新築マンション価格はどうやって決まるの?

公開日2022/07/19
更新日2022/07/19

おもに建築費の上昇や地価公示の上昇、住宅ローン金利の低下によって、新築マンション価格が高騰し続けています。

新築マンション価格が上昇すればおのずと中古マンション価格も上昇することになるため、中古マンション投資を考えている方も、そもそも新築マンション価格がどうやって決まるのかを知っておくべきでしょう。

結論からいうと、新築マンション価格はマンション開発の為に必要な「原価」とそれに上乗せされるマンション開発業者(デベロッパー)の「利益」で成り立っています。

 

マンション開発の原価

マンション開発の原価は、おおまかに土地代と建築費の2つに分けられます。

まずはデベロッパーが土地所有者へ支払う土地代ですが、近年における土地価格の上昇によりデベロッパーの土地取得が困難になっています。

デベロッパーがゼネコンへ支払う建築費も、建築資材価格の高騰や働き方改革による影響、人材不足によって労務単価が上昇し続けているのが現状です。

そのほかにも、土地取得時の売買仲介業者への仲介手数料、設計事務所への設計費、土地保有中の租税公課、既存建物の解体費用、水道分担金(水道の利用申込にあたり自治体に収める納付金)、近隣住民対応費など膨大なお金がマンション開発に必要となります。

デベロッパーの利益

さまざまな原価によって構成される新築マンションをそのまま売っていては、デベロッパーは成り立ちません。

新築マンションの原価には、デベロッパー各社の設定する利益が乗っています。

土地代とその土地限度いっぱいに建つボリュームのマンションの建築費を概算し、その他に必要となるあらゆる費用を足して、最後にデベロッパーの利益が乗って、マンション全体の価格が決まるのです。

そのマンション全体の価格を各住戸におおまかに振り分けて、現在の周辺新築マンションの相場などから今後の市場予測を算出し、デベロッパーは土地取得の可否を判断します。

あくまでも新築マンション価格は、現在の周辺新築マンションの相場などから今後の市場予測を考えたものであり、土地代や建築費などが安く収まった場合にはより多くの利益を取るものです。

ただ販売が振るわずマンションの在庫を抱えるリスクがある以上、できるだけ安く売れやすいマンション価格に設定されることでしょう。

まとめ

このように、新築マンション価格の高騰には原価の上昇が大きく影響しています。

デベロッパーは安く買える土地情報を探し求めますが、そのような土地情報がない場合は土地代が高くても無理して土地を買います。

利益を削り、建築費を削る為に外壁や内装、設備のグレードを落とすこともあるでしょう。

素人目線では同じデベロッパーが開発したマンションなのに外壁や内装、設備のグレードが落ちているマンションがあるなんて思いもしません。

土地価格が上昇している現在、新築マンションのグレードは必ずチェックしておきましょう。

このコラムを書いている人

荻島奨

荻島奨

埼玉県出身、 保有資格:宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士

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