不動産投資用物件の選び方!見極めるコツ&ポイントを伝授します

公開日2020/08/07
更新日2021/07/31

不動産投資用物件を利回りだけで決めるのはNG!


不動産投資に関心がある人なら、誰しもがネットで投資用物件について調べたことがあるでしょう。
しかし、投資用物件はネット上に掲載されている利回りのみでは正しく判断できません。
利回りだけを見て投資用物件を購入すると、空室のみで賃料収入が獲得できない、修繕費用のみがかかるなどのリスクを負う可能性があるので要注意。
ここからは、投資用物件の選び方のコツやチェックすべきポイントをまとめて解説していきます。
 

不動産投資用物件を選ぶ際の心構え

立地と価格は妥協するべからず

投資用物件を選択する基準として、立地と価格は絶対に外せないチェックポイント。
立地が良くない物件を高い価格で買うことが、不動産投資で失敗する最も代表的なケースだと言っても過言ではありません。
立地と価格は買った後もずっと影響する要素であるため、賃貸需要の多くない地域や駅から遠い投資用物件を選ぶと、空室リスクに悩まされる確率が高くなります。
先ほど、利回り”だけ”で投資用物件を決めるのはNGとお話ししましたが、利回りで投資する物件の収益性は大きく左右されます。
利回りとは、運用資金に対して得られた利益を1年あたりの平均に直した割合のこと。
利回りは高ければ高いほどリターンが大きくなりますが、景気や時代の変化によって変動することもあります。
何らかの理由を抱えていて、売却価格を下げることで利回りが高くなっているだけの場合もあるので注意しましょう。

必要のない条件を捨てる

立地と価格を最優先事項として考えた上で、今度は”捨てる要素”を選択することも必要です。
投資用物件を選ぶ際、外せないポイントが多ければ多いほど物件選びが難しくなります。
そのため、思い切って必要のない基準を削ることによって、対象になる物件が拡大します。

投資用物件は客観的な目線で選ぼう

投資用物件はその部屋に住む人の立場で選ぶことが大切です。
自分の好みやこだわりを優先するのではなく、あくまで客観的な目線で投資用物件をチェックしましょう。
例えば、投資用物件として単身者用のワンルームマンションを検討しているのであれば、「通勤・通学に便利な立地か」「家賃が手頃か」を加味する必要があります。
単身者用の物件の場合、「庭付き」「公園が近い」などの条件はあまりプラスになりません。
しかし、投資を検討している物件がファミリー向けであるならば、日当たりや周りの環境、子供の学区などが大きく影響してきます。
このように、投資を行う物件のターゲットによって投資用物件選びのポイントは大きく異なります。
物件だけでなく周囲の環境や不動産会社のアドバイスを考慮して、ターゲットの立場から見た物件の価値を客観的に判断しましょう。

利回りと物件価値


先ほど利回りについて簡単に説明しましたが、情報として掲載されているのが「表面利回り」と「実質利回り」のどちらであるかをしっかり確認してください。
表面利回りは、年間の賃料収入を購入価格で割ったものです。
そして、年間の賃料収入から経費の修繕積立金や管理費、賃貸管理代行手数料などを差し引きしたものを購入価格で割ったものが実質利回りです。
実質利回りは、儲けから費用を差し引きしているため、物件の収益性をより正しく表すことができます。
物件を見つける時に重要視する必要があるのは、ランニングコストまでを考えた実質利回りです。
表面利回りは、ランニングコストを考えていないため、正確な物件の収益性が判断できません。
正確な物件の収益性が断できないと、不動産をミスして選択するようになります。
「利回り」としか表示していない物件情報もありますが、必ず購入前に実質利回りを計算するようにしましょう。

投資用物件の築年数は何年まで許容範囲?


中古の投資用物件を選ぶ際、築年数は重要視すべきポイントです。
地震に対する強度は、マンションがいつ建築されたかによって違ってきます。
地震に対して強い物件は、昭和56年以降に建築された新しい耐震基準のものを選択する必要があります。
新しい耐震基準は、宮城県沖で昭和53年に発生した地震の被害をベースにして新しく決められたもので、地震が震度6強以上でも倒壊しない住宅とされています。
そのため、築年数が昭和56年以前の古い耐震基準で建築されたものは避け、地震に対して強い新しい耐震基準で建築したものを選択しましょう。
 

修繕積立金・管理費


一戸あたりの修繕積立金が極端に少ない1000円程度などの時は、将来値上がりが必要になる場合があります。
修繕積立金の目安は、国土交通省が1 ㎡あたり約200円の月額であると発表しており、ワンルームマンションで20㎡の時は4000円程度、ファミリーマンションで70㎡の時は14000円程度です。
物件を分譲する時に管理費や修繕積立金が低くなっているのは、投資利回りを高くするためにランニングコストを抑えている場合がほとんど。
修繕積立金が低くなっている時は、大規模修繕工事のために、大幅な値上げが必要になる可能性があります。
そのため、値上がりを予測して資金プランをしっかりと立案しておきましょう。
 

