むメリットとは?

 

 
不動産投資ローンを利用して不動産投資をおこなうメリットとしては、主に以下の3点が挙げられます。
 

●不動産投資ローンのメリット01:レバレッジ効果が得られる

不動産投資ローンのメリットとしてよく言われるのが、「レバレッジ効果」です。レバレッジとは、「テコの原理」の意味で、小さな力で大きなものを動かすことを意味します。
 
レバレッジ効果があると何が良いのかと言うと、まず自己資金が少なくても不動産投資を始められます。不動産は高額財産なので、たとえば自己資金200万円だけで不動産を購入するのは現実的ではありません。しかし、不動産投資ローンで1,800万円の融資を受けることができれば、自己資金と合わせて2,000万円までの不動産に投資できます。
 
加えて、不動産投資ローンを使って高額な物件に投資することで収益性も高まります。一般的に、投資における収益は「保有資産額 × 利回り」で決まります。不動産投資ローンを使う場合と使わない場合で、収益を比較してみましょう。
 
▼不動産投資ローンを使わない場合(自己資金500万円)
不動産投資ローンを使わず、自己資金だけで500万円の物件を購入したとします。利回りが5%だとすると、年間の収益は25万円になります。
 
▼不動産投資ローンを使う場合(自己資金500万円 + 融資額3,000万円)
不動産投資ローンを使って3,000万円の融資を受け、自己資金の500万円と合わせて3,500万円の物件を購入したとします。利回りは同じく5%だとすると、年間の収益は175万円になります。不動産投資ローンの返済額が月々7万円(年間84万円)だとしても、手元に91万円(175万円 - 84万円)が残ります。
 
このように、不動産投資ローンのレバレッジ効果を最大限に活かすことで、自己資金だけでは到底得られない投資効果を得られるわけです。
 

●不動産投資ローンのメリット02:家賃収入でローンを返済できる

不動産投資ローンは上述のとおり、月々の家賃収入が返済原資になります。ローンを返済するために、給与収入など手元の資金を使わなくて済むのは不動産投資ローンのメリットだと言えるでしょう。
 
手元の資金に余裕を持ちながら賃貸経営ができるので、たとえば物件の修繕や設備の交換、ご自身の病気・ケガなどで突発的な支出が発生したときでも、その影響を少なく抑えられます。
 

●不動産投資ローンのメリット03:団信に加入できる

不動産投資ローンを利用する際は、ほとんどの人が団信(団体信用生命保険)に加入することになります。団信というのは、ローンの返済中に借主(ローン契約者)に万が一のことがあったときに、保険金でローン残債が一括返済される保険制度のことです。
 
団信に加入していれば、借主に万が一のことがあっても、ご遺族にはローンの負担のない収益不動産が残るため、月々の家賃がそのまま収益になります。
 

■不動産投資ローンを組むまでの流れ

 

 
不動産投資ローンを組む際の一般的な流れについてご説明します。
 

●STEP01:事前審査(仮審査)

不動産投資ローンの利用を希望する金融機関に、事前審査(仮審査)を申し込みます。事前審査(仮審査)では基本的に、借主の返済能力や信用情報がチェックされます。クレジットカードの支払いを延滞したことがあったり年収に対して借入希望額が多かったりすると、審査に通らないことがあります。
 

●STEP02:売買契約

不動産投資ローンの事前審査に通ったら、物件の購入申し込みをして売買契約を締結します。一般的に、不動産の売買契約には、この後におこなわれる本審査に通らなかった場合に白紙解除ができる「ローン特約」の条項が盛り込まれています。
 

●STEP03:本審査

不動産の売買契約を交わしたら、次は不動産投資ローンの本審査です。本審査は通常、金融機関の担当者と面談があります。不動産の担保価値や借主の健康状態などがチェックされ、金融機関だけでなく保証会社による審査もおこなわれます。保証会社というのは、借主(債務者)がローンの返済をできなくなった場合に、借主に変わって金融機関に返済する会社のことです。本審査の通過をもって正式にローンの承認となります。
 

●STEP04:金銭消費貸借契約

不動産投資ローンの本審査に通ったら、金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結します。返済計画や金利などが記載された契約書を確認してサインします。
 

●STEP05:融資実行

金融期間によって融資が実行されます。お金の流れは、「金融機関 → 物件の買主(ローンの借主) → 物件の売主」となります。融資実行と同時に物件(鍵)の引き渡しがおこなわれ、すみやかに所有権移転登記と金融機関の抵当権設定登記がおこなわれます。
 

■不動産投資ローンの審査基準と傾向

 

