【2025年最新】福岡市のワンルームマンション売却事情｜相場・売り時・注意点を徹底解説
【目次】
九州イチのワンルーム需要、福岡市
福岡市のワンルームマンション市場は、九州全体の取引を牽引する存在であり、地域内外の投資家から安定した関心を集めています。
市の中心部である博多・天神・大名エリアでは、交通利便性や生活インフラの充実度が高く、特に駅近の築浅・中築物件や管理状態の良い物件に特に人気が集中しています。
福岡市は人口流入が続いており、若年層や単身世帯の増加に加え、アジアとのビジネス拠点としての機能が拡大していることから、賃貸市場を下支えする構造が整っています。
そのため、現在の空室リスクは比較的低く、出口戦略を立てやすい投資先として評価されています。
もっとも、市場の活況に伴い価格は上昇傾向にあり、表面利回りはやや低下しています。
特に供給が集中するエリアや築古物件については、将来的な修繕費負担や賃料下落リスクを考慮し、慎重な物件選定が求められます。
福岡市のワンルームマンション相場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）
福岡市の中古ワンルームマンションの成約価格は、2013年頃には300万円台と、首都圏と比べても手頃な価格帯で取引されていました。
そこから徐々に上昇を始め、2017年には700万円を突破。その後は新型コロナ流行の影響で一時的に下落したものの、現在は700万円から1000万円前後で推移しています。
博多駅や天神エリアを中心に、オフィス・商業施設が集積しており、ワンルーム需要の大半はこの都心部に集中しています。
加えて「天神ビッグバン」や「博多駅周辺の再開発」といった大規模プロジェクトが進行し、資産価値への期待感が高まったことも価格上昇に寄与しました。
現在は再開発効果と人口増で高止まりしている状況です。
福岡市のワンルームマンション賃料相場推移
福岡市のワンルームマンション賃料平均は 5.9万円です。（2025年8月23日現在）
福岡市の区ごとのランキングは以下のとおりです。
第1位福岡市博多区 6.9万円
第1位福岡市中央区 6.9万円
第2位福岡市南区 5.3万円
※本グラフは、Yahoo!不動産 福岡県の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2025年8月23日時点のもの）
2025年8月時点の大阪市内ワンルーム平均賃料ランキングでは、第1位は博多区と中央区が同率で6.9万円、次いで南区が5.3万円という結果に。
全体として、通勤・通学利便性と住宅環境のバランスが賃料に影響しています。
早良区、東区、城南区は4万円台前半で、住宅地としての落ち着きやファミリー向けエリアの影響で単身向け賃料は比較的低めです。
福岡市の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
福岡市は九州の中心都市として経済・交通・文化の拠点であり、特に博多・天神エリアには商業施設やオフィスが集中しています。
そのため、全国的に見ても若い世代や単身者の人口流入が比較的多く、ワンルームマンションの需要を支えてきました。
しかし、人口動態を見ると、福岡市全体の人口は2035年をピークに緩やかに減少に転じる見込みです。
ワンルームマンションの主要入居者である生産年齢人口（15〜65歳）は、2030年をピークに減少が始まると予測されています。
福岡市の外国人割合
2024年12月末現在の住民基本台帳人口1,608,140に対し、外国人住民数は51,728と外国人割合は3.2%です。
福岡市の主要駅と乗降者数ランキング
| 順位 | 駅名 | 乗者数（人/日） | 主な路線・運営会社 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 博多駅 | 261,627 | JR西日本（山陽新幹線・博多南線） JR九州（九州新幹線・鹿児島本線・福北ゆたか線） 福岡市地下鉄（空港線・七隈線） |
| 第2位 | 天神駅 | 227,920 | 福岡市地下鉄（空港線）/西日本鉄道（天神大牟田線） |
| 第3位 | 姪浜駅 | 83,991 | JR九州（筑肥線）/福岡市地下鉄（空港線） |
| 第4位 | 福岡空港駅 | 45,316 | 福岡市地下鉄（空港線） |
| 第5位 | 西新駅 | 41,677 | 福岡市地下鉄（空港線） |
出典：九州旅客鉄道株式会社 駅別乗車人員上位300駅（2024年度）、福岡市地下鉄 事業概要、西鉄グループ 鉄道事業の概要
ランキング上位に挙がった駅は全て福岡市の中心部や周辺区に位置していて、特に空港線沿線（博多〜天神〜西新〜姪浜）が一連につながっています。
福岡県内のトップの中では、6位の小倉駅（北九州市）以外は全て福岡市内の駅です。
いかに福岡県の交通網の需要が福岡市に集中しているかがわかるかと思います。
福岡市博多区。新幹線・JR・地下鉄空港線が乗り入れる九州最大のターミナル駅です。
