【初心者必見】不動産投資を失敗しないための基礎知識まとめ

そもそも不動産投資とは？

不動産投資に興味を持っていても、不動産投資について完璧に理解している人は少ないもの。
 
今回は、不動産初心者に向けて、不動産投資の基礎知識をQ&A方式で丁寧にご説明します。
 
その前に、”不動産投資とはどのような性質を持つ投資か”をおさらいしていきましょう。
 
不動産投資とは利益を得る目的で、不動産事業に資金を投入することです。
 
購入した不動産を人に貸すことで賃料収入を得ることを、インカムゲイン。
 
購入した金額以上で売却することで得られる差額の利益を、キャピタルゲインと言います。
 
バブル期は家賃の高騰が続いていたため、キャピタルゲインを狙った不動産投資が通例でした。
 
しかし、近年は景気の低迷から、短期的な利益の獲得を目指すキャピタルゲインではなく、毎月安定した収入を目指すインカムゲインを狙った不動産投資が増えています。
 
もちろん、オリンピックや海外移住者による需要の高まりや土地開発などで、場所によってはまだまだキャタルゲインを狙うことができる不動産もあります。
 
どちらの方法で不動産投資を行いたいのか考えてみるといいでしょう。
 
また、不動産投資は個人で不動産を購入するのではなく、投資家が沢山集まり皆で一つの物件を購入すると言う投資法もあります。
 
この投資法は「REIT（リート）」「不動産投資信託」と呼ばれており、投資した不動産から得られる賃貸収入（インカムゲイン）や売買益（キャピタルゲイン）を原資として投資者に配当します。
 
利益の出し方は変わっていませんが、一人で物件を買うのではなく皆で物件を買うことで、小額から不動産投資にチャレンジすることができるというメリットがあります。

どうして不動産投資が人気なの？

不動産投資はミドルリスク・ロングリターンであることが人気の一つです。
 
多額の資金が必要になるので、全くリスクがないとは言い切れません。
 
しかし株やF X、投資信託などの資産運用と比較すると、空室が出ない限り長期的に安定的に収入を得ることができるため、ロングリターンであると言われています。
 
最近では年金制度への不安から、退職金の運用方法として不動産投資を行う方も増えています。
 
まとまった退職金で不動産を購入し、毎月決まった家賃収入を得ようとしているのです。
 
退職後は仕事ができなくなるので、年金で足りないものは退職金を切り崩しながらの生活になります。
 
しかし何年生きられるかは誰にも分からないので、退職金がいつ底をつくのか見通しを立てることは困難でしょう。
 
そのため投資により毎月一定額の収入を死ぬまで得ることができる仕組みを作っておけば、老後の不安はなくなるだろう、というわけです。
 
不動産投資は購入する不動産物件を担保に資金調達ができるため、多額の自己資金が必要というわけではありません。
 
また物件購入後の管理は管理会社に任せれば、日々の清掃や入居者への対応、家賃の集金などの雑務を行う必要がありません。
 
何もしなくても、毎月管理会社への管理料を差し引いた賃料が、指定の銀行口座に振り込まれる手軽さから、最近では副業として不動産投資を行う「サラリーマン大家」も増えています。
 

