不動産投資の成功率は?高めるポイントやコツを紹介

公開日2021/10/26
更新日2021/10/28

  • 不動産投資の成功率は、不動産投資の目的によって大きく変わってきます。もちろん投資である以上、成功率が100%になることはありませんが、不動産投資は事業性の高い投資であるとされており、投資家の工夫や努力次第で成功率を高めることは可能です。 今回は、不動産投資の成功率や成功率を高めるためのコツ、リスクを下げるためのポイント、物件を購入する際の注意点などについて解説していきます。

■不動産投資における成功率は?

誰もが成功を目指して不動産投資を始めますが、誰でも成功できるほど甘いものではありません。「不動産投資の成功率はどのくらいか?」ということが議論されることもありますが、一人ひとりの投資家によって不動産投資の目的は違うわけで、成功か否かを一律で判断できるような物差しはありません。

 

たとえば、「節税対策としては効果があったが、家賃収入だけで生計を立てるのは難しい」というケースにしても、これを成功と捉える人もいれば、失敗と捉える人もいるはずです。つまり、何を目的とした不動産投資なのかによって成功率は大きく変わってきます。また、どの程度の融資を受けて不動産投資をするのかによっても成功率は変わってくるでしょう。

 

あくまでも体感値になりますが、目的別に不動産投資の成功率を示すとしたら以下のようになります。調査データ等に基づくものではありませんので、一つの目安としてご覧ください。

 

  • 不動産投資の家賃収入だけで生計を立てる → 成功率10~20%

家賃収入だけで生計を立てることを目的とした不動産投資の成功率は、10~20%程度でしょう。決して高い成功率ではありませんが、条件の良い物件を購入して、綿密な運用をしていけば成功率を高めることは可能です。

 

不動産投資を始める多くの方は、「家賃収入だけで生計を立てられるようになりたい」と考えるでしょう。しかし、初心者の方がいきなりこの目標を叶えるのは難しいかもしれません。逆に言えば、不動産投資のキャリアがあり、様々な経験・ノウハウを得ている中級者・上級者の方なら、家賃収入だけで生計を立てるという目標も現実味を帯びてくるでしょう。

 

  • 不動産投資で節税対策をする → 成功率70~80%

不動産投資は家賃収入を得ること以外にもメリットがあり、節税対策をできることもメリットの一つです。詳しくは後述しますが、不動産投資をすることで所得税・住民税や相続税を節税することができます。このような節税対策を目的とした不動産投資の成功率は、70~80%程度でしょう。

 

「どの程度の節税効果をもって成功とするのか?」という議論もあると思いますが、少しでも節税できればOKと考えるなら成功率はさらに高くなるはずです。いわゆるサラリーマン大家さんで給与所得が多い人ほど、所得税・住民税の節税効果は高くなります。

 

  • 不動産投資を私的年金にする → 成功率50~60%

不動産投資による家賃収入を、老後の私的年金として考えている人も多くいます。家賃収入を私的年金にすることを目的にした不動産投資の成功率は、50~60%程度でしょう。定年を迎えるまでに不動産投資ローンを完済できれば、より成功率は高くなります。

 

  • 不動産投資で副業収入を得る → 成功率50~60%

サラリーマンなど本業がある人が、第二の収入源を持つために始める不動産投資がこのパターンです。副業収入を得るための不動産投資の成功率は、50~60%程度でしょう。もちろん、どのくらいの副業収入を目指すかによっても成功率は変わってきます。本業と同程度の収入を目指すとしたら成功率は下がりますが、小遣い程度の収入が得られればOKと考えるなら成功率は高くなります。

 

  • 不動産投資をビジネスとしてスケールアップする → 成功率5~10%

一棟マンションに投資をしたり、積極的に物件を買い増したりして、ビジネスとして収益拡大を目指す不動産投資がこのパターンです。ビジネスとしてスケールアップを目指す不動産投資の成功率は、5~10%程度でしょう。ビジネスとして成功を収めている個人投資家の方もいますが、かなりハードルは高くなります。不動産投資に関する高度な知識・ノウハウが必要になるのはもちろん、元手となる資金力や市況を読み解くビジネスセンスも必須です。

 

■不動産投資の主な目的

不動産投資をおこなう目的によって成功率が変わってくると申し上げました。こちらでは、代表的な不動産投資の目的について解説していきます。

 

