賃貸管理手法にはサブリースや委託管理など様々ありますが、その中の一つにリロケーションというものがあります。
最近利用者が増えている管理手法ですが、リロケーションにピンとこないという方も多いでしょう。
そこでメリット、デメリット含めリロケーションについてご紹介します。
リロケーションとは？
リロケーションとは簡単に言うと、一定期間のみ住居を貸し出すという意味です。
例えば転勤で一定期間だけ家をあけることがありますよね？その期間だけ貸し出すのが、リロケーションです。
リロケーションでは通常の賃貸住戸同様、賃料を徴収し、借主の対応を行い、部屋の引き渡り、建物の維持・管理、引越しの手配なども行います。
ここまでリロケーションが普及したのには、法改正があったという背景もあります。
2000年以前の借家制度では、貸主は正当な理由がない限り契約更新の拒絶ができませんでした。
これでは転勤が終わったから元の家にまた住みたいと考えても、貸主部屋の受け渡しを拒否すればそれを受け入れるしかなかったのです。
そのため以前のリロケーションでは、法人向けに期限付きで部屋を貸し出すことが多かったです。
しかし2000年に法律が改正され、契約期間が終了すると更新することはなく、建物を貸主に引き渡さなくてはいけなくなりました。
これにより一般にも期限付きで、賃貸することができるようになりました。
借りることはできるけど一定期間で出なくてはいけないのであれば、リロケーション物件に住む価値はあるの？と疑問にも思いますよね。
リロケーションでは通常の借家契約より、家賃が1割～3割程度安くなっているのが基本です。
そのため相場より安く住めるというメリットがあるのです。
例えば2年しか住めないという縛りがあったとしても、短大に通う学生であれば十分です。
また同様に単身赴任のため半年だけ住みたいなどという希望を持っている方にもピッタリです。
このように条件が合えば借主にとってもリロケーション物件に住むメリットが大きいのです。
リロケーションにかかる費用
リロケーションを始める上で必要な費用をまとめました。
一般的な賃貸物件として貸し出すのか、売却するのか迷っている方は、費用面でも比べてみてください。
広告掲載費用
まず必要となるのは、入居者募集にかかる費用です。
リロケーション会社が入居者を募集するには広告掲載費用が必要になります。
審査、賃貸借契約の提携代金
入居者が決まった場合には、審査、賃貸借契約の提携代金として賃料の1ヶ月分程度の費用が請求されます。
管理委託申込料
また自分のいない間にその部屋を管理してもらう必要があるので、管理委託申込料として1万円前後の費用が必要です。
現在リロケーション会社はどんどんと増えており、管理委託申込料を無料にするというケースも増えてきました。
そのため管理委託申込料の費用も比較して会社を選ぶといいでしょう。
管理手数料
めでたく入居者が決まった後も、毎月入居者がちゃんと家賃を払ってくれるのか入居者を管理する必要があります。
しかし他県や海外にいては毎月の家賃の入金をチェックし、家賃の振込がないと連絡し、催促するということは難しいですし、労力もかかります。
そのため入居者の管理はりロケーション会社に依頼することが一般的です。
リロケーション会社では、入居者のトラブルの対応や家賃の集金など様々な業務を代行しています。
管理手数料はだいたい毎月の賃料の10％です。
これを毎月会社に支払うことになります。
あるリロケーション会社では、借主が家賃を滞納するというリスクを抑えるために、管理手数料を高く設定する代わりに毎月の家賃を保証するという制度を用意しています。
保証金
賃貸借契約が終了し、原状回復する際の費用として保証金が必要になります。
保証金は賃料の1ヶ月分程度が必要です。
以上をまとめると、最初の諸経費としては賃料の2ヶ月分以上がかかるということを頭に入れておく必要があります。
その後賃貸が始まってからは毎月賃料の10%前後が差し引かれるとみておくとよいでしょう。
リロケーション会社のサービス内容やオプション内容は本当に様々なので、複数の会社で条件を比較することが大切です。
リロケーションを利用するのはどんな人なのか？
一時的に家を開けるからといって、簡単にリロケーションを利用するとはなりません。
というのもリロケーションを利用するにも先ほど説明したように費用がかかるので、たったの半年間しか家を開けないなどとなるとリロケーションを利用するメリットがあまりないのです。
また、自ら不動産を賃貸することは、不動産を売買することとは違い宅地建物取引業の免許は不要です。
自分で大家として部屋を管理できる人であれば、わざわざリロケーション会社に依頼する必要がありません。
色々なリスクはありますが、SNSなどで一時的に借りてくれる方を探したり、友人知人のつてをたどったりもできるでしょう。
自分で管理することが難しい人、１年以上の期限付きで家を空けることが決定している方はリロケーションの利用を検討しましょう。
リロケーションの期間は？
リロケーションの場合、どれだけの期間を貸すという定めがありません。
つまり貸主と借主が双方同意しているのであれば１ヶ月間だけの貸し出しも可能なのです。
しかしたったの１ヶ月のためだけに、引越しをするのは借主にとっても負担が大きいので最低でも半年から数年の契約が一般的です。
また１ヶ月程度の貸し出しであれば、借主は通常マンスリーマンションを利用します。
