【不動産投資　一棟編⑯】全期間利回り（ＩＲＲ：Internal Rate of Return）について

前回は、「負債比率（ＬＴＶ：Loan To Value）ローントゥーバリュー」についてお伝えしました。
 
前回のコラムはこちらになります。
 
今回は、「全期間利回り（ＩＲＲ：Internal Rate of Return）」についてお話したいと思います。

・全期間利回り（ＩＲＲ：Internal Rate of Return）とは？

全期間利回りとは、購入から売却までの全期間におけるインカム収支とキャピタル収支を
 
トータルで計測した利回りになります。
 
賃貸経営も事業ですので、購入して、運用して、売却するまでが事業といえます。
 
運用時点では良い利回りでも、予想を超えた価格で売却できたり、予想よりも安価でしか売却できない場合もあると思います。
 
トータル的な視点での利回りになるのでかなり重要な指標となります。
 
正式な名称は、内部収益率といいます。
 
以下の計算式で算出します。

はい、わかりますよ。この計算式の時点で戦意喪失しますよね。
 
分かりやすく例題で解説していきます。

• 以下の例題でＩＲＲ（全期間利回り）を計算してみましょう。

年収1000万円のサラリーマンの方が以下の一棟アパートの購入を検討しております。

＜融資条件＞自己資金10%、金利1.9%、期間30年

・価　格：5800万円

・家　賃：450万円/年

・運営費：90万円/年

・返　済：228.3万円/年

・手　取：131.7万円/年

※運営費は、修繕費、管理料、固定資産税・都市計画税を指します。
 
家賃の20%を運営費として見込んでいます。

IRRは購入時、保有時、売却時の３つの数値を基に算出します。
 
そのため、IRRは売却して利益が確定しないと出せません。

そのため、仮に本物件が長期譲渡を迎える５年後に5,500万円で売却したと想定します。
 
また現実的には年度によって空室が出たり出なかったり、修繕があったりなかったりするため、現実的に手取収入は年によって異なります。
 
今回は簡略化するために手取は毎年131.7万円に統一します。

購入時：自己資金580万円＋諸経費400万円（約7%計算）＝980万円…①

保有時：1年目～5年目：年間131.7万円…②

売却時：5,500万円－4,542万円（5年後残債）＝958万円…③

①～③の数字を図解すると以下のとおりとなります。

この数字が揃えば、IRR（全期間利回り）を求めることが可能です。
 
戦意喪失した前述の数式でしたが、実はエクセルのIRR関数で簡単に求められます。
 
マイクロソフトが該当関数を入れているのは感動しますね。
 
CPM理論がアメリカ発だからですかね。自力計算も出来ますが、ここはExcelの力を使いましょう。

答えは11.5%です。

今回の物件自体は、450万円÷5,800万円＝表面利回り7.75%ですが売却によって全期間利回りは11.5%となります。
 
勿論上記の投資パフォーマンスが出せればですが、実際にこれくらいのIRRを出されている方はいらっしゃいます。

このIRRの最大のポイントは「時間」です。
 
例えば、投資した100万円が3年間で200万円になるのと5年間で200万円になるのではIRRは変わります。

3年間で100万円増やすのと５年間で100万円増やすのでは時間効率が全く違います。
 
そのため、このケースのIRRは３年間の場合、26%、5年間の場合、15%となり収益率に差が出ます。
 
まさに「時は金なり」ですね。
 
せっかちな方で「早く投資金を回収して増やすべきだ！」という考え方はＩＲＲの考え方と似ています。私もそうですが（笑）

先程の例題も保有期間や売却金額によってIRRは変わります。
 
保有期間・売却時のキャッシュフローを最大化することで、IRRも上がって行きますので、やはり空室を埋める、売却のタイミングを見極めることが重要だと実感しますね。

今回は以上となります。
 
次回は、総収益率（ＦＣＲ：Free and Clear　Return）をお伝えしようと思います。