  • 不動産投資で不労所得を得る

よく「不労所得を得られること」は不動産投資の最大のメリットだと言われます。たしかに間違いではありませんが、不労所得の意味を取り違えてはいけません。

 

不労所得とは、自分自身が労働せずに所得を得られることです。不動産投資のために物件を購入し、入居者が決まれば毎月家賃収入を得ることができます。働かずにお金を得られるという意味では、たしかに不労所得だと言えるでしょう。

 

ですが、不労所得を「何もせず家で寝ているだけで収入を得られること」だと考えている人もいます。その点で言うと、不動産投資は何もしなくて収入を得られるわけではありません。たとえば、空室になったら新しい入居者を探さなければいけませんし、空室期間が長引くようならリフォームが必要になることもあるでしょう。つまり、まったく何もせずに収入を得られるわけではなく、収入を獲得し続けるためにオーナーとしてやるべきことは多々あります。不動産投資で不労所得を得ることはできますが、同じ不労所得である銀行預金の利子などとは意味合いが異なると認識しておきましょう。

 

  • 不動産投資で節税する

不動産投資をすることで節税効果を得ることができます。具体的には、所得税・住民税と相続税の節税対策が可能です。

 

  ▼所得税・住民税

所得税も住民税も、所得が多い人ほど納税額が多くなり、所得が少ない人ほど納税額が少なくなります。つまり、所得を減らすことができれば、所得税・住民税の節税が可能です。

 

サラリーマンをしながら副業で不動産投資をしているAさんのケースで考えてみましょう。Aさんの収入は、勤務先からもらっている給料と、不動産投資による家賃収入があります。Aさんが確定申告をする際は、給与所得と不動産所得を合算して申告します。

 

たとえば、給与所得が300万円で不動産所得が100万円であれば、400万円(300万 + 100万)が課税所得となり、400万円に対して税金が課せられます。同じく給与所得が300万円で不動産所得がマイナス100万円の場合は、200万円(300万円 - 100万円)が課税所得となり、200万円に対して税金が課せられます。

 

後者のように、不動産投資で赤字が出ると課税所得が減るため、所得税・住民税の負担が軽減するというわけです。もちろん不動産投資で赤字が出るのは望ましいことではないかもしれませんが、特に不動産投資を始めた初年度は何かと初期費用がかかるため、赤字になるケースも少なくありません。このような場合でも給与所得から不動産投資の赤字をマイナスできるため、所得税や住民税を節税できるのです。

 

また、マンションなどの不動産は土地と建物に分かれますが、建物部分は時間とともに価値が下がっていきます。建物の価値が下がったぶんは「減価償却費」として経費計上することが認められています。数値はあくまでも例ですが、2,000万円の建物の減価償却期間が20年だった場合、毎年100万円ずつ減価償却費として経費計上する(毎年100万円ずつ所得からマイナスする)ことができます。

 

減価償却費の他にも、不動産の管理費や修繕費なども経費として計上することができます。このように、経費が多くなるほど課税所得が減って節税効果が高くなるというのが、不動産投資による節税の仕組みです。

 

  ▼相続税

不動産投資をすることで相続税を節税することができます。相続税は、相続財産の課税評価額に対して課せられるため、課税評価額が大きいほど納税額が多くなり、課税評価額が小さいほど納税額が少なくなります(課税評価額が一定以下の場合は非課税になります)。

 

相続財産の課税評価額は、相続財産の内容によって変わってきます。現金や預貯金はその100%が課税評価額になりますが、不動産の課税評価額は時価の3分の1程度になります。たとえば、時価が3,000万円の不動産であれば、課税評価額は1,000万円程度まで下がります。つまり、現金のまま持っているよりも不動産という形で財産を保有していたほうが、万が一のとき、残されたご家族の相続税の負担は軽減されますし、非課税になる可能性もあります。

 

  • 不動産投資を私的年金にする

日本では、定年を迎えた後は年金を受給しながら生計を立てていく人がほとんどです。しかしながら、少子高齢化が進んで働く世代が減少する一方で、年金を受給する高齢者が増加しているため、年金制度の維持が難しくなりつつあるのが現状です。

 

