不動産投資の物件購入時にかかる費用とは

不動産投資を始めるにあたってどのくらいの費用が発生するのだろう？と疑問を持っている方も多いと思います。

今回は、物件価格に応じて最低限いくら必要となるのか誰にでもわかりやすく解説していきます。

不動産投資に必要な初期費用

では実際に不動産投資を始めるにあたっていくら必要なのでしょうか？

「物件によって変動する」のが通常です。ひとつの目安としては「物件価格の8〜10％」を見込んでおくといいでしょう。

初期費用の内訳

一般的に初期費用として必要と言われている費用は下記です。

・頭金
・仲介手数料
・事務手数料
・保険料
・不動産取得に関する税金

それぞれどんな場面で必要になる諸経費か簡単に紹介していきます。
 

１、頭金

物件を購入するにあたって、その代金の一部を前金として支払うお金のことです。基本的には物件価格の10％〜20％が頭金の目安とされていますが、物件や収入状況などによって変動するので確認が必要です。
 

２、仲介手数料

この手数料は、不動産仲介業者が販売主と買主の間で取引を仲介し、取引が成立するまでのプロセスをサポートする対価として支払われるものです。
ただし、価格によって3つの上限が設けられております。
 
①物件の売買価格が「200万円未満の場合、仲介手数料の上限は売買価格の5%」

②物件の売買価格が「200万円以上400万円未満の場合、仲介手数料の上限は2万円+売買価格の4％」

③物件の売買価格が「400万円以上であれば6万円+3%」が仲介手数料の上限となります。
 
この式によって計算されるのはあくまで手数料の上限金額です。仲介業者によっては上限金額よりも安く設定している会社もあります。

 

３、事務手数料

不動産投資の物件を購入する際にローンを組む場合は、融資を受ける金融機関に事務手数料をお支払いしなければなりません。

事務手数料には、「定率型」と「定額型」がありますが、どちらか一方が優れているということはありません。比較検討を行い、自身の資産計画にマッチした方を選択しましょう。
 

４、保険料

不動産投資の初期費用の1つとして火災保険や地震保険への加入も必要です。もちろん加入は必須ではありませんが、火災保険に加入すれば火災や自然災害など予測不可能なリスクに備えることができます。

投資用ローンの中には火災保険加入必須条件である金融機関も存在します。
 
理由としては、株や金融商品と異なり、自然災害などによって担保である対象の建物が滅失する可能性があるからです。その場合、融資分が回収不可能となる場合や仮に滅失に至らないとしても、建物が被害を受けた場合は復旧のために費用や時間がかかり、その間の家賃収入が途絶えたり、修繕費用に莫大な費用が発生するリスクもあります。

火災保険に加入することでこのような場合の負担が軽減されるため、加入が推奨されています。
 

５、不動産取得に関する税金

不動産投資をする上で税金の話を避けては通れません。必要な税金について知っておけば、どの程度の経費がかかるのか予測ができます。
 
（１）購入時
①不動産取得税
土地やマンションなど家屋の取得に対して一度だけ課される税金のことです。固定資産税評価額×4％で求めることができ、目安としては3,000万円のマンションで32万円ほどです。

②印紙税
不動産を購入する際の「売買契約書」「住宅ローン契約書」など印紙税法で定められた課税文書に対して課税される税金です。

印紙税の税率は文書の種類と文書に記載された金額によって変動します。基本的に1,000万円～5,000万円の売買代金で2万円、5,000万円~1億円で6万円ほどの印紙税が加算されます。

③登録免許税
国に登記や登録を申請するときに支払う税金です。物件の所有者を国に登録しなければりません。登録免許税は下記計算式で求めることができます。
・登録免許税＝課税標準額×税率
 
（２）管理、運営時
①固定資産税、都市計画税
双方とも土地や家屋など固定資産を所有している人に課税される税金です。

・固定資産税＝固定資産税評価額×標準税率1.4％
・都市計画税＝固定資産税評価額×制限税率0.3％

②所得税
所得に対して課せられる税金のことです。不動産を賃貸して得られた家賃収入も課税対象です。

諸費用は購入する不動産の3％が目安です。

例えば5,000万円の不動産を購入する場合
5,000万円×3％＝150万

頭金としての目安は10％なので、
5,000万円×10％＝500万円

5,000万円の不動産を購入する場合、650万円程度が目安として必要になります。

まとめ：不動産投資の初期費用

ここまで不動産投資の初期費用に関して解説しましたがいかがでしたか？

不動産を購入する物件が決まれば、ある程度金額の目安を予測することは可能です。

自分が初期費用としていくら用意するべきか、不動産会社の担当者の方に一度試算してもらうなど、しっかりと準備をした上で不動産投資を始めましょう。