投資用マンション売却のベストなタイミングと方法を事例からご紹介！

「投資用マンションをそろそろ売却したい」というご相談が増えている背景には、不動産価格の高騰や金利の上昇傾向といった要因があります。
購入時はあらかじめ価格が決まっている物件を選ぶだけで済みますが、いざ売却する立場になると、どのタイミングで・いくらで売るべきか判断に迷う方が多いのが実情です。
ここでは、投資用マンションを高く・スムーズに売却するための方法を詳しく解説します

投資用マンションは「出口戦略」が最重要

投資用マンションの売却を成功させるには、購入前から「出口戦略」を明確に描いておくことが不可欠です。市場環境の変化や物件の状況に応じて、柔軟な売却戦略を立てることが、最終的な投資収益を最大化するうえで大切になります。
 

売却時のシナリオを描いているか？

投資用マンションの売却シナリオを明確にするとは、「いつまでに、いくらで売却したいのか」「売却して得た資金をどう活用したいのか」を具体的に決めることです。このようにシナリオが明確であれば、売却活動を進めるうえで「〇〇までに売却する」といった目標設定ができます。
 
たとえば、利回りが下がった物件や管理に手間がかかる物件なら、売却益をより収益性の高い物件への再投資に充てる選択肢も考えられるでしょう。
 
目標設定をすると、不動産会社と交渉したり売却価格を設定したりする際に、一貫した判断基準を持てるので、売却を有利に進められます。
 

なぜ今、売却を検討する人が増えているのか？

現在、多くのオーナー様が投資用マンションの売却を検討している背景には、主に経済状況の変化や物件の状況が関係しています。
 
まず、不動産価格の高騰が挙げられます。とくに都心部では価格が上昇傾向にあり、購入時よりも高く売却できる可能性が高まっているため、利益確定のチャンスと捉える方が増えています。
 
次に、金利の上昇傾向も大きな要因です。変動金利でローンを組んでいるオーナー様は、将来的な金利負担増のリスクを考慮し、売却に踏み切るケースが見られます。
 
また、物件の老朽化や管理の手間も売却の理由となります。利回りの低下や管理・入居者対応の負担増加に加え、大規模修繕の必要性や空室リスクの増加など、維持にかかる労力や費用が増大する傾向があります。とくに築20年を超える物件では、修繕費の負担が大きくなり、入居者募集でも不利になりがちです。そのため、できれば早い段階で売却してしまいたいと考えるオーナー様もいらっしゃるでしょう。
 
こうした状況下で、多くのオーナー様が「今が売却のチャンス」と感じています。ご自身の物件がこれらの状況に当てはまるか、そして市場の動向を冷静に判断することが肝心です。売却して新しい投資対象に資金を移す判断も、重要な選択肢となるでしょう。

投資用マンション売却の基本フロー

投資用マンションの売却を円滑に進めるには、準備から引き渡しまでの流れを把握し、一つ一つのステップを丁寧に進めることが重要です。ここでは、売却を始めるうえで欠かせない基本プロセスをご紹介します。
 

まずは物件の状況を整理する

投資用マンションを高く売却するには、ご自身の物件状況を正確に把握し、買主に提示できる状態に整えることが不可欠です。
 
整理すべき主な項目は以下の通りです。
 
✅現在の入居状況（空室の有無）
✅家賃収入と管理費・修繕積立金
✅大規模修繕の履歴
✅ローンの残債額と返済状況
✅レントロールの作成
 
とくに、レントロール（賃貸物件の賃料や契約内容などを一覧にした書類）は、投資用物件の価値を判断するうえで最も重要な書類の一つです。これは物件の収益性を客観的に示すため、買主にとって安心材料となります。
 
現在の入居状況や家賃収入が明確に示されていれば、買主は物件の収益性を正確に判断でき、安心して購入を検討できるでしょう。レントロールはExcelやPDFなどで整理し、不動産会社や買主に提出できるように準備しておくとスムーズです。
 
これらの情報を事前にまとめ、いつでも提示できるように準備しておくことで、不動産会社への情報提供がスムーズになり、より実情に合った査定や的確な売却戦略を立てられます。
 

