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不動産投資の始め方 初心者必見の基礎と注意点


 
従来、不動産投資と言えば富裕層向けの資産運用と考えられており、他の投資に比べると敷居の高いものでした。しかし、近年はその様相が変わりつつあります。低金利時代を迎えた今、不動産投資の敷居は下がり、一般的な会社員の方や主婦の方もワンルームマンションなどの不動産投資を始めるようになっています。
 
不動産投資はリスクとリターンのバランスが良いことから、しばしば「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われます。ですが、誰もが思い描いた収益を得られるわけではなく、特に初心者の方は資金計画や物件選びで失敗して思わぬ損失を被ってしまうケースもあります。
 
今回は、これから不動産投資を始めようとしている初心者の方向けに、注意点や一般的な流れをご説明します。ぜひ、不動産投資成功のための基礎知識として参考にしてください。
 

■不動産投資の初心者が注意すべきポイントについて解説

 

 

 ●不動産投資の目的を明確にする

不動産投資の初心者の方にとって重要なのは、「何のために不動産投資をするのか?」という目的を明確にすることです。「何となく儲かりそうだから」「友人に勧められたから」「株式投資でうまくいかなかったから」といった理由で不動産投資を始めても、成功する確率は低いと言わざるを得ません。目的が明確になっていなければ、物件選びなどの投資戦略も的外れなものになりがちです。その結果、思い描いた収益を得られないどころか、損失を被るリスクも高くなります。
 
不動産投資は、その目的によって最適な投資戦略が変わってきます。「本業とは別に第二の収入源を作るため」「定年後の年金代わりにするため」「セミリタイアして家賃収入だけで生活していくため」「相続税対策のため」「子どもたちに資産を残すため」など、まずは不動産投資をする目的を明確にすることから始めましょう。
 

 ●信頼できる不動産業者を探す

初めての不動産投資を成功させるためには、信頼できるパートナーが欠かせません。不動産投資に関する豊富な実績・ノウハウを有する業者を探し、相談してみましょう。
 
不動産業者を探す際は、ホームページを見ることからスタートすると思いますが、ホームページ上の情報だけでは不十分です。おすすめの方法は、不動産業者が開催しているセミナーに参加することです。セミナーに参加することで、おおよそどんな特徴のある会社なのか、印象をつかむことができます。いくつかの不動産業者のセミナーに参加すれば、優劣をつけることができるはずです。
 

 ●家族の同意を得る

ご主人が不動産投資をしたいと思っても、奥様に反対されて断念するケースも多々あります。不動産投資は高額な取引になるため、家族の同意が欠かせません。事前に不動産投資の仕組みやメリットについて話をして、理解を得ることが大切です。融資を受ける場合は家計にも影響が及んでくるので、特に資金計画や収支シミュレーションなど、お金に関することはきちんと説明するようにしましょう。
 
ときどき、家族に内緒で投資用不動産を購入する人もいます。もちろん、ご家庭によって様々な事情があるとは思いますが、あまりおすすめできる方法ではありません。不動産投資は長期の運用が前提になりますが、10年、20年と隠し通すのは現実的ではなく、郵便物などであっけなくバレてしまうケースもあります。そうなると夫婦の信頼関係に影を落とすことになり、不動産投資どころではなくなってしまいます。不動産投資は、家族同意のもとでスタートするのが何よりです。
 

 ●長期的な視点を持つ

安定した不動産投資をおこなうには、長期的な視点が欠かせません。仮に新築物件を購入したとしても、20年後には年季の入った物件に変貌しているわけで、空室に悩まされている可能性も十分にあるでしょう。どんな物件でも年月とともに老朽化が進み、修繕費や設備交換費などはかさんでいきます。このことをしっかりと認識したうえで、長期的な視点で不動産投資に取り組む必要があります。
 
物件の老朽化に対しては、修繕やリノベーションといった手立てが考えられますが、周辺環境が変わってしまうと手の打ちようがありません。周辺環境が変わりエリアとしての魅力が低減すれば、当然、空室リスクも高くなり、家賃を下げざるを得ないという悪循環に陥ります。投資物件を選ぶ際は、そのエリアの長期的な成長性を見極めることも重要です。
 
