不動産投資の必勝セオリー、繰り上げ返済の威力とは

そもそも論で恐縮ですが、投資というのはお金を増やすための行動ですよね。
 
不動産投資だって投資にかわりはないわけですから、ちゃんとお金が増えていなければいけないはずなのですが、運用していくうちに家賃が下がったりメンテナンスコストが上がったりして、気がついたら赤字運用になってしまうのはよくあることです。
 
当社では、そのような方に対して月々の返済額をへらすために返済額軽減型の繰り上げ返済をおすすめしてきました。
 
繰り上げ返済にはふた通りのやりかたがあり、今お話しした月々の返済額をへらす方法以外に、返済期間を短くする期間短縮型というものがあって、支払う利子の総額は後者のほうが少ないというのはファイナンシャルプランナー試験の鉄板問題だったりします。
 
今回ご紹介するのは、この期間短縮型の繰り上げ返済のほうで、ご好評をいただいている「金融資産防衛セミナー」のコンテンツのために試算してみたところ、漠然と予想していたよりはるかに早く完済までこぎつけることができることが判明したので、ご紹介するしだいです。
 
ここでちょっとおさらいをしておきましょう。
 
物件価格：1500万円
月額賃料：72,000円
月額管理費：8500円
月額積立金：5000円
手取り月額：58,500円
 
のとき、表面利回りと実質利回りは何％になるでしょうか。
 
利回りについてはこちらのコラムを参照
 
表面利回り　5.76％　　　
実質利回り　4.68％　　　
が正解ですね。
 
この物件を、自己資金300万円、ローン1200万円で購入するとします。
 
ローン期間は30年、金利はちょっと高めの2.2％とすると、月々の返済額は45,600円くらい、手取り月額は58,500円ですからちゃんと黒字の運用になります。
 
とはいえ、金利が発生しているので、トータルの返済額は元本の1200万円以外にざっくり440万円くらい加算して支払わなくてはなりません。
 
もしこの条件で1年おきに100万円ずつ繰り上げ返済していったら、何年くらいで完済できると思いますか？
 
仮に、月々の返済がないとして、1200万円を毎年100万円ずつ返していけば、12年後には完済できますから、30年－12年＝18年になるので、それよりは短くなることは見当がつくでしょう。
 
それでは、衝撃の試算結果をごらんいただきましょうか。
 
繰上返済の目安
 

 
なんとわずか9年、しかも9年めの繰り上げ返済額は20万円で完済できてしまうんですよ。
 
さらにいえば、もともと支払うはずだった440万円の金利のうち、70％にあたる308万円が浮いてしまうというオマケつきです。
 
とはいえ、1年間に100万円を貯めるとなると、毎月8万円からの貯蓄が必要になりますから、いささかハードルが高いのも事実です。
 
ならばその半分、毎月4万円ちょっとで1年に50万の貯蓄、これならそれほど無理なく貯められそうな気がしませんか。
 
では、毎年50万円ずつ繰り上げ返済をしていったら完済までに何年かかるでしょうか。
 
毎年100万円で9年なら、単純計算で倍の18年、と思うでしょ？
 
これも地道に試算してみたのですが、そうはならないんですね。
 
答えをお知りになりたい方はぜひ金融資産防衛セミナーへ足を運んでみてください。
 
お目にかかるのを楽しみにしています。