マスターリースとサブリースの違いやマスターリースのリスクについて

みなさんの中には、『マスターリース』と『サブリース』の違いについてあまりよく分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
 
不動産業者との会話でもわざわざ使い分けて話されることは少ないので、しかたがないことかもしれません。
 
そこで、今回はマスターリースとサブリースの違いについて解説していきます。

契約から見た違い

マスターリースは、物件所有者と不動産業者の間で交わされる賃貸借契約です。
 
不動産業者が借主の立場となり、物件所有者に賃料を支払います。
 
サブリースはこの不動産業者が今度は貸主となり、個人消費者・法人・同業者にさらに貸します。
 
賃貸借契約と区別するため、これを転貸借契約と言います。
 
契約書ではマスターリースもサブリースも「賃貸借契約書」という文言で作成するため、この点も区別しにくい原因かもしれません。

立場から見た違い

マスターリースにおいて、不動産業者は「借主」となります。
 
そして日本の法律では借主の立場が強いように作られています。
 
例えば、借主の解約申し出については厳しいルールが設けられていません。
 
契約書に記載された期間に従って解約の申し入れを所有者におこなえば解約が可能です。
 
そのため、不動産業者は借りた物件の価値が下がると家賃減額を所有者に申し出て、断られれば解約するという行為をおこなう場合があります。
 
これはよく聞く「家賃保証」を実現する理由のひとつであり、あくまで家賃保証は物件にそれだけの価値がある場合にだけ可能となります。
 
一方、サブリースでは不動産業者は「貸主」になります。
 
貸主から解約する場合は、6か月前の申し出と正当な事由が必要になります。
 
よく知らない人からすると「不動産業者も厳しい立場なのね。」と思うかもしれませんが、不動産業者は又貸しにより賃料を得ることを目的としているため、入居者がいる限り、解約する理由は基本的に存在しないのです。
 
入居者が滞納者だと少し困りますが、契約時に保証会社の加入を促している業者は多く、未然にリスクを抑えています。

マスターリースのリスクを軽減する「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」とは？

マスターリースは、大まかにいえば所有者が直接不動産業者と家賃保証契約を結ぶことを指します。
 
家賃保証契約とは不動産会社が所有者に保証賃料（借賃）を払い、その部屋を他の業者や一般入居者に転貸するための仕組みです。
 
かぼちゃの馬車事件で多くの所有者が被害を被ったことから、知識の乏しい所有者と仕組みを熟知している不動産業者とのハンデをなくすため、令和2年に【賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律】が施行され、より不動産業者・賃貸管理業者に健全な運営を求められるようになりました。
マスターリースにおいて不動産業者は契約前に賃料ならびに将来的な減額の可能性を含めた説明等を、所有者に重要事項説明としておこなう義務があります。
 
つまり、マスターリースを結ぼうとする不動産業社はあらかじめリスクについて共有し、オーナー様と双方納得の上で契約することが求められるようになりました。

サブリース賃料未納問題とかぼちゃの馬車事件の共通点

今回「サブリース賃料未納問題」として取り上げられていた事件は、投資用ワンルームマンションを販売しているR社から購入した所有者が21年9月までR社のグループ会社だったサブリース会社B社とマスターリース契約を結んだことから始まります。
 
通常マスターリース契約は転貸を前提とした契約であるため、保証賃料は相場の80％～90％の間で設定されることが多く、転貸で出した募集賃料との利ザヤで不動産会社は利益を生み出しているのです。
 
しかし、このB社は保証賃料を下回る募集賃料で転貸していたため、毎月赤字を抱えることになってしまいました。
 
これでは会社が成り立たないことは、不動産に詳しくない方でもわかるはずです。
 
ではなぜ、このような状況が成り立っていたのか。
 
問題の背景には、投資用ワンルームマンションを販売しているR社の販売利益で、B社の赤字を補填していたのではないかという疑いがあります。
 
この点がシェアハウスを建築販売した業者とマスターリース業者（ついでに銀行）が結託して販売価格を吊り上げて利益を生み、保証賃料をそこから補填していた「かぼちゃの馬車事件」とよく似ています。
 
建築販売業者からのルートでグループ会社のサブリース会社が所有者とマスターリース契約を結ぶことは珍しくないですが、健全な業務運営をするためには独立採算制をとることが大事です。

まとめ

弊社は2015年頃に仲介営業から賃貸管理にシフトして10年目を迎えました。
 
なかには採算のあわないマスターリース契約やサブリース契約もあります。
 
その時には誠実に所有者様などに根拠をもって賃料の相談をし、協議がまとまらないときには契約を解除するという苦しい決断をすることもあります。
 
管理会社にとって扱い戸数が減ることは売上減に直結します。
それでも、会社や所有者様への誠実さを大切にするべくここまでやってきました。
 
この先も新たな所有者様との出会いを大切に邁進していきます。