賃貸管理の手数料の相場は？委託のメリットや注意点、「手数料無料」のリスクも解説

賃貸管理委託方式とは？

賃貸管理の業者委託は、賃貸管理業務の一部委託と全委託の２種類に分けられます。
 
まず賃貸物件を賃貸する際にやらなければいけないことは、入居者の募集、賃料の集金、共有部分の清掃・管理、入居者からのクレーム対応、建物メンテナンス、退去時の立会い、原状回復工事の手配です。
 
これらはペーパー仕事も多く、不動産に関する法律的な知識も求められます。
 
こうした雑務をほぼ毎日行う必要があります。
 
入居者からのクレームはいつはいるのか分からず、年中無休で対応しなくてはいけないこともあります。
 
これら全ての業務をオーナーが自ら行うこともできます。
 
しかし副業の場合は難しく、専業で管理業務を行う必要があります。
 
更に初めての管理業務の場合、入居者募集がうまくいかず空室率が高まってしまう可能性が高いです。
 
また誤った方法でクレーム対応を行うと、入居者からの不満を招き、長期間の満室経営の実現が遠ざかったしまいます。
 
入居者の選定方法が分からないと、家賃滞納者を入居させてしまい安定的な家賃収入を得ることさえできなくなってしまい、最終的に不動産経営がうまくいかなくなり、手放す結果に・・ということもあります。
 
こうしたリスクを回避できるのが、賃貸管理を管理会社に委託する管理委託方式です。
 
家賃収入の一部を手数料として、管理会社に支払うことでこの煩わしい管理業務の一部分、または全部分を業者に代行してもらうことができます。
 
管理手数料を抑えるために、自分でできる共有部分の清掃はご自身でされるオーナーもいます。
 
しかし入居者募集や家賃回収、クレーム対応は自分で行うことが難しいです。そうした難しい部分のみを任せることができます。
 
一部委託は全委託に比べ手数料を安く費用を抑えることができるので、経済的です。
 
しかし一方で全委託はパッケージになっていることが多く、全委託の方が一つ一つ委託するより料金が安くなるように設定されています。
 
自分でできる部分は自分でやるというのも一つの手かもしれませんが、全委託であれば毎月家賃が口座に勝手に振り込まれるだけなので、何もする必要がなく非常に楽です。
 
国土交通省の調べによると、管理をすべて委託している家主は6割を超えており、最も選ばれている管理方法です。
 
手間と費用を総合的に考えると、管理経験などをお持ちでないのであれば、全委託が一番です。
 

賃貸管理を管理会社に委託するメリット

賃貸管理を不動産管理会社に委託するメリットとしてよく言われるのが以下の3点です。
 

賃貸経営の負担を軽減できる

賃貸物件の管理はオーナー自らがおこなうこともできますが、管理業務は非常に煩雑で多岐にわたります。
 
特に、本業がある「サラリーマン大家さん」が自ら管理業務をおこなうのは現実的ではありません。
 
そこで、利用したいのが不動産管理会社です。
 
管理会社に委託すれば、基本的にすべての管理業務を任せることができるので、賃貸経営の負担を大幅に軽減することができます。

空室リスクを低減できる

賃貸物件の管理をオーナー自らがおこなうには限界があり、管理が隅々まで行き届かないといったケースも出てきます。
 
管理が行き届いていない賃貸物件は設備の不具合や入居者間のトラブルが起きやすく、入居者満足度が低下しがちです。入居者満足度が低下すれば退去率が高まり、空室が生じやすくなります。
 