長期的な視点を持つという意味では、「出口戦略」も忘れてはいけません。出口戦略とは、投資物件の売却を視野に入れた戦略のこと。もちろん、購入した物件を持ち続けるという選択肢もありますが、多くの場合、売却を検討する時期が訪れるでしょう。いざ売却しようと思ったタイミングでスムーズに売れなければ、大きなリスクになります。そのため、物件購入時から「どのタイミング売却するのか」といったことを視野に入れ、できるだけ有利な売却ができるような投資戦略を立てることが重要です。
 

 ●「不労所得」を勘違いしない

よく「不動産投資で不労所得を目指そう!」などと言われますが、これは誤解を招く言い方です。不動産投資が成功すれば、将来的に仕事をしなくても生活していける可能性はありますが、労せずして収益が得られることはありません。
 
「物件を購入してしまえば、あとは自動的に毎月家賃が入ってくる」というのは、不動産投資の都合の良いところだけを強調した言い方です。実際には、購入後の物件を管理していく必要があり、空室が出たら対策を講じる必要があり、老朽化してきたら修繕をする必要があります。もちろん管理会社に委託することはできますが、管理会社に丸投げではいけません。費用対効果が悪いと思えば、新しい管理会社を探して切り替えを検討する必要もあるでしょう。「不動産投資は何もしないで収益が得られる」というのは、大きな勘違いです。
 

 ●現実に即したシミュレーションをする

不動産投資の始める際、物件の目星を付けたら収支シミュレーションをおこないます。その際、表面利回りを基準にしたシミュレーションでは、実態と大きくかけ離れてしまうリスクがあります。精度の高いシミュレーションをおこなうには、できるだけ正確な実質利回りを算出し、それをベースにしなければいけません。
 
表面利回り(グロス利回り)とは、年間の家賃収入を物件価格(購入費用)で割って求める利回りのことです。
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
 
実質利回り(ネット利回り)とは、管理費や固定資産税などの経費を考慮して算出した利回りのことです。
実質利回り = (年間家賃収入 - 年間経費) ÷ 物件価格 × 100
 
「利回りが高い物件 = 収益性の高い物件」であることは間違いありませんが、表面利回りはあまりあてになりません。というのも、物件によって経費に差があり、表面利回りが高い物件が実質利回りも高いとは限らないからです。たとえば、以下のようなケースも珍しくありません。
 

表面利回り 実質利回り
物件A 6.0% 5.0%
物件B 4% 4.5%

 
不動産業者のホームページや投資用マンションのポータルサイトなどに掲載されている利回りは、ほとんどの場合、表面利回りです。というのも、不動産投資の経費は実際に購入して運営してみないと分からない部分も多く、実質利回りは予想の数値になってしまうからです。だからと言って、実質利回りを軽視していいわけではなく、物件購入前のシミュレーションでは、できるだけ現実に即した実質利回りをベースにする必要があります。
 
その他、精度の高い収支シミュレーションをおこなうためには、以下の点を意識しましょう。
 
  ▼あらゆるリスクを想定する
長期にわたる賃貸経営のなかでは、不測の事態に見舞われるケースもあります。たとえば、立て続けに物件設備が壊れる、自然災害の被害を受ける、近くにあった商業施設が撤退する、ローンの金利が上昇するなど。収支シミュレーションをおこなう際は、あらゆるリスクを想定しておく必要があります。
 
不動産投資の関するリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
>> 不動産投資のリスクと回避方法
 
  ▼入居率や家賃は下がることを前提とする
誰もが入居率100%を目指して不動産経営を始めます。最初は入居付けに苦労することはなくても、経年とともに物件は老朽化し、空室が発生しがちになります。同様に、物件が新しいうちは相場以上の家賃で賃貸できるかもしれませんが、築年数の経過とともに家賃は下がっていくものです。入居率や家賃は下がるものとして、シミュレーションをおこないましょう。
 

■不動産投資に失敗する初心者の特徴とは?