不動産投資は一般人でも始められるって本当？

本当です！不動産投資は、決して一部のお金持ちのためだけのものではありません。
 
繰り返しになりますが、「不動産投資を行うことができるのはお金持ちだけ」というのは大きな誤解です。
 
大手不動産情報サイト「LIFULL HOME’S」の調べでは、賃貸物件オーナーの43％がサラリーマンです。
 
年齢は40代が最も多く35.2％、30代が22.8％と、半数以上が30代・40代。
 
不動産投資に敷居の高さを感じている方も多いかもしれませんが、実際の不動産投資の敷居は高くありません。
 
投資する物件選びと資金調達の方法さえ間違えなければ、誰でも不動産投資を成功させられる可能性があるでしょう。

不動産投資のメリットって？

不動産投資を行うと得られるメリットは、大きく分けて下記の３つです。
 

安定したインカムゲイン

賃貸契約は一般的に2年ほどなので、入居者が入れば2年間は安定的に家賃収入を得ることができます。
 

キャピタルゲインを狙うことも可能

売却益を狙った投資ではなくても、再開発などにより購入した物件の価値が上がれば、売却することでキャピタルゲインを狙うことも可能です。
 

資金調達が簡単

自己資金が少なく、融資にお悩みの方もいるかもしれませんが、投資する不動産から得られる収益を担保に、資金を調達することができます。
 
そのため今すぐには多額の自己資金を用意できないという方でも、資金を調達しやすいという利点があります。

不動産投資のデメリットって？

「いいことばっかり説明してるけど、デメリットもあるんでしょ？」と思っている人もいるでしょう。
 
確かに、不動産投資にはデメリットもあります。
 
そしてこのデメリットも十分理解した上で、不動産投資を始めないと投資に失敗してしまうかもしれません。
 
ここからは、不動産投資のデメリットを包み隠さずお伝えします！
 

空室リスク

入居者が入らず空室になると、家賃収入を得ることができません。
 
投資計画に狂いが出始め、ローンの返済も滞ってしまう可能性もあるでしょう。
 
空室リスクを減らすためには空室が発生しても一定期間家賃の支払いを行ってくれる家賃保証サービスを利用したり、家賃値下げ、ペット可にするなど入居条件を緩和するなど様々な対策を打つことができます。
 

流動性リスク

不動産の「流動性リスク」とは、つまり物件の現金化のしやすさです。
 
不動産を手放したいと考えていても、売却までに時間がかかりすぐに現金化できないので、「流動性リスクが高い」と言えます。
 
不動産投資は即現金化できないので、長期的な投資として考えるべきでしょう。
 

災害リスク

いつ起こるか分かない地震や火災、豪雨による土砂崩れといった災害により、建物が倒壊・消失してしまうかもしれません。
 
災害リスクは保険の加入や耐震性・防火性の高い物件・災害に強い場所にある物件を選ぶことでリスクを減らすことができます。
 
気になる物件が見つかった際は、自治体が作っているハザードマップに目を通し、周囲や建物に危険がないかよく確認してください。
 

資産価値・売却価格下落リスク

日本経済の低迷により地価が下落すると、物件の資産価値も低減してしまう可能性があります。
 
キャピタルゲインを狙ったつもりが、売却価格の下落により購入時より高く売ることができなかったケースもあります。
 
リスクを100％減らすことはできませんが、対策として物件を購入する前には念密なマーケット分析とエリアの選定を行うことは不可欠です。

投資用の物件はどうやって購入するの？

実際に不動産投資に挑戦してみようと考えたら、最初に物件を購入する必要があります。
 
最初の肩慣らしとしてネットサーフィンして、物件情報を沢山見てください。
 
どんな物件が何円で売っているのか、「この物件は築年数が浅くて立地がいいから高い」「この物件は好条件なのに安いのは何でだろう？」と、疑問も出てくるはずです。
 
物件により値段も条件もさまざまということに気づくでしょう。
 
その中で気になる物件があれば、取り扱い会社にどんどん問い合わせをしましょう。
 
最初に感じたように、好条件なのに相場より安いのは何故ですか？と素直に疑問を見つけてみてもいいでしょう。
 
問い合わせをすることで、より細かな物件情報を得ることができます。
 
対応が良く、評判の不動産会社には物件を探していることを伝え、投資の相談をするとネット未掲載物件も含め新しい物件情報やアドバイスをもらうことができます。
 
不動産会社には大家の意向などの諸事情により、ネット上に載せていない未掲載物件が多数あります。
 
そのためネット頼りにするのではなく、不動産会社をどんどんと活用することをオススメします。

不動産の区分所有ってなに？

不動産投資における選択肢の1つとして、区分マンションへの投資があります。
 
区分マンション投資とは、マンションを1棟丸々購入するのではなく、マンションの中で１室だけを購入するという投資法。
 
マンションタイプは一人暮らし向けのものとファミリー向けのものと1種類に分けられ、一人暮らし向けマンション1室の方が、基本的にファミリー向けマンション1室より安いです。
 