このような状況なので、公的年金だけでは老後が不安だと考え、私的年金で補おうと考える人が増えています。この私的年金として注目されているのが、不動産投資による家賃収入です。不動産投資は長期継続的に家賃収入を得られるのが大きな特徴で、ローンを組んで物件を購入したとしても、定年までにローンを完済できれば、それ以降の家賃収入はほとんどが手元に残ることになります。年金の受給額に不安がある人にとって、不動産投資の家賃収入を年金代わりにすることは魅力的な選択肢になるはずです。

 

■不動産投資の成功率を高めるコツ

不動作投資に必勝法はありませんが、「成功率を高めるコツ」はいくつか存在します。不動産投資で成功を収めている人は、きちんとコツを押さえているものです。不動産投資の成功率を高める6つのコツについてご説明しましょう。

 

  • 不動産投資の目的を明確にする

不動産投資の成功率を高めるためには、大前提として「何のために不動産投資をするのか」という目的をはっきりさせなければいけません。「株式投資より儲かりそうだから」「知識がなくてもできそうだから」といった曖昧な目的で不動産投資を始める人がいますが、それでは成功率が低くなってしまいます。目的が明確になっていなければ投資戦略を立てることもできませんし、物件選びでも失敗しがちです。初年度からつまずいて、早期の段階で物件を手放すことになる人も少なくありません。

 

「第二の収入源を確保するため」「将来の年金代わりにするため」「家賃収入だけで生計を立てるため」「家族に資産を残すため」など、まずは不動産投資の目的を明確にすることが大切です。その目的をベースにして具体的な投資戦略を練っていきましょう。

 

  • 不動産投資の知識を得る

不動産投資を失敗する原因になりがちなのが、不動産投資に関する知識不足です。「そのことを知っていたら、その選択はしなかったのに・・・」と、不動産投資を始めてから知識がなかったことを後悔する人は少なくありません。不動産投資の成功率は知識の量に比例するわけではありませんが、成功率を高めたいなら最低限の知識は身に付けておくべきです。

 

不動産投資の知識を得るときに注意したいのが、特定の情報源だけに頼らないということです。特定のWebサイトだけしかチェックしない人や、1冊の書籍をバイブルのように盲信する人はどうしても知識が偏りがちで、バランスの良い判断ができなくなります。できるだけ複数のWebサイトや書籍に目を通すようにしましょう。そうすることで情報の良し悪しが分かるようになり、自分にとって有益な情報を取捨選択できるようになってきます。

 

また、知識を身に付けていることは、不動産業者に相談する際にも重要になってきます。知識が乏しい人は、不動産業者に言われるがまま物件を購入して失敗してしまうケースが少なくありません。しかし、最低限の知識があれば、「この業者の提案は根拠が薄い」というようにブレーキを踏むこともできます。

 

  • 優良な不動産業者を選ぶ

上述のとおり、不動産投資の成功率を高めるためには知識を身に付けることが大切ですが、Webサイトや書籍に載っている内容のほとんどは、数多くの投資家に向けた一般論です。自分に最適な不動産投資をおこなうためには、やはり不動産業者に相談して、具体的な提案・アドバイスをもらうことが重要です。その際、優良な不動産業者を選べるかどうかで不動産投資の成功率は変わってきます。

 

Webで検索すれば不動産業者はいくつも見つけられますが、ホームページだけで良し悪しを判断するのは難しいでしょう。不動産業者を見極めるためのおすすめの方法は、その業者がおこなっているセミナーに参加することです。セミナーに参加することで業者の特徴や印象を肌感覚でつかむことができます。3~4社のセミナーに参加すれば、自分のなかで優劣をつけることができるはずです。

 

  • 不動産投資ローンを借りすぎない

融資を受けてレバレッジを効かせられることは、不動産投資の特徴の一つです。レバレッジとは「テコの原理」のことで、少ない元手でも大きな利益を得られるという意味です。自己資金が少なくても不動産投資ローンを活用することでレバレッジ効果が生まれ、自己資金だけでは到底得られない収益を狙うことができます。

 

だからと言って、「借りられるだけ借りる」という考えでは、不動産投資の成功率は下がってしまうでしょう。当然ですが、不動産投資ローンの借入額が大きくなれば利息が増え、月々の返済額も大きくなり、キャッシュフローが悪化しやすくなります。キャッシュフローがプラスになるような収支計画を立てていたとしても、空室の発生や想定外の修繕などでマイナスになってしまうケースも多々あります。