 
不動産投資ローンの審査基準になるのが、借主の属性と投資物件のスペックです。それぞれ詳しく解説します。
 

●個人の属性

不動産投資ローンの審査でチェックされる個人の属性は、主に以下の内容です。
 
▼勤務先・勤続年数・年収
借主に将来的に安定した収入があり、ローンの返済を続けられるかどうかが調べられます。一般的に、知名度の高い上場企業や、平均年収の高い大手企業などに長く勤務している人は審査に通りやすくなります。また、公務員も勤続年数に応じて年収が上がり、リストラのリスクもほとんどないため、金融機関の評価は高くなります。
 
一方で、設立間もないベンチャー企業に勤務している人や、自営業者、フリーランスなどは、会社の業績や収入が不安定だと見られるため、審査に通りにくい傾向にあります。
 
▼自己資金(頭金)
不動産投資ローンの審査は、自己資金が多い人のほうが有利です。物件購入に際して多くの頭金を用意できれば、そのぶんローンの借入額を減らすことができます。借入額が少なくなれば融資をする金融機関のリスクも低くなるため、審査に通りやすくなります。
 
▼他の借り入れや金融事故
不動産投資ローンの審査は、住宅ローンやカーローンなど他の借り入れが多い人や、過去に自己破産やローンの滞納歴がある人は不利になります。
 
▼健康状態
不動産投資ローンを利用する際は、基本的に団信への加入が必要になりますが、借主の健康状態に問題がある場合は団信に加入できないことがあります。団信に加入できないと、不動産投資ローンを組めない可能性もあります。
 

●投資物件のスペック

不動産投資ローンの審査でチェックされる投資物件のスペックは、主に以下の内容です。
 
▼資産価値・担保価値
投資物件の資産価値・担保価値とは、簡単に言えば「その物件を売ったらいくらになるか?」という価値のことです。金融機関は不動産投資ローンで融資をおこなう際、借主が購入した物件を担保にとります。そして、もし借主がローンの返済を滞ったら、担保にとった物件を売却して融資金を回収します。
 
話を分かりやすくするため、利息などを考慮せずシンプルな例でご説明しましょう。たとえば、A銀行がBさんに不動産投資ローンとして2,000万円の融資をおこなったとします。その際、A銀行はBさんが購入した物件Cを担保にとります。数年でBさんは500万円を返済しましたが、その後、返済が滞ったとします。この場合、A銀行は担保にとった物件Cを売却して融資金を回収しようとするのが通常の流れです。もし、物件Cが1,500万円で売却できればA銀行は融資金を全額回収できますが、物件Cが1,000万円でしか売却できなかったら、500万円が貸し倒れということになります。
 
このような貸し倒れのリスクを軽減するため、金融機関は資産価値・担保価値が高い物件を評価するわけです。
 
▼収益性
不動産投資ローンの審査では、将来的に多くの利益を生み出せる収益性の高い物件が評価されます。この収益性を測る一つの基準になるのが「利回り」です。
 
利回りとは、「年間で投資金額の何%を回収できるか?」を示す指標のことです。たとえば、購入価格が2,000万円の投資物件から年間で200万円の家賃収入を得られれば、その物件の利回りは10%ということになります。利回りが10%の物件であれば、10年後には購入金額の全額を回収できる計算になります。なお、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」がありますが、管理費や固定資産税などの諸費用が考慮された実質利回りのほうが重要です。
 
金融機関は、物件の実質利回りや周辺の賃貸需要などを総合的に見て、その物件の収益性を評価します。
 

■不動産投資ローンの審査を通過するコツとは?

 

 
不動産投資ローンの審査を通過したいと考えたとき、自分ではどうしようもできない要素もあれば、自分でコントロール可能な要素もあります。審査に通りやすくするために自分でコントロールできることを中心にご説明します。
 

●ローン審査に通るコツ01:資産価値・担保価値の高い物件を選ぶ

不動産投資ローンの審査で金融機関が重視するのが、「返済が滞った場合、この物件を売却して融資金を回収できるか?」ということです。そのため、資産価値・担保価値の高い物件を選んだほうが審査に通りやすくなります。仮に自分の属性が低かったとしても、資産価値・担保価値の高い物件を選ぶことで、ある程度はマイナスをカバーできます。
 
一般的に、資産価値・担保価値の高い物件は以下のような特徴があります。
 
▼都心部の物件
都心部など好立地にある物件を選んだほうが、不動産投資ローンの審査に通りやすくなります。金融機関によっては、融資対象を都心部の物件に限定しているところもあります。
 
▼耐用年数が長い物件
木造は22年、重量鉄骨造(骨格材肉厚4mm超)は34年、RC造(鉄筋コンクリート造)は47年など、建物は構造別に耐用年数が決められています。耐用年数が長い物件ほど、長期にわたって物件の資産価値・担保価値が維持されると評価され、不動産投資ローンの審査に通りやすくなります。
 
