ワンルームマンション査定の全知識！価格の決まり方や高く売るためのポイント

ワンルームマンション売却のために無料査定してみたいけれど、なんとなく不安がある。
そんな方は多いのではないでしょうか。
流れや注意点などを頭に入れておくだけでも不安は解消されるはず。
どっしり構えて無料査定に挑めるよう、この記事でサポートいたします。

投資用ワンルームマンションの査定方法

投資用のワンルームマンションを査定するには主に次の4つの方法があります。
 
✅取引事例比較法
✅収益還元法（直接還元法）
✅DCF法（割引キャッシュフロー法
✅原価法
 
それぞれの査定方法によって具体的に算出される金額は異なります。
投資用ワンルームマンションを査定する4つの方法について詳しく解説していきます。
 

取引事例比較法

取引事例比較法とは、売却を希望するマンションと立地や築年数が近い物件が実際にどのくらいの価格で成約しているのかを調べる方法です。
同種のマンションの成約価格から平均（㎡）単価を割り出し、その単価に売却したい不動産の面積を乗じて査定額を決定します。
実際の成約価格を基準としているので、査定額が当該物件を実際に売却した際の成約価格に近くなる傾向があります。
 

収益還元法（直接還元法）

収益還元法とは不動産が生み出す収益（家賃）から査定額を算出する方法です。
直接還元法とは、一定期間（１年間）の収益（家賃）を還元利回りで割ることで求める方法です。純収益÷還元利回=不動産価格で計算します。
 
直接還元法は収益からシンプルに不動産価格を計算できますが、より正確に算出できる方法としてDCFという方法があります。
 

DCF法（割引キャッシュフロー法）

DCF法とは、将来的に不動産から得られる純収益を期間ごとに現在価値を算出し、さらに売却価格を現在価値に割り引いた金額を合計して査定額を算出します。
DCF法は複数の期間の収益や売却価格まで考慮できるので、直接還元法より正確な金額の査定ができます。
 
直接還元法もDCF法も収益という観点から査定額を決定するので、投資物件の評価に向いている査定方法です。
 

原価法

原価法とは、売却を希望する不動産をもう一度計算したらいくらになるか（再調達原価）を計算し、そこから築年数や状態に応じて価格を減価させて不動産の評価額を求める方法です。
 
建物の価格から比較的簡単に査定額を計算できますが、建物すべてを売却するわけではないワンルームマンションの査定には不向きです。

主にワンルームマンションの査定で使われるのは取引事例比較法

ワンルームマンションの査定で使用されるのは主に取引事例比較法です。
取引事例比較法が使用される理由は、収益還元法などと比較して迅速に査定でき、実際の取引事例に基づいて客観的な価格を提示できるためです。
 
ワンルームマンションはマンションの中でも流動性が高く取引事例も多いので、取引事例比較法を使用することで、迅速かつ正確な査定額を算出できます。

査定依頼時の注意点

不動産会社に査定を依頼する際には次のような点に注意してください。
 
✅具体的な物件情報を提供する
✅査定価格と成約価格は異なる
✅安すぎる査定、高すぎる査定に注意する
 
できる限り詳細な情報提供に努めるとともに、必ずしも査定額通りに売却できるとは限らないこと、また、不動産会社によって査定額が異なりますが、高くても安くても注意しましょう。
不動産会社にワンルームマンションの査定を依頼する際の3つの注意点について詳しく解説していきます。
 

できるだけ具体的な物件情報を提供する

査定を受ける際には、できる限り具体的な物件情報を提供しましょう。
面積や間取りや築年数だけでなく、建物の付属設備、近隣状況なども重要な査定要素です。
購入時のパンフレットなどの資料も持参し、多くの情報を提供することで、正確な査定を得ることができます。
 

