ワンルームマンションの相続税計算に必要な借家権割合とは

投資用ワンルームマンションのような賃貸物件には、借家権割合があるため、更地などに比べて評価額を下げることができ、相続税対策につながります。
今回は、ワンルームマンションの相続税計算に必要な借家権割合について解説します。

借家権割合とは

借家権（しゃくやけん）とは、文字通り「家を借りる権利」であり、マンションの入居者などがその建物を借りて使用・収益する権利のこと。一般的に賃貸借契約に基づいて発生し、借主（賃借人）が貸主（賃貸人）に賃料を支払うことで成立します。

借家権割合とは、賃貸物件の相続税評価額を計算する際に、建物の価値から減額できる割合のことで、全国一律30%と定められています。賃貸物件を相続した場合には、その物件の相続税評価額から借家権の割合分相続税評価額を下げることが可能です。

貸家(マンション等)の相続税評価額の計算方法

貸家(マンション等)の相続税評価額の計算方法について解説します。貸家の相続税評価額は、建物と土地で分けて算出します。

土地の相続税評価額の計算式は、下記の通りです。
【土地の相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）】

建物部分の相続税評価額の計算式は、下記の通りです。
【建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）】

賃貸割合とは、全部屋のうち実際に貸し出されている部屋の割合のことです。
満室の場合を100％とし、今回は満室と仮定します。

借地権（しゃくちけん）とは、建物を建てるために土地を借りる権利です。
借地権割合は国税庁の路線価図で調べることができ、その土地がある場所によって30％から90％の間で設定されます。住宅地では60％～70％に設定されることが一般的です。

貸家の相続税評価額をシミュレーションします。

評価額を計算します。
土地の相続税評価額：1,400万円×（1-0.7×0.3×1.0）＝1,106万円
建物の相続税評価額：1,000万円×（1-0.3×1.0）＝700万円

建物700万+土地1,106万=1,806万

土地と建物を合計すると1室あたりの相続税評価額は1,806万円になります。当初の金額（時価3,500万円）よりも1,694万円評価額を圧縮できる計算です。

現金で遺産を相続する場合、額面そのままに対して相続税がかかります。たとえば3,500万円の現金を相続したら、3,500万円がそのまま相続税評価額（課税対象）となるわけです。
一方、不動産の形で相続した場合、貸家の相続税評価額をシミュレーションしたように現金で相続する場合に比べて評価額が低くなることがあります。

まとめ

今回はワンルームマンションの相続税計算に必要な借家権割合について解説しました。具体的な相続税の計算については、専門家の税理士に相談してみましょう。
不動産会社選びについてお悩みの方は、ぜひ弊社(FGH)にお気軽にご相談ください。