 

 
不動産投資に失敗する初心者の特徴としてよくあるのは、主に以下の3点です。
 

 ●知識不足のまま不動産投資を始める人

不動産投資は「特別な知識やノウハウが要らない」と言われることもありますが、これを鵜呑みにしてはいけません。初心者の方のなかには「好立地の物件を購入できれば楽勝」と考えている方もいるかもしれません。ですが、何をもって好立地だと判断するのでしょうか? また、立地の良い場所はライバル物件も多く、好立地ゆえの落とし穴もたくさんあります。最低限の知識を持たないまま不動産投資を始めると、必ず後に痛い目に遭うことになります。
 
「不動産業者に相談すれば大丈夫」という方もいらっしゃると思いますが、知識がなければ、担当者のアドバイスが的確かどうかを判断することもできません。実際に、不動産業者の営業マンに言われるがまま物件を購入して失敗してしまう方も少なくありません。
 
何冊も書籍を買って勉強する必要はありませんが、少なくとも不動産業者の担当者と共通認識を持てる程度の知識を持っておく必要はあります。セミナーに参加するなどして、不動産投資の基礎知識は身に付けておきましょう。
 

 ●不動産投資の収益を貯蓄に回さない人

上述のとおり、長期にわたる賃貸経営のなかでは、不測の事態に見舞われるケースもあります。自然災害の被害を受けたり、競合物件の増加などによって入居率が下がったりして、キャッシュフローがマイナスに転じてしまうリスクも考えられます。このような事態に陥ったときは、たとえば大規模修繕をおこなう、付加価値を高める設備を導入するなどの判断が必要になります。しかし、手元に資金がなければ身動きもできず、最悪の場合はローンの返済にも困窮するようになってしまいます。
 
そうならないようにするためには、普段から家賃収入の一部を貯蓄に回すなど、不測のリスクに備えておくことが重要です。収益をすべて生活費などで消費してしまう人は、不動産投資が下降線をたどったときに、それを挽回することができません。
 

 ●管理会社に任せっぱなしの人

不動産投資は、投資家の工夫や努力次第で事業に影響を与えることができる投資であり、この「事業性」こそが、株式投資やFXとの大きな違いだと言われます。たとえば、入居者募集時の家賃設定、空室が出たときの広告宣伝、室内の設備投資、リフォーム・リノベーションなど、投資家自身が賃貸経営に関わることで収益アップや安定稼働を実現することが可能です。
 
しかし、投資家のなかには「物件選びが不動産投資のすべて」だと考える人も多くいます。このような人は物件を購入したことで満足し、その後のことを管理会社に丸投げする傾向にありますが、失敗につながるケースも少なくありません。不動産投資は物件を購入してからが本番です。そのことを認識し、主体的に賃貸経営に関わっていくことが大切です。
 

■不動産投資の始め方と流れ


 
初心者の方は、不動産投資で物件を購入するまでの一連の流れを押さえておく必要があります。一般的には、以下のようなプロセスで進んでいきます。
 
Step01:情報収集
Step02:投資目標・投資戦略の立案
Step03:エリア選定
Step04:物件選定
Step05:資金計画・収支シミュレーション
Step06:不動産投資ローン審査
Step07:売主との交渉
Step08:契約
Step09:決済・引渡し
Step10:賃貸経営
 
Stepごとに詳しく解説していきましょう。
 

 ●Step01:情報収集

最初は、不動産投資に関する情報収集からスタートです。不動産投資に関する基礎知識や最新情報を押さえておかないと、相場が分からず高値の物件を購入してしまったり、問題点の隠れた物件を購入してしまったり、身の丈に合わない資金計画を立ててしまったりして、後悔することになりかねません。
 
情報収集の方法としては、インターネットや書籍、セミナーが中心になるでしょう。ネット上の情報は信頼性に乏しいものも散見されますし、書籍は必ずしも最新の情報が反映されているとは限りません。その点、セミナーは最新情報を収集ができますし、不動産業者が独自の投資ノウハウを公開している場合もあります。初心者の方は、3~5社程度のセミナーに参加して情報収集をすると同時に、信頼できそうな業者を見極めるのがいいでしょう。
 

 ●Step02:投資目標・投資戦略の立案

不動産投資の目標として、どのくらい自己資金を投じて、いつまでに(何年で)、どのくらいのキャッシュフローを得たいのかといったことを明確にしていきます。そうすることで、「新築 or 中古」「一棟 or 区分」など、投資すべき物件のタイプが見えてくるでしょう。
 