査定価格と成約価格は違うということを認識する

不動産会社の査定はあくまでも「これくらいの可能性で売れる可能性が高い」という見積額です。
市況や景気動向や季節要因や不動産会社のノウハウなどによって、実際に成約できる価格とは異なります。
そのため、ご自身でもレインズの成約事例や、ポータルサイトの売れ残りをチェックするなどして、成約価格の相場を頭に入れておきましょう。
 

安すぎる査定、高すぎる査定に注意

不動産会社によって査定額は異なります。
不動会社によっては媒介契約を取るために、顧客が喜ぶ高い査定額を出すことがありますし、自社の顧客に販売する目的で低すぎる査定額を提示する可能性もあります。
このような高すぎる査定や低すぎる査定には要注意です。
 
あらかじめレインズなどで相場感を把握して、複数社から査定を取り、妥当な査定額を提示する業者と取引するようにしてください。

査定結果がふるわなかったときにとるべき行動

ワンルームマンションの査定を依頼したものの、提示された査定額が思っていた価格と異なる場合は、次のような行動をとることで、査定額よりも高値で売却できる可能性があります。
 
✅1社で判断せずに、複数社に査定依頼を
✅査定額はあくまで目安。あまり落ち込みすぎないで
✅空室の場合は入居者をみつけてから
✅サブリース契約が付いている場合は解約を検討する
✅売却タイミングを見計らう
 
査定額がふるわなくても希望額で売却できる可能性がある方法はいくつかあります。
ワンルームマンションの査定額がふるわなかった場合の対処法について詳しく解説していきます。
 

1社で判断せずに、複数社に査定依頼を

査定額は不動産会社によって異なります。
そのため、複数社から査定をとって、最も相場感に近い業者や、対応したときの相性がよい業者と取引するのがベストです。
業者によっては意図的に査定額を低くすることもあるので、「査定額がおかしい・低すぎる」と思う際には、複数社から査定をとるようにしてください。
 

査定額はあくまで目安。あまり落ち込みすぎないで

査定額はあくまでも目安にすぎません。実際の売却価格は買い手の意向やタイミングや季節要因などによって異なります。
査定額が低くても、高く売れるように工夫をすればよいだけです。
査定額が低くても落ち込むことなく、前向きに売却活動を進めていきましょう。
 

空室の場合は入居者をみつけてから

売却を希望するワンルームマンションが空室の場合、入居付けをしてから売却活動をスタートした方がよいでしょう。
入居付けができている物件は、買い手にすぐに家賃が入りますし、正確な利回りの計算ができるので、空室よりも圧倒的に売りやすくなりますし、ローン審査にも通過しやすくなります。
現在空室のワンルームマンションの売却を希望する場合には、入居付けしてから売却活動を始めましょう。
 

サブリース契約が付いている場合は解約を検討する

サブリース契約がついているマンションの売却を希望する場合は、サブリース契約を解除してから売却活動を始めた方がよいでしょう。
 
サブリース契約とは、オーナーが不動産会社（サブリース会社）へマンションを賃貸し、不動産会社が入居者へ転貸する方法です。オーナーは入居付けや管理業務から解放され、サブリース会社から安定した家賃収入を受け取れますが、家賃の10%〜20%を手数料としてサブリース会社へ支払わなければなりません。
 
投資物件としてはかなり利回りが下がりますし、サブリース契約の解除は簡単ではないので、一般的にサブリース契約がついている物件は忌避され、査定額もかなり安くなります。
 
契約満了時や違約金を支払うことでサブリース契約は解除できるので、サブリース契約がついている物件を売却する際には解約を検討しましょう。
 

売却タイミングを見計らう

不動産を売却するタイミングを見計らうことで、査定額よりも大幅に高額な価格でマンションの売却ができる可能性があります。
 
例えば、近隣で再開発などが行われるタイミングでは周辺の不動産の価値が高まるので売却のチャンスです。
査定額が低く出たときには一旦売却をストップし、タイミングを見計らうのも1つの方法です。

