増える海外の不動産投資家！賃貸借契約について

海外オーナーとの賃貸借契約について

昨今の日本においては、海外の方が投資用に不動産を購入することもめずらしくなくなりました。
またライフスタイルの変化などで海外を拠点として生活する場合は、日本国籍の方でも非居住者に該当しますので、今回は所有者が非居住者である場合の賃貸借契約における注意点についてまとめてみました。

非居住者とは
国税庁のHPには、居住者と非居住者の区分は下記のように記載されています。

“我が国の所得税法では、「居住者」とは、国内に「住所」を有し、または、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。
「住所」は、「個人の生活の本拠」をいい、「生活の本拠」かどうかは「客観的事実によって判定する」ことになります。
引用元：国税庁

源泉徴収義務の有無

非居住者オーナーとの賃貸借契約において、賃借人の名義が法人である場合は、非居住者の申告漏れを防ぐために賃借人が納税義務者となり、賃料支払い時に源泉徴収相当額を税務署に支払いをします。
しかし、賃借人の名義が個人の場合でも、個人及び親族の居住用以外の用途の場合も源泉徴収税が必要となりますのでご注意ください。

不動産の賃料等に対する源泉徴収の税率は、賃料の20.42％相当額です。

具体的には、賃借人である法人は、賃料の79.58％相当額を賃貸人に支払いをし、翌月の10日までに残りの賃料20.42％相当額を源泉徴収税として、納税義務者である法人の所轄の税務署に納税します。
 
■納税管理人
不動産を所有していると各種納税義務が発生します。
しかし非居住者の場合、納税通知書の受取や納税等ができないなど支障が出てきてしまうため、納税義務者に代わり、納税に関する手続き（納税通知書の受領・納税・還付通知の受領・還付金の受領など）を行う納税管理人を選任する必要があります。
納税管理人は法人・個人どちらでも構いません。

例えば東京都23区内の物件を所有している場合は、固定資産税・都市計画税は都税事務所へ、確定申告が必要な場合は税務署へ、納税管理人の届出が必要となります。
 
■賃貸管理会社
賃貸物件を所有していれば、入居者とのやり取りや設備の手配など、管理や運営などの賃貸管理が必要となります。
物件の近くに住んでいればご自身で対応をすることも可能かもしれませんが、賃貸管理会社に管理手数料を支払い、賃貸管理を任せるのが一般的です。

賃貸管理会社のおもな業務としては、以下のような内容が挙げられます。

・入居者募集
・家賃集金
・入居者対応
・契約更新
・退去に関する
・室内の設備の修繕手配等
・各種契約書類の作成

賃貸管理会社に納税管理人も任せると、物件の一括管理が可能となります。

まとめ

投資用不動産を所有される方にとって、賃貸管理会社はオーナーの不動産運営をサポートする役割を担うため安心して任せられるかが重要となります。
FORCEグループでは賃貸管理と併せて、納税管理人として海外オーナーの物件管理も承っております。

賃貸管理に関する悩みごとがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。