【ワンルームマンション売却】税務上の優遇措置を活用する方法

不動産を所有すると、売買や相続などでさまざまな税金がかかります。不動産にかかる税金は高額になる場合もありますが、さまざまな特例を活用すれば負担を軽減することも可能です。
今回は、ワンルームマンションを売却する際にかかる一般的な税金にはどのような種類があるのか、どのような節税方法があるのかを解説していきます。

ワンルームマンションを売却する際にかかる税金について

ワンルームマンションの売却時に課される税金は大きくわけて3種類になります。
 
① 印紙税　　　　　　売買契約書に貼付する印紙に課される税金
② 登録免許税　　　　抵当権抹消登記に課される税金
③ 譲渡所得税　　　　譲渡所得に課される税金（所得税・住民税）
 

① 印紙税

売却時において最初に必要になるのは印紙税です。
印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙に課される税金で、売買契約書は印紙税が課税される文書になり、税率は売買価格金額に応じて異なります。課税文書の作成は用紙への記載によるものと定義されているので、売買契約書が電子契約書の場合には印紙税はかかりません。
 

② 登録免許税

マンションの売却時にローンが残っている（残債がある）場合、決済時に不動産売却代金で完済する必要があります。その際の抵当権抹消登記手続きにかかる税金です。
自分で手続きを行うことができる場合もありますが、不動産の売却代金でローンを完済する場合は基本的に司法書士に依頼する方法しかないので報酬として支払うことになります。
 

③ 譲渡所得税

不動産売却で利益が出た場合、所得税と住民税が発生します。
不動産売却での利益はキャピタルゲインといわれるもので、売却益のことを『譲渡所得』といいます。
 
誤解される方も多いのですが、不動産を売却した際の税金は売却金額に対して課税されるものではありません。税金は利益に対して発生するものなので、不動産売却に関しても同じ考え方になります。
 
譲渡所得金額＝売却価格―（取得費＋譲渡費用）
 
取得費＝不動産を取得した時にかかった購入代金などの費用
譲渡費用＝不動産売却時に支払った費用（仲介手数料や印紙税など）
 
譲渡所得にかかる所得税は確定申告時に納付し、住民税は確定申告後に送られてくる住民税納付書にしたがって納付します。
譲渡所得にかかる所得税と住民税は譲渡所得金額に所定の税率をかけることで算定できますが、税率は売却した不動産の所有期間によって異なるので注意が必要です。
 

税務上の優遇措置を活用する方法について

先ほど紹介した売却時にかかる税金のうち、譲渡所得税についてはさまざまな優遇措置が活用できます。
 
譲渡所得にかかる所得税と住民税は譲渡所得金額に所定の税率をかけることで算定ができること、税率は不動産の所有期間によって異なることを説明しましたが、詳しく解説すると以下の通りです。
 
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の不動産を売却して得た譲渡所得は「短期譲渡所得」と呼ばれ、短期譲渡所得にかかる税率は39％（所得税30％、住民税9％）です。
同じように譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えて所有した不動産を売却して得た譲渡所得は「長期譲渡所得」と呼ばれ、長期譲渡所得にかかる税率は20％（所得税15％、住民税5％）になります。
 
不動産売却時に所有期間を考慮する際は5年を目安にするのがよいと言われているのはこのためです。
ただし、不動産の所有期間は『売却をした年の1月1日』を基準に計算されるので注意しましょう。
 
その他にも不動産を売却して売却益が出た場合の税金を節税するために、以下の方法が挙げられます。
 

譲渡費用を漏れなく計上する

一般的に、売却時に支払った仲介手数料、売却時に負担した印紙代、立退料、建物を取り壊したときの費用と建物の損失額などがあります。先ほど紹介した印紙代は譲渡費用に含まれますが、抹消登記費用は譲渡費用に含まれません。
 

取得費に加算できるものを加える

取得費には不動産の購入費用のほか、購入時に支払った仲介手数料、購入時に負担した印紙代、立退料、建物を取り壊したときの費用、免許登録税や司法書士に支払った費用などがあります。取得費が少しでも大きくなれば譲渡所得が小さくなるので、取得費用に加算できるものは漏れなく加算しましょう。増改築費用等のリフォーム費用を取得費に加えることも節税対策になります。
 

まとめ

不動産売却により発生する譲渡所得は「分離課税」と呼ばれ、給与所得や事業所得などの所得と合算して計上できない所得です。会社員の場合であれば年末調整で税金を確定させるため自身で確定申告をすることはあまりないかもしれませんが、不動産を売却したら確定申告を忘れないようにしましょう。
利益が出た場合は譲渡所得にかかる税金を確定させるために確定申告が必要になりますが、損失が発生した場合でも控除の特例を受けて税額が抑えられる場合があります。