賃貸の更新料について詳しく解説！払わないとどうなる？

更新料って何？

賃貸住宅における「更新料」とは、契約期間が満了した後も引き続きその物件に住み続けるために、借主が貸主に支払う一時金のことをいいます。
多くの場合、契約更新は2年ごとで、更新料は賃料の1ヶ月分程度に設定されていることが一般的です。

この更新料は、契約継続に伴う「合意更新」の対価とされており、法律で明確に定められているわけではありませんが、契約書に記載され、借主が合意していれば有効と認められます。

なお、保証会社に加入している場合、これとは別に年1回の「保証委託契約の更新料」（例：1万円）が多く発生します。これはあくまで保証委託契約の継続に対する費用であり、賃貸借契約上の「更新料」とは全く異なる性質のものです。

関東圏と関西圏の違い

更新料の有無や慣習には地域差があります。特に、関東と関西では大きな違いがあります。
関東では更新料がある契約が一般的で、更新時には「更新料」以外にも「更新手数料」や「更新事務手数料」などの名目で別途費用が請求されるケースもめずらしくありません。

一方、関西圏では更新料が不要な「自動更新」の契約が主流で、契約期間満了後も更新契約書の取り交わしを行わないケースが多く存在します。

ただし、関西でも更新事務手数料として1万円程の請求があることも。
自動更新には「契約手続きの手間がない」「更新料等の発生に伴う退去がない」というメリットがある一方で、賃料や条件の見直しが行われないまま放置されやすいというデメリットもあります。

消費税はかかる？消費税はかからない？どっち？

更新料やそれに類する費用に対して消費税が課されるかどうかは、物件の用途や費目によって異なります。

住まいとしての賃貸借契約は「生活に必要不可欠な取引」として非課税取引に該当するため、「更新料」も消費税の課税対象にはなりません。

事務所や店舗など、事業目的で使用する物件の賃貸は「営利活動の対価」とみなされるため、「更新料」も消費税の課税対象です。

「事務処理への対価」であるため、居住用・事業用に関わらず、消費税の課税対象です。

更新料を払わないと・・・

多くの場合、賃貸借契約とは別に保証委託契約を締結していますが、借主が更新料等の支払いを怠ると、管理会社が保証会社に対して「代位弁済」の請求を行います。
この場合、保証会社が更新料等を管理会社に立替払いしたうえで、その後、保証会社が借主に対して更新料等の請求を行う形になります。

このように、更新料等を支払わなかっただけでも、家賃滞納と同様の扱いとなり、信用情報に悪影響を及ぼす可能性があるため、十分に注意しなければいけません。

ただし、更新料等は「払うもの」として無条件に受け入れるのではなく、契約前に地域の慣習や賃貸借契約全体の内容をよく確認することが大切です。
特に、更新料等の金額や内訳を把握し、内容を十分に理解したうえで、入居申込や契約を進めるようにしましょう。

まとめ

ここまでは入居者様の視点から更新料について解説してきましたが、オーナー様にとっても更新料等は重要な収益源の一つです。
とはいえ、更新料等が高すぎると入居者離れやトラブルの原因となりかねません。空室リスクと収益性のバランスを考慮しつつ、地域相場や慣習を踏まえた適正な更新料等の設定が求められます。

弊社、株式会社アーバンフォースはマスターリース物件（借り上げ物件）を多数運用しており、オーナー様と同じ立場にあります。
オーナー様に寄り添って収益向上のご提案を行うことのできる弊社へ、お気軽にご相談ください。
 

コラム監修　山丸 慎太郎

資格

宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士 / 住宅ローンアドバイザー

プロフィール

株式会社FGH 代表取締役社長

株式会社アーバンフォース 代表取締役社長

2007年2月フォースグループ創業以来、投資用不動産仲介の第一線でキャリアを積む。

中古ワンルームマンションはもちろん、不動産全般に関する多岐にわたる経験と知識でお客様からの信頼も厚い。

   

これまで400名以上のお客様の資産形成のお手伝いをしている。