不動産管理会社に委託していれば、プロならではの技術・ノウハウで物件を良い状態に保ってくれるため、長期入居が見込めます。
 
高い入居率を維持し、安定した不動産投資をおこなうためには、管理会社によるクオリティの高い管理が不可欠だと言えるでしょう。
 

資産価値を維持できる

賃貸物件は経年とともに劣化が進んでいきますが、管理の善し悪しによって劣化するスピードは変わってきます。
 
きめ細やかな管理がされている物件は劣化しにくく、築年数のわりに良い状態を維持できます。
 
一方、管理がずさんな物件は劣化が早く進んでしまい、築年数のわりに資産価値が低いといった状態に陥りがちです。
 
そうなると、売却しようと思ったときに納得のいく価格で売却できないというリスクもあります。
 
賃貸物件の資産価値を維持するためには、オーナー自らが管理をするより不動産管理会社に管理を委託するほうが賢明です。

管理手数料の計算方法

家賃収入から管理会社に支払う手数料を引いた額が、オーナーの収入になります。
 
そのため賃貸経営を始める上でこの手数料はいくらにるのかきちんと計算に入れ、収支計画を練る必要があります。
 
一般的な手数料の計算方式は、月の家賃×○％です。
 
１棟10室の満室アパートを所有していると仮定し、その家賃を全室10万円にしましょう。
 
管理手数料が5％の場合、10万円×10室×5％＝5万円となります。
 
オーナーの収入は10万円×10室ー手数料5万円＝95万円です。
 
月に５万円の支出で、面倒な管理業務を全て委託でき、手元に95万円残るのです。
 
この95万円で投資額を回収したり、建物の不具合が発生した場合の保険料や将来のリフォーム・改修費用を備えていかなければいけないので、厳密には丸々利益とは言えませんが、自主管理の面倒を考えると管理料を出し渋る費用ではないということがよく分かります。
 