投資用物件の総戸数もチェック


物件が20戸未満の総戸数の時は、修繕積立金の負担が将来大きくなる可能性があります。
そのため、20戸以上の総戸数の物件を目安に選ぶことをオススメします。
修繕積立金は、それぞれのマンションの家主が毎月積み立てて、大規模修繕の屋上の防水工事や外壁の塗装工事、給排水管工事などに使います。
分譲マンションは「購入した部屋の所有者」であると同時に「マンションの所有者」でもあるので、マンション自体に修繕が必要になった場合、その費用を負担しなければなりません。
単純に考えると、マンションの部屋数が多ければ多いほど修繕積立費がたくさん集まるという解釈ができます。
修繕積立金が値上がりした場合、負担(値上がり幅)は管理戸数が少ない方が大きくなってしまうでしょう。
マンションの収益性は、修繕積立金額が上がると悪くなるので、築年数が古く総戸数が少ない物件を買う際には注意が必要です。

投資用物件の探し方


投資用物件をネット上から見つける

投資用物件を探す際、多くの人が投資用物件の検索サイトを利用していることでしょう。
賃貸用物件のサイトと同じように、不動産物件検索サイトは希望する条件の価格や立地、利回りなどを入力するだけで、該当物件を洗い出してくれます。
スキマ時間にできる手軽な探し方ではありますが、ネット上に書いてある情報だけを鵜呑みにして契約をするのはリスキーです。
可能であれば、現地に赴いて実際の状況を確認してから契約に進みましょう。
 

投資用物件を競売で買う

競売は、債権者の金融機関などが、裁判所を通じてその債権を回収するために入札方式で不動産を売る手続きです。
普通の人でも、物件を買うために競売に参加することができます。
しかし、最近では金融緩和や東京オリンピック開催の影響で落札価格が高騰していることから、物件を競売で買うのはあまりおすすめできません。
営業力がある不動産業者であれば、高額で落札して利益をさらに上乗せして不動産を売ることができますが、個人ではなかなか難しいでしょう。
 

投資用物件を不動産業者から紹介してもらう

投資する物件を不動産会社から紹介してもらう際には、「仲介」と「売主」の2パターンの方法に分けられます。
基本的に「仲介」は、不動産業者が売主買主の間に立って契約が成立するように手続きを進めてくれます。
自分の代わりに不動産業者が物件をピックアップしてくれたり、面倒な手続きのやり方を教えてくれるので、手間を掛けたくなくい人にはおすすめです。
しかし、契約の仲立ちをしてくれる代わりに、仲介手数料を不動産業者に払う必要があります。
不動産投資における仲介手数料は、以下のように定められています。
・物件価格が200万円以下のケース
物件価格に5%を掛けます。
・物件価格が200万円超~400万円以下のケース
物件価格に4%を掛けたものに2万円をプラスします。
・物件価格が400万円超のケース
物件価格に3%を掛けたものに6万円をプラスします。
不動産業者から物件を直接買う時は、不動産業者自身が売主になります。
この場合、売主が不動産業者であるため、仲介手数料はかかりません。
また、物件の瑕疵担保責任は仲介と売主で違います。
瑕疵担保責任というのは、「買って数ヶ月間経ってからシロアリに柱が食い荒らされていた」「雨漏りが発生した」など、隠れた欠陥があった場合に、その欠陥について責任を負うことです。
個人が売主の時は、瑕疵担保責任の期間を引渡ししてから数ヶ月間にしたり、瑕疵担保責任そのものを負わない特約をつけたりすることもできます。
一方、不動産業者が売主の時は、瑕疵担保責任の期間は最低2年間と決まっています。
単純に瑕疵担保責任の期間だけで比べると、買主にとっては不動産業者から買う方が有利だと言えるでしょう。
 

投資用物件の探し方まとめ


投資用物件を探す際には、どうしても「利回りが高い物件」を優先しがちですが、物件の立地や環境、築年数や戸数などを視野に入れて検討する必要があります。
ネット上に掲載されている情報や利回りだけで判断するのではなく、さまざまな角度から投資用物件を選びましょう。
もしも投資用物件選びで迷ったときは、信頼できる不動産会社に相談することをオススメします。
ネットには掲載されていない情報や不動産投資の耳より情報が手に入るかもしれませんよ。

このコラムを書いている人

マンション経営ラボ 編集者

マンション経営ラボ 編集者

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