このように売却交渉してくれる業者が◎

ワンルームマンションを売却する際には、次のような特徴や交渉をおこなってくれる業者がおすすめです。
 
✅売主の本当の希望を聞き出してくれる
✅「この」物件がほしい買主がどこにいるか知っている
✅買主の属性を見極めるのが上手
 
売主本位で話を進めてくれる業者であると同時に、誰に販売すればよいかのターゲット設定を正確かつ詳細にできる業者がよいでしょう。
ワンルームマンションの売却交渉に適した業者の3つの特徴を詳しく解説していきます。
 

売主の本当の希望を聞き出してくれる

売主が何を求めているのかのニースを的確に反映してくれる業者を選択しましょう。
売主によって「すぐに売りたい」「少しでも高値で売りたい」「ライフスタイルに合わせて売りたい」など、ニーズは様々です。
 
そして、ニーズを的確に把握し、不動産会社都合ではなく、売主都合で売却活動を進めてもらえれば、売主にとって有利な条件で売却できる可能性は高くなります。
 
例えば、不動産会社は「すぐに売却したい」と考えていても、売主が「定年退職する5年後に売却したい」と考えており、このニーズをしっかりと把握していれば、時間をかけてゆっくりと最善の条件で売却できる場合もあります。
 
不動産会社の都合ばかりでなく、顧客の事情やニーズを理解して、顧客本位で接してくれる業者を選択しましょう。
 

「この」物件がほしい買主がどこにいるか知っている

不動産会社によって得意分野は様々です。
売却したいワンルームマンションを必要としている買い手がどこにいて、その買い手に的確にアプローチできる不動産会社を選ぶことで、迅速かつ高値で売却できます。
不動産会社がどんな買い手を想定しているのかを確認し、的確に買い手像を説明できる業者と契約しましょう。
 

買主の属性を見極めるのが上手

買主の属性を見極めるのが上手な不動産会社を選ぶことで、戦略的に売却活動を進められます。
「属性」とは例えば以下のような、物件購入に関わる買主の情報のことを指します。
 
✅投資家なのか一般個人か
✅個人か法人か
✅民間企業勤務か公務員か
✅自己資金があるか無いか
✅ローンの事前審査には通過しているか
✅年収はどの程度か
✅勤続年数はどのくらいか
✅親や家族の支援はあるか
✅共働きか
 
このような買主の経済的な情報を属性といいます。
例えば、買い手が法人であれば、支払能力には問題ない可能性が高いので、スピーディーに売却活動を進めることができます。
買い手が一般個人でも公務員であればローンの審査に通過できる可能性が高いので、ある程度高値の売却も勧められるなど、買い手の属性を把握しているかどうかで売却活動の戦略は異なります。
 
属性を把握していないと、例えば無職の人と売却の話を進めた結果、ローン審査に通過できずに時間を無駄にしてしまうという可能性もあります。
マンション売却の際には、買い手の属性をできる限り詳細かつ正確に把握できる能力を持った不動産会社と契約しましょう。

無料査定でよくある質問

ワンルームマンションの売却についてよくある質問をご紹介します。
 

無料査定にはどれくらい時間がかかる？

ワンルームマンションの場合は賃借人が居住している場合が多く、部屋の中は見ずに査定するケースが多いので、実地査定（現地に行って物件の状態を確認して査定すること）は行わずに机上査定（物件の情報のみから査定すること。現地には行かない）のみの査定となります。
そのため、ワンルームマンションの査定にはそれほど時間がかかりません。
 

前回の無料査定からどれくらい空ければいい？

一般的に4半期（3ヶ月）程度の時間が経つと不動産の売却相場は変わると言われています。
例えば、レインズから出されているレポートでは4半期ごとに数値がまとめられているのでそれくらいで市場相場変動があるということです。
1回無料査定を受けて、その価格に納得がいかない場合には、3ヶ月程度の時間を空けてから再度申し込むことで、査定額が大きくなるかもしれません。