  ▼新築か中古か?
新築物件は購入資金が高くなりますが、「入居者を獲得しやすい」「融資を受けやすい」といったメリットがあります。一方、中古物件は購入資金を抑えられますが、「空室リスクがある」「融資条件が厳しくなりがち」「修繕費などのコストがかかる」といったデメリットがあります。
 
新築物件も中古物件も一長一短であり、どちらが適しているかは投資家の属性や投資目標によって変わってきます。たとえば、安定的な賃料収入を得たい場合やフルローンを組んで投資したい場合などは、新築物件が向いていると言われます。多少の空室リスクを伴っても高利回りを狙いたい場合や自己資金にゆとりがある場合などは、中古物件が選択肢になるでしょう。
 
  ▼一棟か区分か?
一棟物件は高額な初期費用が必要になりますが、「高利回り」「資産価値が高い」といったメリットがあります。ワンルームマンションなどの区分物件は、少額から不動産投資を始められますが、一棟物件に比べると「空室リスクの影響が大きい」「高利回りを狙いにくい」といった傾向があります。
 
こちらも一長一短なので、一概にどちらが有利だと言うことはできません。大きな規模で投資したいなら一棟物件を検討しますが、初心者の方がいきなり一棟物件に投資するケースは少なく、区分物件から不動産投資をスタートするのが一般的です。将来、一棟物件の投資を成功させるためにも、まずは区分マンションの投資で実績・ノウハウを蓄積するのがいいでしょう。
 

 ●Step03:エリア選定

投資戦略が固まり、投資すべき物件のタイプが決まったら、次は物件のエリアを検討します。大きく分けると、都心か地方かという選択になります。
 
不動産投資では、物件そのものよりも物件のエリアを重視すべきだと言われます。これは、どんなにハイスペックな物件でも、人口が少ないエリアやアクセスの悪いエリア、魅力のないエリアであれば、空室リスクが高くなってしまうからです。
 
エリア選定にあたっては、長期的な視点を持つことが重要です。不動産に投資するということは、20年、30年という長期間にわたって賃貸経営をしていくことが前提になります。経年とともに物件は老朽化していきますし、街の様子も変わっていきます。今は活気のあるエリアでも10年後、同じ活気を保っている保証はありません。近隣エリアの開発が進めば入居者が流れていく可能性もありますし、自然災害が起きれば大きなダメージを受けます。
 
このようなリスクを回避するためには、入念なエリアマーケティングが必要です。エリアの人口推移や年齢分布、世帯収入はどうか、公共事業など再開発プロジェクトは計画されていないか、賃貸需要を特定の大学や商業施設に依存していないか、地震や台風、火災などが起きたらどんな影響を受けそうか、といった調査・分析は抜かりなくおこないましょう。
 
  ▼コロナ禍が賃貸需要に及ぼす影響
これから不動産投資を始めようとしている人が考慮しなければいけないのが、新型コロナウイルスによる影響です。新型コロナウイルスの流行によってテレワーク・リモートワークが急速に浸透したことで、「住む場所」に対する価値観も変わりつつあります。
 
従来は、いわゆる「職住近接」を重視して住む場所を決める人が多かったのですが、最近は「会社から遠くてもいいから広い家がいい」「自然が豊かで子育てしやすい街がいい」などと考える人が増えており、今後は賃貸需要のあるエリアが変わってくると予想されています。これまでは「都心の物件は空室が発生しにくく、地方の物件は空室が発生しやすい」というのが常識でしたが、この常識が当てはまらないエリアが出てくる可能性は十分にあるでしょう。
 

 ●Step04:物件選定

エリアが決まったら、次は具体的に物件を選んでいきます。Step03では、物件そのものよりエリアを重視すべきだと申し上げしたが、同じエリアのなかで有利な賃貸経営をおこなうには、やはり物件そのもののスペックも重要です。
 
投資用不動産を検索できるサイトは数多くあるので、サイトを閲覧して目ぼしい物件をリストアップしましょう。初心者の方は、できるだけ多くの物件情報に目を通すことが重要です。そうすることで、物件探しの基準が明確になり、物件の良し悪しが分かるようになってきます。
 
物件選びの方法としては、不動産業者に問い合わせるのも一つの手です。信頼できそうな不動産業者に問い合わせて希望する物件の条件を伝えておけば、条件に合致する物件が出たときに紹介してもらえます。
 