 

新築マンション投資の場合などは、フルローンで融資をしてくれる金融機関もありますが、借りられるだけ借りるのはおすすめできません。物件価格の20~30%は自己資金でまかない、なおかつ不測の事態に備えて手元に自己資金を残しておくことが不動産投資の成功率を高める一つのポイントです。

 

  • 長期的な視点で考える

不動産投資の成功率を高めるためには、長期的な視点で考えることが重要です。不動産投資で購入した物件は経年とともに劣化が進み、修繕費や設備交換費などがかさんでいきます。当初は途切れなく入居者が入っていても、10年後は空室が埋まらずに悩んでいるかもしれません。

 

物件のハード面だけでなく、周辺環境が変わることも想定しておかなければいけません。再開発がおこなわれたり商業施設ができたりとポジティブな変化が起きることもありますが、その逆で、ネガティブな変化が起きてエリアとしての魅力が下がってしまうこともあります。そうなると、入居者が付きにくくなるので、当初よりも家賃を下げている可能性は十分にあるでしょう。

 

不動産投資を始める際は、長期的な視点で物件を選ぶことも重要ですし、投資計画を立てる際も、1年後・2年後の計画よりも10年後・20年後の計画の精度を高めるべきです。長期的なネガティブ要素を踏まえ、空室率や家賃低下率などをシビアに考慮した計画を立てることが、不動産投資の成功率を高めるポイントになってきます。

 

  • 管理会社選びにこだわる

不動産投資は、物件を購入して終わりではなく、運用次第で収益が大きく変わってくる投資です。ある意味、物件を購入してからが本番であり、運用をサポートしてくれる管理会社は非常に重要な存在になってきます。

 

不動産管理のクオリティは、管理会社によって大きな差があるのが現状です。レベルの低い管理会社にまかせていると、階段やエレベーター、エントランスや駐輪場、ゴミ置き場などの共用部分がどんどん汚くなっていきます。そうなると、入居者満足度が下がり退去のリスクも高まりますし、空室になったときに空室が埋まらないリスクも高くなります。不動産投資の成功率に影響を及ぼす要素になるので、管理会社選びは慎重におこなわなければいけません。

 

■物件購入時に気を付けるポイント

不動産投資の成功率を大きく左右するのが物件選びであり、いかに条件の良い物件に投資できるかがカギになってきます。物件購入時に気を付けるべきポイントについて解説します。

 

  • 立地

物件購入の際にもっとも重要だと言われるのが立地です。というのも、物件のハード面であれば修繕やリフォームなどで後から改善を図ることができますが、立地ばかりは投資家の力でどうすることもできないからです。

 

不動産投資の成功率を高めるにはできるだけ空室を生まずに運営していくことが重要であり、そのためには、長期的に見て入居者ニーズの高い物件を選ばなければいけません。一般論として、都心の物件や駅近の物件は高いニーズがあります。逆に、交通の便が悪い物件や駅から遠い物件は需要が下がります。特に、単身者がメインになるワンルームマンションは、最寄り駅から徒歩10分以内の物件でないとたちまち入居者の確保が難しくなります。

 

その他、コンビニやスーパー、商業施設などが近くにあれば立地が良いという判断材料の一つになります。逆に、墓地や葬儀場、騒音・大気汚染・土壌汚染・悪臭などを引き起こすおそれのある施設に近い物件は嫌がる入居者が多いので、できるだけ避けたほうが良いでしょう。

 

  • 築年数

不動産投資の成功率を高めるためには、築年数にも配慮して物件を選ぶことが重要です。

 

利回りが良くても、価格が安くても、築年数は古い物件は注意しなければいけません。築年数が古い物件は劣化が進んでおり、高額な修繕費が発生しがちです。多くの入居者は古い物件より新しい物件を好むので、入居者獲得においても不利になりますし、老朽化によるトラブルが目立つようになると既存の入居者が退去するリスクも高まります。さらに、売却しようと考えたときになかなか売れないのも大きなリスクだと言えるでしょう。

 