区分マンション投資は1室から投資できるので、不動産投資の中では比較的小額で始めやすいというメリットがあります。
 
また立地の良いマンションを1棟購入したいと考えていても、立地がいい物件を手放すオーナーはごく稀で、良いマンションを見つけることは困難です。
 
その一方、1室のみならば一等地のマンションであっても売りに出やすく、購入しやすいでしょう。
 
立地がいいマンションには絶えず入居希望者が集まるので、空室リスクを減らすことが容易で運用しやすいです。
 
もちろん、区分マンション所有にもデメリットはあります。
 
大きなデメリットとして言えるのは、インカムゲインが少ないことです。
 
1室分の賃料しか入ってこないので、キャッシュフローが少なく大きく利益を出すことができません。
 
キャッシュフローを増やしていくには買い増しして、所有部屋数を増やすしかありません。
 
そして１室しか持っていないと、その部屋の住民が退去し、新しい入居者が見つかるまでの間収入が０になるというデメリットもあります。
 
空室になってしまっても、ローンの返済や管理会社への管理料は発生するため、ポケットマネーから支払う必要があります。

新築と中古ならどっちに投資すべき？

少ない資金で不動産投資をはじめたい人にオススメなのは、新築よりも利回りが高い中古物件への投資。
 
新築物件は設備が最新で間取りもその時世の入居者のニーズに合うように設計されているので、ある程度の期間高い競争力を維持することができます。
 
新築や築浅物件には、根強い人気があります。空室リスクも低いですが、購入時の価格が割高のため利回りが低いです。
 
一方で、中古物件は築年数の関係で、どうしても新築物件よりも人気がありません。
 
しかし、入居者が見つかれば、購入価格が抑えられているため高い利回りを期待することができます。
 
老朽化による修繕工事や設備故障により想定外のコストが発生するケースもあるので、投資が難しい側面もあるのも事実。
 
それでも、利回りを期待するのであれば中古物件がもっともオススメです。

居住地外での投資はやめた方がいいの？

「現在の住まいは関西だけど、東京都内の物件に興味がある」など、自分が住んでいる場所以外の物件に投資したいと考えている人も多いでしょう。
 
「都内に住んでいるけど、地方の物件に投資したい」という考えをお持ちの方も多いです。
 
居住地外での投資には、土地勘が必要になってきます。
 
過去に住んでいた経験があり、エリア特性をある程度理解しているのであれば問題ありませんが、全く土地勘がなく、エリアについて何も知らないであれば投資はなかなか難しいでしょう。
 
入居者のニーズや生活スタイルは、その土地により違います。
 
そういった、土地それぞれが持つ特性を理解しないまま物件を購入してしまえば、空室リスクが高くなります。
 
例えば、ファミリー層の多いエリアに単身用マンションを購入しても、入居希望の単身者を見つけ出すのは困難でしょう。
 
駐車場付きの物件に魅力を感じ購入しても、車文化が地方ほど浸透していない都会の人には、魅力に映らないかもしれません。
 
その地域に住む人の特徴を理解することなくして、不動産投資を成功させることはできません。

不動産投資の基礎知識まとめ

不動産投資についての基礎知識や疑問をまとめてご紹介してきましたが、いかがでしたか？
 
独学だけでは理解できなかった部分や、忘れていた知識の再確認はできたでしょうか。
 
メリットだけではなく、しっかりとデメリットも理解することが、不動産投資を成功に導くカギ。
 
不動産投資を迷っているのであれば、気軽に不動産会社に相談してみてくださいね。