  ▼現地調査は必ずおこなう
ここ十数年のテクノロジーの発展は目覚ましく、今やスマホひとつで投資用不動産の外観や内装、スペックや利回りをチェックできるようになりました。複数の物件を比較するのも簡単です。ただし、いくら便利になったからと言って、実際の物件を見ずに不動産投資を始めるのはリスキーです。ベテランの投資家のなかにはネットの情報だけで物件を購入する方もいますが、少なくとも初心者のうちは現地調査は必須です。
 
というのも、現地を訪れないと分からない「盲点」が潜んでいることが多々あるからです。現地調査で特に意識したいのは、物件そのものよりも周辺環境です。近所を歩いてみたり駅を利用してみたりすることで、「意外と車の騒音がうるさい」「街灯が少なく、夜になると真っ暗」「商店街に行くのに踏切を渡る必要がある」「朝のラッシュ時は電車に座れない」「近くでマンションを建築している」といった、看過できないポイントが見つかるかもしれません。
 

 ●Step05:資金計画・収支シミュレーション

目ぼしい物件が見つかったら資金計画を立て、収支シミュレーションをおこないます。ここまで過程で大まかな資金計画はできていると思いますが、この段階でさらに具体的なものにしていきます。「自己資金はいくら出すのか」「融資はいくら利用するのか」「月々の返済額はいくらにするのか」「諸費用はどのくらいかかるか」「実質利回りやキャッシュフローはどのくらいになるか」など、できるだけ詳細かつ正確に計算しましょう。
 
初心者の方は、不動産業者に収支シミュレーションを作成してもらうのがおすすめですが、不動産業者が作成するシミュレーションは修正が必要なケースもあります。というのも、本来シミュレーションに含めるべき空室率や家賃の下落率が考慮されていないケースがあるからです。
 

 ●Step06:ローン審査

物件購入のために融資を受ける場合は、不動産投資ローンの審査を受けます。不動産業者はいくつかの金融機関と提携しているので、各社を比較して金利・返済期間などの条件が合うところを選びましょう。なお、一般的には不動産投資ローン以外に借り入れがある方や個人事業主の方などは、融資条件が厳しくなる傾向にあり、審査に通らないケースもあります。
 

 ●Step07:売主との交渉

中古物件の場合は、不動産業者が仲介に入って売主と条件交渉をおこないます。当然、売主側は高く売りたいと考えますが、売主側にも様々な事情があり、交渉によっては価格が下がるケースもあります。値引き交渉は失礼では?と思うかもしれませんが、交渉してみる価値はあるでしょう。
 

 ●Step08:契約

条件面で合意に至ったら不動産の売買契約を締結します。不動産業者から重要事項説明書の説明を受け、内容をよく理解したうえで不動産売買契約書にサインしましょう。手付金の支払いを済ませたら契約は完了です。また、融資を受ける場合は金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。
 

 ●Step09:決済・引渡し

買主と売主の間で代金決済をおこないます。融資を利用する場合は双方が金融機関に集まり、買主が残代金を振込み、売主が着金を確認するのが一般的です。このときに鍵の引渡しもおこなわれます。また、不動産の名義変更(所有権移転登記)手続きは司法書士が代行するのが通常です。
 

 ●Step10:賃貸経営スタート

物件購入の手続きが済んだら、いよいよ賃貸経営のスタートです。入居者の募集をおこない、経営の安定化を図ります。
 
賃貸経営が始まったら物件の管理が必要になりますが、管理会社に委託するのが一般的です。月々の管理委託料は発生しますが、手間や負担は大幅に軽減され、効率的に運用していくことができます。物件管理をオーナー自身でおこなう「自主管理」という選択肢もありますが、会社員など本業のあるオーナーが自主管理をするのは現実的ではありません。
 

■まとめ


 
本編でも申し上げたとおり、初心者の方が不動産投資で成功を収めるには信頼できるパートナーが欠かせません。投資用不動産を専門に取り扱う不動産業者にいくつか相談し、ぜひ最適なパートナーを見つけてください。
 
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マンション経営ラボ 編集者
投稿者マンション経営ラボ 編集者
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