【用途地域編】不動産投資をするなら都市計画法は知っておこう！

以前、都市計画法についてのコラムを書かせていただきましたが、今回はその続きになります。
前回は、「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」を中心に解説したので、今回は市街化区以内の「用途地域」について書いていこうと思います。
前回のコラムは下記URLからアクセスできるので、ぜひこちらも合わせて読んでみてください。

不動産投資をするなら都市計画法は知っておこう！ | 不動産投資の収入、リスク、失敗談を大暴露-マンション経営ラボ (fgh.co.jp)

用途地域とは

用途地域は大きく「住居系」「商業系」「工業系」に分けられます。それぞれの用途を分けることにより住みやすい環境をつくりやすく、効率的な商業活動を行うことができるようになるのです。
たとえば、住宅エリアに工場が建てられ住みやすい環境が壊れてしまうなどの事態を防ぐために、用途地域が存在しています。用途地域は13種類に分類でき、それぞれに以下のような特徴があります。
 
【第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域】
低層住居専用地域は用途地域の中でも、厳しい制限がかけられる地域の1つです。
いわゆる低層住宅のためのエリアで、第一種低層住居専用地域に関しては3階建以下の低層住宅しか建てられないなどの制限があります。住宅の他には保育園・幼稚園小中学校・図書館・神社などが建てられます。
 
【田園住居地域】
田園住居地域は2018年に制定された新しい用途地域で、農業の利便の増進を図りつつ、農業地域と調和した良好な住居の環境を保護する地域です。
簡単に説明すると、低層住居専用地域に農業用施設も建てられるようになったエリアになります。
 
【第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域】
第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域は、中高層住宅のための地域です。3階建以上の中高層マンション・大学・専修学校・病院が建てられます。
店舗・飲食店に関しては、第一種中高層住居専用地域だと2階以下かつ500㎡まで、第二種中高層住居専用地域だと2階以下かつ1,500㎡までが建てられます。
 
【第一種住居地域・第二種住居地域】
第一種住居地域・第二種住居地域は、住居の環境を守るための地域です。
今までの住居エリアと比べると建てられる建物の種類にだいぶ自由が利くエリアで、第一種住居地域だと3,000ｍ2までであれば店舗・飲食店・ホテル・旅館・ボーリング場・プール等が建てられます。
第二種住居地域だと規制なしでホテル・旅館・ボーリング場・プールが建てられるほか、店舗・飲食店・カラオケボックス等は10,000㎡までであれば許可されます。
 
【準住居地域】
準住居地域は、道路の沿道において自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域で、具体的に言うと幹線道路沿いにある地域です。150㎡以下の自動車修理工場や倉庫業を営む倉庫を建てることができます。
 
【近隣商業地域・商業地域】
近隣商業地域・商業地域は、近隣の住民が日用品の買物をするための百貨店・飲食店・銀行などが集まる地域です。
他の地域と違い、店舗・飲食店・カラオケボックス・パチンコ・映画館を建てる際の制限がありません。
近隣商業地域ではキャバクラ等の風営法系施設を建てることはできないのですが、商業地域では建てられます。
 
【準工業地域・工業地域・工業専用地域】
準工業地域は、おもに軽工業の工場やサービス施設などが集まる地域です。
基本的に大きい工場でも危険性、環境悪化の恐れがなければ建設が許可されます。
 
工業地域は、基本的にどんな工場でも建てられる地域です。
そのほかにも住宅・店舗（10,000㎡以下）は建てられますが、学校・病院・ホテルといった工業地域には合わなさそうな建物は建てることができません。
工業専用地域は名前の通り工場のためだけの地域です。基本的に工場以外は建てることができませんが、例外的にカラオケボックス・保育所は建てられます。
  

まとめ

用途地域は各役所で管理しているので、インターネットで検索するとすぐ調べられます。
  
例えば、東京都はこちらのページで開示されています。
  
把握しておくとその街のイメージがしやすくなり、例えば空き地があった時に、将来このぐらいの高さまでの建物が建てられる可能性があるなどと予測できます。
用途地域は人によってあまり関わる事がない内容かもしれませんが、覚えておいて損はありません。