年間で考えても、管理会社に支払う管理手数料は年間で60万円です。
 
また管理会社の手数料は家賃が高くなればなるほど、パーセンテージが大きくなるという特徴があります。
 
というのも、家賃が10万円の部屋と100万円の部屋では、入居者が求める管理の質が変わるからです。
 
家賃10万円の部屋には24時間の駆けつけサービスは不要かもしれませんが、家賃100万円の部屋では必要です。
 
コンシェルジェサービスも付随させる必要があります。
 
このように家賃が高くなれば、管理のグレードも上げていかなくてはいけないので、支払う手数料も高くなります。
 
管理手数料は経費として認められるので、確定申告の際は忘れず費用を計上してください。

管理手数料の相場は？

全部を委託した場合の管理手数料の相場は、家賃の5％程度です。
 
管理を委託する際には手数料を比較することが大切です。
 
同じレベルのサービスを受けるのであれば、安ければ安い方が良いに決まっています。
 
相場に比べて高い手数料がかかると、計画通りの利益が出ず、経営が圧迫されてしまいます。
 
しかし手数料が高い分、管理の質も高く、ひいてはそれが満室経営に繋がったというケースもあります。
 
安い手数料で空室の多い会社よりも逆に利益が出ているというケースもあり、一概に手数料だけで決めることができないという現実もあります。
 
そこで参考になるのが手数料の相場です。相場の5％に比べて安いのはなぜか。高いのはなぜか。
 
高いとしたら高いだけの価値があり、結果を出してもらえるのか。
 
もしくは安いが値段以上のサービスを提供しているのか、こうして管理会社を分析してみるといいでしょう。
 
管理手数料の相場は5％ですが、安いところでは３％、高いところでは10％程度です。
 
管理会社についてネットなどで調べてみると評判を知ることができるので、オーナーの口コミを読んでみるといいでしょう。
 
また一部の管理会社のHPでは、委託物件の空室率にちて具体的な数字で紹介しています。

賃貸管理を管理会社に委託する際の注意点

賃貸物件の管理を不動産管理会社に委託する際の注意点についてご説明します。
 

賃貸管理手数料（管理委託料）は管理会社によって異なる

賃貸管理手数料（管理委託料）は、不動産管理会社に賃貸物件の管理を委託することに対して発生する手数料のことです。
 
一般的に、賃貸管理手数料は「家賃（1ヶ月分） × ◯％」という形で定められています。
 
賃貸管理手数料は上限が定められているわけではないので、パーセンテージの部分は管理会社によって変わってきます。
 
相場は「5％」と言われていますが、管理会社によっては「3％」のところや「8％」のところもあります。
 
また、詳しくは後述しますが、０％（無料）の管理会社もあります。
 
例として、月々の家賃が10万円の物件の場合で賃貸管理手数料をシミュレーションしてみましょう。
 

・賃貸管理手数料が3％の場合：10万円 × 3％ ＝ 3,000円（年間36,000円）

・賃貸管理手数料が5％の場合：10万円 × 5％ ＝ 5,000円（年間60,000円）

・賃貸管理手数料が8％の場合：10万円 × 8％ ＝ 8,000円（年間96,000円）

賃貸管理手数料が3％の場合と8％の場合では、月々で5,000円、年間6万円の差が出ることが分かります。
 
10年にすると60万円、20年にすると120万円の差が生まれることになります。
 
一概に、8％の管理会社より3％の管理会社のほうが良いとは言えませんが、長期的なスパンで費用対効果を吟味することは重要です。

システム手数料が発生する管理会社もある

オーナー心理としては賃貸管理手数料が安い管理会社を選びたくなりますが、賃貸管理手数料が安い管理会社の落とし穴として、システム手数料が発生するケースがあることは知っておきましょう。
 
不動産管理会社のなかには、独自のシステムを使用しているという理由で「システム手数料」や「システム使用料」という名目で費用を徴収する会社もあります。
 
特に、賃貸管理手数料が安い管理会社にこの傾向が見られます。

賃貸管理手数料が安くてもシステム手数料が発生する場合、トータルで比べたら、他の不動産管理会社よりも高くついてしまうケースもあります。
 
不動産管理会社を選ぶ際は、賃貸管理手数料の安さだけに引っ張られず、システム手数料など他の手数料も含めた総額で比較検討しなければいけません。
 

管理業務の範囲は管理会社によって異なる

賃貸物件の管理業務は多岐にわたり、不動産管理会社によって対応している業務の範囲は異なります。
 
多くの不動産管理会社では「標準プラン」が用意されていますが、この標準プランの内容も管理会社によって変わってきます。
 
たとえば、賃貸管理手数料が高い管理会社のプランはサービスが充実しているように見えますが、不要な業務までカバーされているケースも少なくありません。

逆に、賃貸管理手数料が安い管理会社のプランでは、含まれていない業務があるケースがあるので注意が必要です。
 
プランに含まれているのは最低限の管理業務だけで、たとえば、滞納家賃の督促は別料金だったり、入居者からのクレームには対応していなかったり、建物全体の設備点検は含まれていなかったりするケースがあります。
 