▼新築・築浅の物件
建物は経年とともに資産価値・担保価値が下落していきます。そのため、築年数の古い物件より新築や築浅の物件のほうが価値の下落が少ないため、不動産投資ローンの審査に通りやすくなります。
 

●ローン審査に通るコツ02:収益性の高い物件を選ぶ

繰り返しになりますが、不動産投資ローンの返済原資は月々の家賃収入です。つまり、収益性の高い物件はイコール、返済能力が高いと評価されるため、不動産投資ローンの審査に通りやすくなります。上述のとおり、収益性を測る大きな基準は利回りなので、利回りの高い物件のほうが有利になります。
 
ただし、物件の収益性は、物件の資産価値・担保価値と相反する関係にあります。資産価値・担保価値が高い物件ほど価格も高いため、利回りは低くなります。逆に、資産価値・担保価値が低い物件は価格が安いぶん、利回りは高くなります。そのため、いかに両方のバランスがとれた物件を選べるかが重要です。
 

●ローン審査に通るコツ03:できるだけ多く自己資金を用意する

自己資金が多い人は、「貯蓄できるだけの収入がある」「修繕などの突発的な支出や、空室による家賃収入の減少があっても影響を受けにくい」「不動産投資という事業に対して本気度が高い」といった評価を受けます。そのため、不動産投資ローンの審査に通りやすくなります。
 
また、自己資金を頭金とすることで不動産投資ローンの借入額を減らすことができます。借入額が少ないほど金融機関のリスクも少なくなるため、審査に通りやすくなります。
 

●ローン審査に通るコツ04:精度の高い事業計画書を作成する

精度の高い事業計画書を提出することで、不動産投資ローンの審査に通りやすくなります。不動産投資における事業計画書は、賃貸経営における収支をシミュレーションして、10年後、20年後の計画を示すものです。すべての金融機関で提出が求められるわけではありませんが、事業計画書の実現性が高いと判断されれば審査に有利になります。
 
もちろん、リスクに関する見込みが甘い事業計画書は逆効果になることもあります。物件の空室リスクや家賃下落リスク、修繕費の発生なども踏まえ、精度の高い事業計画書を作成することが重要です。
 

●ローン審査に通るコツ05:不動産投資の目的を「賃貸事業」にする

不動産投資ローンの審査の際に、不動産投資の目的を聞かれます。その際に、「賃貸事業」である旨を明言することが重要です。
 
不動産投資の目的は様々ですが、金融機関としては、長期的に物件を保有することで安定したインカムゲインを得ることを目的とした投資家に融資をしたいと考えます。短期保有によってキャピタルゲインを狙う人もいますし、相続税対策として不動産投資をする人もいますが、このような目的では融資を受けるのが難しくなります。
 

●ローン審査に通るコツ06:融資に強い不動産業者をパートナーにする

不動産投資ローンは金融機関によって審査の厳しさや融資条件が異なるため、数ある金融機関のなかから自分にとってもっとも有利な条件で借りられるところを選ぶのが重要です。しかしながら、独力で自分に合った金融機関を選ぶのは難しいと言わざるを得ません。
 
そんなときに頼りになるのが、融資に強い不動産業者です。収益物件を専門に取り扱っており、融資付けの実績が豊富な不動産業者なら、個人の属性や物件の特徴を踏まえたうえで最適な金融機関を紹介してくれるはずです。実際に、実績豊富な不動産業者に金融機関を紹介してもらったほうが、審査に通りやすい傾向にあります。
 

■まとめ

 

 
不動産投資で収益性を高めるには、不動産投資ローンをうまく活用する必要があります。本編でご紹介したような「コツ」を踏まえ、審査に通りやすい物件を選ぶとともに、できるだけ高い評価を受けられる状況を整えておきましょう。特に不動産投資が初めての方は、信頼できる不動産業者を味方につけ、なるべく有利な条件で融資を受けることが成功への近道になるはずです。
 
FGHは、収益不動産に特化した総合不動産グループ。随時300~500物件の売却案件をオーナー様よりお預かりしており、数多くの金融機関との取引実績がございます。これから不動産投資を始めたい方や、低金利で不動産投資ローンを利用したい方は、お気軽にFGHまでご相談ください。
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不動産投資ローンの金利相場については以下の記事で詳しく解説していますので、こちらもぜひ参考にしてください。
>> 不動産投資ローンにおける金利の相場はどのくらい?金融機関別の相場や借り入れ条件も解説

マンション経営ラボ 編集者
投稿者マンション経営ラボ 編集者
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