福岡市中央区。西鉄福岡（天神）駅や天神地下街と直結し、福岡市の商業中心地です。
福岡市西区。福岡市地下鉄空港線の西端で、JR筑肥線とも接続しています。
福岡市博多区。地下鉄空港線の東端で、国内空港としては珍しく地下鉄直結の駅です。
福岡市早良区。地下鉄空港線沿線の文教エリアで、西南学院大学などが近い駅です。
福岡市の主要施設・主要大学
福岡市の主要施設
大型商業施設・映画館・ホテル・劇場が一体になった複合施設です。
観光・レジャー施設。地上123mにある最上階の展望台から、福岡の街並みを一望できます。
九州最大級の全天候型ドーム施設。プロ野球やイベントが多数開催されています。
九州最大の繁華街天神の地下を南北に貫く全長約590ｍの地下街。
黒田長政が築城した「福岡城」では、国指定重要文化財の天守台や多聞櫓、大濠公園側にある県指定有形文化財・潮見櫓などをめぐることができます。
福岡市の主要大学と自宅外通学者数（推定）
| 順位 | 大学名 | 在学生数 | 自宅外通学者割合（推定） | 自宅外通学者数（推定） |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | 福岡大学 | 約20,000人 | 約40% | 約8,000人 |
| 第2位 | 九州大学 | 約19,000人 | 約40% | 約8,600人 |
| 第3位 | 西南学院大学 | 約8,500人 | 約30% | 約2,550人 |
注：自宅外通学者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。
福岡市のハザードマップ
大雨による洪水で河川の堤防が壊れたり、水があふれたりした場合の浸水予測ハザードマップです。
■0.3ｍ未満（膝下浸水）■0.3ｍ～0.5ｍ未満（床下浸水）
■0.5ｍ～1ｍ未満（床上浸水）■1ｍ～3ｍ未満（1階床上～軒下浸水）
■3ｍ～5ｍ未満（2階床上～3階軒下浸水）
出典：NHK全国ハザードマップをもとに株式会社FGHが作成したものです。
室見川、那珂川などの河川流域は洪水などの際浸水リスクが高いエリアとなっています。
福岡市の再開発情報
福岡市内では、天神を中心に再開発プロジェクトが予定されています。
「天神ビッグバン」ともよばれ、老朽化したビルの建替えを促進し、天神地区を「アジアの拠点都市」として再整備する計画です。
場所：福岡市中央区天神二丁目の一部
概要：建物の老朽化が進み、耐震性や防災面の課題を抱えているブロックを耐震性の高いビルへの建替える事業です。
西街区が延べ面積88,000㎡、東街区が約138,000㎡の開発。またその中心を南北にはしるメルヘン通りの整備を進めます。
主な施設：店舗、事務所、文化・情報発信、駐車場、公園 等
完成予定：未定
福岡市の人口10万人あたりの刑法犯認知件数
福岡市の刑法犯認知件数は14,434件（2024年01月～12月計上件数）です。
人口10万人あたりの件数は871件です。
福岡市のワンルームマンション関連の条例
福岡市では、「福岡市建築紛争の予防と調整に関する条例」に沿った建築をする必要があります。
・2以上の階数を有し、かつ、専用床面積が35㎡以下の住戸の数が5以上である集合住宅。
・専用床面積18㎡以上を確保。居室の天井の高さは2.3メートル以上とする。
住戸の数3につき2台以上の自転車又はバイク置場を設置。
・戸数により適切な方法で管理する。
福岡市に似ている日本国内の主要エリア
特徴：北海道の道庁所在地で、多くの人が仕事が集まる場所。
共通点：道内一極集中型で人口が集まる構造が福岡と近い。空港アクセスがよい。
特徴：駅前の再開発やオフィス集積が進んでおり、東北大学を中心に学生人口も多いエリア。
共通点：駅前の再開発やオフィス集積が進んでおり、福岡市の「天神ビッグバン」と似た都市戦略。空港アクセスがよい。
特徴：中京圏全体を背負い、東京～大阪をつなぐポジション。
共通点：商業集積と再開発が進む都心部を抱え、新幹線・空港のアクセスも良い。
福岡市のワンルームマンション売却成功事例（体験談・インタビュー）
H様（福岡市博多区_ラフォーレ博多駅前 ご売却）
「最初にお電話を頂いてから私の希望する金額でスピーディに話をまとめて頂きました。無駄な動きや話が全く無かったと思います。管理して頂いていた管理会社の社長さんをご存じだったのも安心出来ました。非常に満足のいく結果となりとても感謝しております。」
I様（福岡市博多区_エンクレスト博多駅前 ご売却）
「当方希望の売却金額の交渉を誠意を持って実践していただいた。適切な時期のきめ細やかな対応、御連絡をしていただき、売却完了まで安心しておまかせすることができました。ありがとうございました。」
K様（福岡市中央区_サヴォイグランデス ご売却）
「希望額に近付けて頂くよう買主側と話して頂き助かりました。他社の価格より高くなった事はFGHさんの信頼と実績があってのことだと思います。
」
