マンションは管理を買え！その理由

マンションの資産価値を維持するための管理

3つの管理
①建物自体の設備等の物理的な管理
②管理費等の徴収や必要な修繕を施していくコスト管理
③管理規約を遵守させる等入居者トラブル回避の為の管理
 
中古でマンションを買う場合、ご自身がお住まいになるファミリータイプのマンションであれば、入居する部屋の中は実際の住み心地を想像して十分に確認することと思います。
購入前に総戸数や共用部の管理状況や管理組合の資産状況等もよくよく確認して、自身の将来的な返済や支出の上昇を予測してみたりする方もいらっしゃるのではないでしょうか。
 
共用部の管理は外観やエントランスやゴミ置場の清掃状況などを見て確認し、管理組合の資産は積み立てられている金額や他の組合員の滞納状況や長期修繕計画案に伴う管理費等の値上げ計画等で確認できます。
管理状況に改善が必要と思えば総会で意見も言えますし、管理組合の会計資料を読める方もいることでしょうし、総会決議を総意が得られればマンション管理会社の変更することも可能です。
自分や家族の住み心地に関わるので身も入ることでしょう。

※マンション管理会社の役割を詳しく知りたい場合はこちらのコラムもご覧ください。

投資用ワンルームを購入するなら建物管理とは別の賃貸管理会社に委託しよう

対して投資用ワンルームを中古で購入検討されている方はどうでしょう？
投資用に購入したマンションは、すでに入居者がいることがほとんどでご自身では入居しないケースが多いでしょう。
遠方にお住まいの場合は、現地に足を運んでまで管理状況を確認される方はほとんどいないのではないでしょうか？
（まれに投資用ワンルームをご自身で住むためだったり高齢の親族を住まわせたりするために購入する方もいますが）
投資用ワンルームは入居者と賃貸借契約を結ぶことが多いので、上記③の管理を建物管理とは別の賃貸管理会社に委託することが一般的です。
 
投資用ワンルームを購入すると、家賃収入・経費・ローン返済額・入居者の入退去が発生します。
しかし賃貸管理会社との管理委託契約に伴う支出等から算出される利回りを重要視し、共用部の管理状況は管理組合運営までもが理事会任せ、マンション管理会社任せという方が多いのではないでしょうか？
総会は委任状にて出席せず、修繕積立金の値上げに反対しても賛成多数で可決されたと言う結果をどのように確信できるのでしょうか？
関心無く任せ過ぎると、運営がブラックボックス化していても気づけません。
 
透明性のある作成資料を提示し、開示資料も細かくチェックして疑問点に真摯な対応で答えてくれる会社であれば信頼をおけると思います。
一方で、聞かれないと答えない・返事がない・いつも担当者がいない、など不親切な会社もざらにあるので、まずは組合運営に興味を持つことが重要かと思います。
 
資産価値を維持する為に必要な経営を管理組合自ら行うのが理想ですが、
せめて「物言う組合員」である必要性を感じているところであります。