【特集】アメリカ不動産投資、売却は気をつけろ!④

公開日2020/03/13
更新日2021/07/31

2020.3.13
代表取締役社長 渡邊 勢月矢

 

【特集】アメリカ不動産投資、売却は気をつけろ!

 

運用実績(2016年~2018年)

物件の収支ですが、初年度は2016年度の5月に買って6月に始まります。12月までの7カ月間で、空室が全くありませんでした。家賃収入が22,218ドルあり、それに対しての支出が6,135ドルありました。純利益は16,082ドルです。日本円で約170万円の利益がありました。

 
ただ、7カ月間で未収家賃が1525ドルありました。そのうち半分くらいの789ドルは年度内に回収しました。実質の未収は日本円にして約8万円です。回収速度も早くて、初年度の7カ月は何も問題なく投資して良かったと喜んでいました。

 
【2016年6月~12月】家賃収入$22,218/6カ月 支出$6,135 純利益$16,082

次の年、家賃収入が33,314ドル、日本円で約350万円で、支出が約240万円。しっかりと州からもお金が入ります。未収家賃はところどころ発生しますが、HHAといわれているセクション8の生活保護の州からの補助金はまったく問題なく入ってきています。PLベースだと年間で約100万円の利益がありました。少しずつ空室が出てきたイメージです。

 
この年も未収家賃があり、12カ月で未収家賃が1096ドルありました。2017年中の繰り越し未収も合わせて1469ドルを回収しています。回収速度が早くて問題ないなと安心しました。

 
2017年は、「さすがアメリカだな!」と感じたことがありました。6月に306号室でエアコンの交換があったのです。これが3674ドル(約40万円)もします。それも業務用ではなく家庭用です。この感覚が日本と全くちがいます。ボッているのかもしれませんが、勉強会でも「設備はボロい、エアコンは重要で基本的に壊れる」と聞いていました。

 
テキサスは6月から9月が猛暑です。その間にエアコンが壊れるのは想定内で、たしかに6 月に壊れています。それでも40万円は高すぎます。2017年度は修繕に年間で7800ドル(約90万円)もかかっています。

 
たとえば日本の築古で100平米の区分マンションを3戸持っていたら、賃貸中に年間で90万円も修繕費がかかるでしょうか。日本と比べて部材が高いイメージです。

 
ただし、良いところもあります。固定資産税は1年間で3ユニット合わせて1475ドルで安いです。ヒューストンでも郊外に位置しており、土地の価値が低いためです。

 
【2017年1月~12月】家賃収入$33,314/年 支出$23,459/年 純利益$9,854/年

2018年は一番良かったです。2017年の家賃収入は33,314ドルで、2018年は33,320ドルとほぼ同額で収入は変わりませんでした。支出が2017年は修繕もあり23,459ドルもかかりましたが、2018年は13,906ドルに抑えられています。日本円にして約200万円の純利益がありました。

 
ただし、この年は夏にハリケーンが直撃しました。他の物件は浸水しましたが、運よく私の物件はダメージがそこまでなかったです。空室も出ましたが、支出が抑えられたのでパフォーマンスは良かったのです。

 
年間で未収家賃が288ドルでしたが、そのうち200ドルを回収しています。ただ、繰越未収が504ドルあり、繰越は回収できないらしく、ちょっと不安になったのが2018年でした。

 
【2018年1月~12月】家賃収入$33,320/年 支出$13,906/年 純利益$19,413/年


   

そして2019年が問題でした。この年については次回の記事で詳細をお伝えします。

 

【特集】アメリカ不動産投資、売却は気をつけろ!
【第1回】アメリカ不動産投資との出会い
【第2回】私が行ったSection 8(セクションエイト)とはどんな投資か?
【第3回】購入目的は4年間の減価償却
【第4回】運用実績(2016年~2018年)
【第5回】生活保護スキームの崩壊から売却を決意
【第6回】なぜ? 家賃滞納にテキサス州からの支払い停止
【第7回】アメリカ不動産では、仲介手数料は売主が全額払う
【第8回】不可解な精算書……売却直前で空室を修繕
【第9回】アメリカ不動産の売却は、基本的に売主に不利!?
【第10回】セラーファイナンスのリスク
【第11回】「米国源泉徴収制度」(FIRPTA)を知っていますか?
【第12回】令和2年度税制改正による海外不動産投資への影響と、私がアメリカ不動産投資で失敗して感じたこと

このコラムを書いている人

渡邊 勢月矢

渡邊 勢月矢

株式会社FGH代表取締役社長 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、CPM ® (米国不動産経営管理士)徳島県生まれ、広島県育ち。 大学卒業後、中小企業の営業支援を行う会社に就職。「個人投資家の目線に立った不動産売買仲介事業をしたい」との想いを抱き2007年2月、株式会社アーバンフォースを設立。その後、賃貸・売買部門を独立させ、株式会社FGHを設立・ホールディングス化。年間1000件以上の仲介案件を手掛け、通算8000件以上の適正な流動化を実現し、不動産所有者、購入希望者双方のニーズを満たすサービスを提供し続けている。

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