相場を把握し、査定を依頼する

物件状況の整理が済んだら、売却相場の把握と不動産会社への査定依頼のステップに進みます。
 
まず、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や不動産ポータルサイトを活用し、ご自身の物件と類似する投資用マンションの成約事例を調べておおよその相場観を掴んでおきましょう。
 
それをふまえ、複数の不動産会社に無料査定を依頼します。査定方法には主に以下の3つがあります。
 
取引事例比較法: 周辺の成約価格を基に算出する方法です。
収益還元法: 家賃収入から投資利回りを考慮して算出する方法で、投資物件の査定ではとくに重視されます。
原価法: 建物の再調達価格から耐用年数を考慮して算出する方法です。
 
不動産会社によって査定価格に差が出るのは、各社の情報量や得意分野、査定方法が異なるためです。提示された査定額は、単に高い・低いだけで判断せず、その根拠をしっかり確認しましょう。
 
複数の査定結果を比較検討することで、ご自身の物件の適正な市場価格を把握し、売却時期を見極めるための判断材料となります。
 

売却活動〜契約・引き渡しまでの流れ

投資用マンションの売却は、一般的に以下のステップで進んでいきます。
 
1. 媒介契約の締結
信頼できる不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、オーナー様の活動範囲や不動産会社の義務に応じて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つに分かれます。
ご自身の希望や状況に合った契約形態を選びましょう。とくに専任契約や専属専任契約では、不動産会社が自社で買主を見つけようとする「囲い込み」のリスクがあるため、各媒介契約のメリット・デメリットを理解しておくことが大切です。
 
2. 販売活動の開始
媒介契約締結後、不動産会社が売却活動を開始します。具体的には、不動産ポータルサイトへの掲載や不動産流通機構（レインズ）への登録も行われます。レインズとは、不動産会社間で物件情報を共有する仕組みで、売却活動を広げるうえで重要です。
 
3. 買主との条件交渉
購入希望者が現れると、希望購入価格や引き渡し希望時期などの条件が提示されます。オーナー様は、この条件を基に買主と価格やその他の条件について交渉を進めます。
 
4. 売買契約の締結
条件が合意に達したら、買主と正式に売買契約を締結します。この際、買主から手付金を受領し、重要事項説明書の内容を最終確認します。
 
5. 決済・引き渡し
売買契約締結後、買主のローン審査期間を経て、物件の残代金決済と引き渡しを行います。この日には、司法書士によって抵当権の抹消や所有権移転登記の手続きも完了します。
 
これらの売却フローを事前に理解し、各ステップで適切な準備と対応を進めることで、スムーズな取引を実現できるでしょう。信頼できる不動産会社との密な連携も、成功には欠かせません。

高く・スムーズに売るためにやっておくべき3つのこと

投資用マンションの売却を成功させるには、事前準備が非常に重要です。適切な準備をしておくことで、より良い条件で、そして高く・スムーズに売却を進めることができます。ここでは、とくに重要な3つのポイントをご紹介します。
 
✅物件状況の把握
✅投資用マンション売却に強い業者を探しておく
✅売却の条件を具体的にイメージしておく
 

物件状況の把握

まず、レントロール（家賃・入居者・契約内容などを一覧にした書類）を整理し、物件の収益性を可視化しておくことが、買主への大きなアピールになります。
 
レントロールを整備することは、物件の価値を裏付ける効果的な手段です。現在の入居状況や家賃収入が明確に示されていれば、買主は物件の収益性を正確に判断でき、安心して購入を検討できるでしょう。
 
次に、物件の修繕履歴や今後の修繕計画を把握しておくことも大切です。適切に修繕が行われている物件は、維持管理が良好であると判断され、買主からの評価が高まるため、売却価格に良い影響を与える可能性があります。
 
これらの情報を整理し、いつでも提示できるように準備しておくことで、不動産会社との打ち合わせが円滑に進み、買主に対しても信頼感を与えられます。
 

投資用マンション売却に強い業者を探しておく

投資用マンションを高く・スムーズに売却するには、投資用マンションの売却に特化し、豊富な実績を持つ不動産会社を見つけることが大切です。
なぜなら、すべての不動産会社が投資用物件に精通しているわけではなく、居住用物件と投資用物件では売却ノウハウや顧客層が大きく異なるからです。
 