プランに含まれていない業務を別料金で依頼することになり、結果的に賃貸管理手数料が割高になってしまうというのは、よくある失敗談の一つです。

 
不動産管理会社を選ぶときは、所有する賃貸物件に必要な管理業務をリストアップしたうえで、同じ条件で複数の管理会社に見積りを取って比較することが大切です。

管理会社を選ぶ際のポイント！

管理会社を選ぶ際には、複数の会社で見積もりを取ることが大切です。
 
見積もりを取って比較すると、どの会社を選ぶべきか分かります。
 
また担当営業マンの雰囲気や提案の質を比較することも大切です。
 
管理会社によって、プランの内容が違うので、どこからどこまでが基本サービスに含まれるのかは１社、１社見ていく必要があります。
 
管理手数料を抑えたい場合は、一部を委託し、残りは自分で管理することも可能です。
 
そうした折衷案も含めて管理会社と協議しましょう。
 
管理会社の多くでは、家賃滞納の徴収のみ代行といった業務を限定して代行できるサービスの提供を行っています。
 
１社、１社アポを取り話を聞くのは大変と感じる方には、一括見積もりサービスもあります。
 
物件について簡単な情報を入力していくと、システムが自動的に条件に合う管理会社をリストアップしてくれます。
 
システムが代わりに一括でまとめて管理会社に連絡を取ってくれるので、一回で複数の管理会社の見積もりを取ることができます。
 
幅広く相談先を探すことで、ピッタリの管理会社が見つかりやすくなります。
 
また費用だけでなく、客付け力の高さも比較してください。
 
費用は安いが客付け力の低い会社であれば、入居者が集まりません。
 
これでは少し手数料が高くても、客付け力が高く高入居率を実現できる会社の方が良いに決まっています。
 
入居率の高さも同じく比較して見て、多角度的視点から費用の安さを分析する必要があります。

管理会社を決めた後も大切

管理会社に委託を決めたからといってそのまま何年間も何もしないということは絶対にやめてください。
 
何もしなくても毎月家賃が振り込まれるので、ついつい面倒でそのまま放置してしまう・・というオーナーが大半です。
 
しかし管理会社を決めた時点では一番の会社だったかもしれませんが、果たして1年後も1番の会社でしょうか？その間に競合他社がより良いサービスの提供を始めたというケースもあります。
 
また管理会社の管理の質の低下も考えられます。
 
最初は契約通りの管理がきちんと実施されていても、だんだんと管理の質が下がってしまっていたというケースもあります。
 
もし管理に問題が見られたら、改善の依頼をすること。
 
そして問題が解消されない場合は、思い切って管理会社を変更することも大切です。
 
ただし管理会社を変更する際には、管理の空白期間ができてしまったり、契約内容によってはオーナーが不利益を被ることになる内容にされていることもあります。
 
あらかじめ契約内容をよく読んでから、管理会社の変更を行ってください。
 
何より大切なのは定期的に管理会社の見直しを検討したり、実際の物件に行ってみて管理の状態を確認することです。
 
管理会社の変更は入居者への説明など面倒に感じるかもしれませんが、解約の通告やその手続きは新しい管理会社が大家に代わり行ってくれます。
 
そのため煩わしく感じることはありません。
 
入居者も管理会社が代わることで、より管理の質が高くなるのであれば喜ばれます。

賃貸管理手数料無料の管理会社に潜むリスク

賃貸管理手数料は価格競争が起きており、以前に比べると相場は安くなっています。
 
最近では、賃貸管理手数料を「無料」にする不動産管理会社も登場しています。
 
不動産投資をするオーナーからすると、賃貸管理手数料が無料というのは非常に魅力的に映るかもしれません。
 
ですが、「ただ（無料）より高いものはない」と言うように、結果的に高くつくリスクがあることは認識しておかなければいけません。
 

実際に、賃貸管理手数料が無料の管理会社は人件費を極限まで削減しているため、きめ細やかな管理業務を求めることはできません。
 
また、空室発生時に入居者募集をおこなわない管理会社もあり、空室が長引くケースも多いようです。

 
当然のことですが、賃貸管理手数料が0円では会社としての利益がないので、どこかで利益をあげる必要があります。
 
その一例として、退去時の原状回復工事の際に多額の費用を請求する管理会社もあるようです。
 
また、上述のように「システム管理料」など、賃貸管理手数料とは違った名目で費用を請求する管理会社もあるため注意が必要です。
 

賃貸管理手数料は安定収益を得るための必要経費

賃貸管理手数料を無料にしている管理会社の多くは、その理由として「他の事業での収益があるから」と言います。
 
ですが、他の事業の業績が振るわなくなったらどうなるのでしょうか？
 
もし、経営が傾いて倒産してしまったら、敷金を回収できなくなるなどオーナーが損失を被る可能性も十分に考えられます。

 
本来、賃貸管理は手間とコストがかかる業務です。
 
賃貸管理手数料が無料の管理会社にクオリティの高い管理業務は期待することはできません。
 
不動産投資をするオーナーにとって、賃貸管理手数料は長期にわたって安定収益を得るための必要経費であると考え、適正価格の不動産管理会社を選ぶようにしましょう。
 

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