サラリーマンの場合本社からの指示なので、転勤期間が１年になるのかそれ以上伸びるのか見通しがたたないという方もいるかもしれません。
そのためあまりにも長期的な契約期間を設けてしまうと、想定よりも早く家に帰れることになった場合に困ってしまいます。
そうしたリスクを回避する上では、短期契約を繰り返し、その都度再契約を結ぶことで、いつでも部屋に戻れる状態にすることがおすすめです。
リロケーションのメリット・デメリット
リロケーションを利用するメリット、デメリットは、どんなことが考えられるのか見ていきましょう。
リロケーションのメリット
ー家賃収入を得ることができる
人が住んでいない部屋をそのままにしておいても、何の収入も生み出しません。
そればかりか固定資産税など、物件を所有しているだけでかかってしまう税金があります。
また、ローンで購入された方は、ローンの支払いも発生し続けたままになります。
しかしリロケーションとして貸し出すと、入居者からの家賃収入を得ることができます。
家賃収入をローンの返済に回すことができますし、ローンの返済済みの方は収入になります。
ー空き家として放置しなくても良い
現在空き家問題が深刻な社会問題になっています。
空き家は犯罪の温床になっており、自然発火という火災リスクもつきものです。
また家は人が住まなければ、傷みやすくなるという特徴があります。
しかしリロケーションにより入居者が住むと空き家を管理してくれている状態になるので家が傷みにくくなります。
生活することで自然に部屋に空気が入り、湿気による構造的な家のダメージを軽減させることができます。
不審者の侵入者を抑えることができるので、犯罪の温床にもなりません。
地域住民にも空き家として放置してあるよりも、住民が住んでいる方が火災などのリスクを心配しなくて良いので、安心感を与えることができるでしょう。
リロケーションのデメリット
ー家に傷や汚れがつくこともある
入居者は所有者に比べ、部屋を綺麗に使おうという意識が低いです。
また生活する上で傷や汚れが増えてしまうことは避けられません。
そのため気に入っていた部屋の壁紙が一部剥がれてしまった、押しピンの跡が付いたなど細かい部屋の劣化が考えられます。
原状回復費用については、契約ではっきり取り決めていくことが大切です。
大切な家なので返ってきた時も、以前の状態で使えることが望ましいでしょう。
ー契約期間中は部屋を引き渡してもらうことができない
当然ですが、入居者に突然早急に部屋を引き渡してくれと頼んでも部屋の引き渡しに応じてもらえることはありません。
１年の赴任期間であったのに、突然3ヶ月で呼び戻されてしまったという場合も、1年で契約を結んでいるのであれば、1年未満で部屋の引き渡しを頼んでも入居者が応じない限りは出て行かせることはできないのです。
入居者が退去するまでの期間他の物件に住むことになれば、余計な出費がかかってしまいます。
そのため、契約はできるだけ短い期間にし、更新を行っていく方がリスクを抑えられます。
リロケーションサービス会社の選び方
リロケーションサービスを提供する不動産会社が増えてきましたが、どの会社を選べば良いのかと迷うことも多いでしょう。
そこでリロケーション会社を選ぶ際のポイントについてご紹介します。
管理戸数をチェック
最も簡単な良い会社の見分け方は、管理戸数です。
管理物件が多ければ多いほど、管理に関するノウハウも持っています。
管理戸数は具体的に数値化されているので、比較もしやすいです。
口コミや評判の確認
口コミサイトでの口コミや評判を確認してみるといいでしょう。
当たり前ですがいい会社にはいい口コミが集まり、悪い会社には悪い口コミが集まります。
客付け力が大切
リロケーションの場合、貸し出し期間が短期間なので早く入居者を見つける必要があります。
リロケーション会社の客付け力が弱く、やっと入居者が見つかった時には、もう赴任先から帰ってくるというのでは意味がありません。
そのためリロケーション会社の客付け力とスピード感の高さが大切です。
特に、賃料を住宅ローンの返済に充てたいという場合は、できるだけ早く入居者を見つけないと生活が圧迫されてしまいます。
リロケーション会社と賃貸物件仲介会社は連携していることが多いです。
そのためリロケーション会社を選ぶ際は、数多くの大手仲介業者と提携していたり、一般知名度が高いなど客付け力の高さをみることが大切です。
入居後のサポート体制
入居者が入ってからどのようなサポートを受けることができるのかも大切です。
サポートや保証内容はリロケーション会社により違います。
基本的なサポートでどこまで補ってもらえるのか確認することが大切なのです。
定期巡回やフリーメンテナンス、設備故障時の保証内容などサービス内容は一定ではないので、しっかり話を聞いて会社を選ぶようにしましょう。
リロケーションのまとめ
使わない時は人に貸して、家賃収入を得る。
使うときは自分で使うというリロケーションは、物件所有者にとって利便性が非常に高いです。
定期借家契約の改定により、以前よりリロケーションの利用者が増えリロケーションを専門に扱う会社も増えてきました。
大金を支払い購入した家を何年間も空き家として放置するのは資産運用の面でも損しかありません。
期限付きでも収入を得られるのであれば、家計の足しにもなります。
1年以上家を離れることが決まっているのであれば、リロケーションという選択肢も考えてみてはいかがでしょうか？
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