投資用マンションの売却に強い不動産会社は、主に以下の特徴があります。
 

投資家層とのつながりが強く、迅速に買主を見つける可能性が高いです。

物件の収益性や将来性を加味した適正な価格を算出する専門知識があります。
 
複数の不動産会社に査定を依頼する際は、提示された査定額だけでなく、各社の投資用物件の取扱実績、担当者の専門知識、対応の丁寧さ、具体的な販売戦略などを比較検討しましょう。
 
とくに、査定額の根拠が明確で、具体的な販売戦略を提案してくれる会社は信頼できます。最大限の利益を得るためには、適切なパートナー選びが不可欠です。
 

売却の条件を具体的にイメージしておく

投資用マンションを高く・スムーズに売却するためには、売却の条件を具体的にイメージしておくことも大切です。
 
とくに、希望売却価格と売却希望時期は明確にしておくべき項目です。「いくらで売れれば良しとするか」「どのくらいの期間で売却を完了したいか」を事前に設定しておくと、判断に迷わずに済みます。
 
希望額が市場相場からかけ離れていると売却が長期化するリスクがあるため、不動産会社と相談しながら現実的な価格設定を見つけることが重要です。
また、いつまでに売却を完了したいか、具体的な時期を想定しておくことで、不動産会社もそれに応じた販売戦略を立てやすくなります。

【初心者注意】投資用マンション売却でよくある失敗とその回避法

投資用マンションの売却では、事前に知っておくべき注意点があります。とくに初心者の方が陥りやすい失敗のと、それを回避するための具体的な方法をご紹介します。
 

事例その1　一括査定を申し込んだら大量の連絡がきて混乱

投資用マンションの売却を検討する際、複数の不動産会社へ手軽に査定を依頼できる一括査定サイトは便利ですが、登録後に多くの業者から一斉に連絡が入り、対応に追われて混乱してしまうケースがよくあります。これは、サイトの仕組み上、情報が複数の不動産会社に同時に提供され、各社が積極的に顧客獲得へ動くためです。
 
こうした状況を避けるには、事前に評判の良いサイトを選び、連絡可能時間帯を制限すると安心です。
 
複数の業者との連絡がストレスになりそうな方は、最初から多くの会社に依頼せず信頼できそうな投資用マンションの売買に強い会社を2〜3社に絞って査定を依頼しましょう。
さらに、電話ではなくメールのみの連絡とするなど、連絡手段を限定する設定を活用するのも有効です。これらの対策で情報過多による混乱を防ぎ、自身に合ったパートナー選びに集中できます。
 

事例その2　価格を上げすぎて売れ残る

投資用マンションをできるだけ高く売りたいと考えるのは当然ですが、相場とかけ離れた高値で売り出すと、売れ残ってしまう失敗は少なくありません。
売れ残りの状態が長期間続くと、物件の「鮮度」が落ち、維持費もかかり続けます。
 
この失敗を避けるためには、以下の点に注意しましょう。
 

複数の不動産会社から査定を取り、その根拠をしっかり確認して、客観的な市場価格を把握するよう心がけましょう。
感情的な希望価格ではなく、現実的なラインを見極めるようにしてください。

売却期間中も市場の動きや類似物件の取引事例に目を向け、必要に応じて柔軟に価格戦略を見直すことが大切です。
 
ご自身の物件の価値を最大限に引き出しつつ、最高の投資用マンション売却タイミングでスムーズに売却するためには、適正な価格設定が重要になります。
 

事例その3　投資用マンション売却が得意でない業者に任せてしまう

投資用マンションの売却では、経験やノウハウが少ない不動産会社に任せてしまう失敗がよく見られます。
 
一般の居住用物件に強い会社と、投資物件に強い会社では営業アプローチが異なり、投資物件には特有の知識や戦略が求められるため、業者選びを誤ると売却活動が長期化したり、希望価格で売却できなかったりする可能性があります。
 
投資用マンションの売却に強い不動産会社は、投資家向けの顧客ネットワークを持ち、収益物件の査定ノウハウに精通しています。このような専門性を持つ不動産会社を見つけるには、過去にどのような投資用マンションの売却を手がけてきたか、その実績を確認しましょう。
 