とはいえ、築年数が新しい物件は価格が高いので、一般的には築10~20年の物件が狙い目だとされています。不動産の価格は新築のときがもっとも高く、入居者が入った瞬間に大きく下がります。その後10年くらいは価格が緩やかに下がるので、築10年くらいまでの物件はまだ割高だと言えます。築30年を超えた物件はほぼ底値まで価格が下がっていますが、上述のようなリスクがあるうえ、投資用不動産としての寿命も長くは残されていません。これらのことを踏まえると、築10~20年の物件が価格的にも手頃であり、投資の成功率も高くなる傾向にあります。

 

  • 利回り

利回りが高い物件は収益性の高い物件だと言えますが、表面利回りだけで物件を選ぶと後悔することになりかねません。というのも、物件によって経費には大きな差があり、必ずしも表面利回りが高い物件が実質利回りも高いとは限らないからです。たとえば、以下のようなケースも少なくありません。

 

表面利回り 実質利回り
物件A 6.0% 4.0%
物件B 5.0% 4.5%

 

表面利回りはあくまで参考程度と考えるべきで、気にするべきは実質利回りです。不動産投資は、「思っていた以上に経費がかかってキャッシュフローが少ない」といった状況に陥るケースが多々あります。物件購入の段階で、できるだけ正確に経費を見積もり、現実的な実質利回りを算出するようにしましょう。

 

■不動産投資の損失やリスクを下げるためには?

不動産投資の損失やリスクを下げるためのポイントについてご説明します。

 

  • 出口戦略を立てておく

出口戦略とは、「不動産投資をどのタイミングで、どのように切り上げるか?」を視野に入れた戦略のことです。不動産投資は長期的な運用を前提とした投資なので、購入した物件を持ち続けるという選択肢もあるでしょう。しかし、20年・30年と順風満帆に運営できる人は稀であり、損失が膨らむなどして不動産投資を止めることを考える時期がくるものです。

 

不動産投資の代表的な出口戦略は売却することですが、売ろうと思ったときに売れないと損失がさらに膨らむことになります。そのため、不動産投資を始める段階から「どのタイミングで、どのような方法で終わりにするのか?」という出口戦略を立てておくことは重要です。

 

たとえばマンションの場合、売却以外にも、持ち続けて子どもに相続したり、自宅として住んだりといった出口戦略も考えられます。アパートの場合はさらに幅広く、「そのまま売却する」「更地にして売却する」「建物を壊して自宅を建てる」「建物を壊して再び投資用アパートを建てる」「建物を壊して駐車場にする」といった出口戦略も考えられます。

 

  • 損切りルールを決めておく

上述した出口戦略とも関連してきますが、不動産投資のリスク・損失を最小限に抑えるためには、損切りルールを決めておくことも大切です。

 

よくギャンブルなどで言われることですが、負けが混むほど止められなくなるという心理があります。「失ったお金を取り戻したい」「まだ挽回できる」「せめてプラスマイナスゼロにしたい」といった気持ちも分からなくはないですが、不動産投資でこの思考に陥ると取り返しのつかない損害を被るリスクがあります。

 

手遅れにならないように、あらかじめ決めておくべきなのが損切りルールです。損切りルールとは、「どれだけ損失が出たら止める」というように、最小限の損失で撤退するためのルールのこと。不動産投資を始めるときに自分自身で損切りルールを決めておけば、ずるずると投資を続けて損失を拡大するような失敗は避けられます。

 

「物件の資産価値が◯万円を下回った時点で売却する」「◯ヶ月間、空室が続いたら別の物件に買い換える」「◯ヶ月連続でキャッシュフローが◯円を下回ったら売却する」といった損切ルールを設けておきましょう。

 

■まとめ

不動産投資の初心者の方が成功率を高めようと思ったら、プロの力を借りるのは必須です。不動産投資は長期的な運用が前提になるので、賃貸経営をサポートしてくれる管理会社の存在が大きなカギになってきます。優秀な管理会社をパートナーに選び、ぜひ不動産投資を成功させてください。

 

URBAN FORCE(アーバンフォース)は、入居率95.06%(2021年9月)を誇る賃貸管理会社。税務サポート、法律サポート、売却サポート、生活サポート、24時間サポート、送金サポートという6つの特典をご用意するとともに、オーナー様のニーズに合わせて選べる4つのプランを設けています。管理手数料は月額300円~2,000円。費用対効果に優れた管理会社をお探しなら、URBAN FORCE(アーバンフォース)で決まりです。

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このコラムを書いている人

マンション経営ラボ 編集者

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