また、査定の際に、担当者が投資家目線での提案ができるか、深い知識を持っているか、質問に対して的確な回答ができるかを見極めることが大切です。
 

事例その4　残債が売却額を上回り売却できない

投資用マンションを売却しようとした際に、売却額がローンの残債を下回る「オーバーローン」の状態だと、売却が非常に困難になるケースがあります。これは、売却してもローンを完済できず、不足分を自己資金で補填する必要があるためです。
 
オーバーローンの物件は、売却自体を断念したり、金融機関との厳しい交渉が必要になったりする可能性があります。この失敗を回避するためには、ご自身のローンの残債額を金融機関に確認し、正確に把握することが重要です。
 
同時に、複数の不動産会社に査定を依頼し、物件の市場価値を客観的に把握しましょう。ご自身の経済状況と物件の市場価値を正確に把握し、後悔のない選択ができるよう、早めの情報収集と行動が大切です。

すぐに売る気がなくても「無料査定」はおすすめ

「今はまだ売却の具体的な予定はないけれど、将来のために情報収集しておきたい」というオーナー様にも、不動産会社による無料査定の利用は非常に役立ちます。
なぜなら、すぐに売却する気がなくても、無料査定には将来的な資産運用や出口戦略の検討に役立つ多くのメリットがあるからです。
 
具体的には、以下の3つの目的で無料査定を活用できます。
 
✅業者の見極めにつかうため
✅収支改善の具体的なアドバイスを求めるため
✅出口戦略の軌道修正につかうため
 

業者の見極めにつかうため

無料査定は、将来的に売却を依頼する可能性のある不動産会社の力量を見極める絶好の機会です。査定を通して、各社の対応スピード、提案内容、査定額の根拠などを比較検討できます。
 
複数の不動産会社と接することで、担当者の専門知識や対応の丁寧さなども確認でき、将来的に売却を決断した際に安心して任せられる最適なパートナーを見つけることにつながるでしょう。
ただし、査定価格はあくまで目安であり、実際の成約価格とは異なる可能性があることを理解しておくことが大切です。
 

収支改善の具体的なアドバイスを求めるため

無料査定は、単に物件の売却価格を知るだけでなく、ご自身の物件の収支状況を改善するための具体的なアドバイスを得る機会としても活用できます。
不動産会社は多くの投資物件の売買に携わっているため、市場動向や投資家が求める条件について豊富な知識を持っています。
 
査定の際に、空室率や家賃設定の適正性など、現在抱えている物件の課題を正直に伝え、専門的なアドバイスを求めてみるとよいでしょう。
売却だけでなく、保有継続による収益改善提案や、空室対策、管理コストの見直しなどのヒントを得られる可能性があります。
これらのアドバイスは、物件の収益性を向上させるための有益な情報源となり得ます。
 

出口戦略の軌道修正につかうため

無料査定は、ご自身の投資用マンションの出口戦略を軌道修正するための貴重な情報源としても活用できます。不動産市場は常に変動しており、購入時に描いた出口戦略が現状に合わないケースも少なくありません。
 
たとえば、査定で市場価格が予想以上に上がっていることが判明すれば、予定よりも早く売却して大きな利益を得られる可能性があります。逆に市場が下落傾向にある場合、賃貸運用を継続しながら回復を待つ、あるいはリノベーションなどで物件価値を高めてから売却するといった、戦略転換が必要になるかもしれません。
 
今後の不動産市場や金利動向をふまえ、売却時期の見直しを図る材料にもなります。収益性が悪化してから動くのではなく、今のうちから選択肢を整理しておくことが、有利な行動につながるでしょう。

投資用マンションの売却は「情報整理」と「パートナー選び」がカギ

投資用マンションの売却を成功させるには、まず、物件の状況を正確に把握し、必要な情報を準備することが大切です。これにより、不動産会社とのやり取りがスムーズになります。
 
次に、投資用物件の売却に強い信頼できる不動産会社を見つけることが不可欠です。複数の会社を比較検討し、専門知識や実績が豊富なパートナーを選びましょう。
 
ここで、弊社の売却オーナー様からこれから売却する方にむけたアドバイスをいただいたのでご紹介します。

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無料査定を上手に活用すれば、売却の時期を見極めるだけでなく、現在の物件の課題解決や将来の戦略を立てるための貴重なアドバイスも得られます。
 
ご自身の投資用マンションにとって納得のいく取引を実現するために、早めに情報整理とパートナー選びを進めていくことをおすすめします。