廃墟不動産投資って儲かるの？メリット・デメリットをご紹介

今話題の廃墟不動産投資とは？

廃墟とは建物や施設、鉄道、集落などが使われないまま放置され、荒れ果てた状態になっている建物のこと。
 
一軒家からマンション、ホテルなど様々な廃墟があり、肝試しのために不法侵入する人もいますが、持ち主がいる場合は、無断で中に入ると不法侵入になるので要注意。
 
2017年には、廃墟に不法侵入したとして高校生が書類送検されています。
 
そんな廃墟にあえて投資を行う「廃墟不動産投資」が、ニュービジネスとして注目を集めていることをご存知ですか？
 
廃墟への投資は初期費用が殆どかからないため利回りがよく、上手くいけば安定的に収入を得ることが可能です。
 
今回はそんな廃墟不動産投資についての注意点や、メリットデメリットについてまとめてみました。

廃墟不動産投資は一括借上げビジネス？

「廃墟不動産投資」という言葉だけでは、いまいちどんなビジネスなのかピンとこない人も多いはず。
 
投資という言葉から、廃墟を購入しリフォームして売却に出したり、貸し出すというイメージをお持ちの方もいますが、廃墟不動産投資は、廃墟の所有者から物件を購入するのではなく、廃墟を借上げます。
 
廃墟不動産投資という言葉が新しいため、新しいビジネスモデルと思われている方も多いですが、蓋を開けてみれば昔からある一括借上げビジネスほぼ変わりません。
 
通常賃貸物件の一括借上げでは、物件のオーナーから満室時の85％程度の賃料で1棟全体を借上げ、各部屋を第三者に転貸することで利益を発生させます。
 
この借り上げ対象となるのが廃墟であるため、廃墟不動産投資と呼ばれるようになったのです。

廃墟不動産投資のメリット・デメリット

廃墟不動産投資は少ない元手で投資ができる

廃墟不動産投資は基本的に安く借り上げられるので、少ない元手で始められることがメリットです。
 
もちろん、多少手を加える必要はありますが、D I Yが好きな人であれば、リフォーム代も抑えることができるでしょう。
 
ただし廃墟不動産投資はあくまで借りているだけなので、好きなようにリフォームして良い訳ではありません。
 
手を加える場合は、オーナーに相談が必要です。
 
また、中には室内のゴミや家具を引き取ってくれるなら、タダで廃墟を譲るというオーナーも。
 
高齢のオーナーで管理が難しく廃墟になっている場合は、ゴミなどの処理代と掃除の手間などを考えると、タダで引き渡した方が楽という考えがあるようですね。
 

廃墟不動産投資は優良な物件が残っている

不動産に投資しようとする人は、ほとんどが新築や中古物件に投資します。
 
わざわざ廃墟に投資しようと、廃墟を探している人は少ないのです。
 
そのため廃墟不動産投資はライバルが少なく、中には立地が良く敷地の広い、いわゆる優良物件も数多く残っています。
 
特に人気の立地は新しく家を建てたり、中古物件を見つけることが難しいですが、廃墟であれば好立地でも残っていることがあります。
 

廃墟不動産投資は活用法がたくさんある

廃墟は基本的に、活用方法がたくさんあります。
 
もともと放置されて廃墟になってしまったので、普通のテナントや移住物件よりも融通が利く傾向にあるのです。
 
まずオーナーとの契約の際、「やってはいけないこと」だけ聞き、自分が理想とする活用方法を相談してみましょう。
 

オーナーの承諾が得られないこともある

廃墟は基本的に不動産の賃貸・売買ポータルサイトなどに載っておらず、オーナーは貸そうとも売ろうともしていないのです。
 
何かしらの理由があって放置されているので、優良な物件であっても、オーナーが貸してくれるかどうかは分かりません。
 
また、貸したとしても安い賃料しかもらえないことから、廃墟を貸すことに消極的なオーナーが多いです。
 
廃墟に投資するには最初にオーナーとの関係作りが大切です。
 
いきなり連絡を取り、「とにかく廃墟を貸してくれ」としつこく相談しても嫌がられるのは当然です。
 
なぜ廃墟なのか、どうすれば貸してもらえるのかなど、まずはオーナーの話を聞きましょう。
 
信頼関係を構築できれば、貸してもらえる可能性も高まります。
 
廃墟不動産投資は一括で廃墟を借り上げるので、空室でも家賃を払わないといけません。
 
しかし交渉によっては、入居者が入ったら賃料を支払うという契約を結ぶこともできます。
 
入居者が入った時だけ賃料を支払うのであれば、リスクはほぼ0だと言っても過言ではありません。
 

廃墟不動産投資は入居者付けが難しい

元々廃墟だった物件に住む人は珍しく、普通は通常のアパートやマンション、貸し家といった賃貸物件に住みます。
 
元廃墟は設備も古いので、建物のスペックは通常の賃貸物件に劣ります。
 
そのため元廃墟で入居者を獲得するには、通常の不動産投資に比べ入居者募集の難易度が高いです。
 
仮に古民家のように味わいのある廃墟であれば設備が古くても、工夫次第で売り出すことも可能ですが、ただボロボロの家に住みたいと思う人はわずかでしょう。

廃墟不動産投資で成功するには？

賃貸物件を借りにくい人を狙う

賃貸物件は供給過剰とも言われていますが、それでも賃貸物件を借りたくても借りられないという人がいます。
 
ペット連れや高齢者、外国人、シングルマザー、生活保護受給者は、部屋を借りたくても借りられないことが多いのです。
 
そのため、賃貸物件を借りにくい人に絞って貸し出しを行うと、入居者が決まりやすくなります。
 
ただし生活に困窮している人に貸すと、家賃の支払いが滞ることもあるでしょう。
 
近隣住民とトラブルになる可能性もあるので、先に物件オーナーにどんな人にどんな方法で貸し出すのか、了承をとっておくことが大切です。
 
入居者がトラブルを起こすと、元の貸主である物件オーナーと揉めてしまうかもしれません。
 
物件を借りにくい人の中でも、ペット連れや楽器を演奏する人は比較的滞納リスクが少なく、ちょっとワケありでも、「ペットと住めるなら」「楽器が演奏できるなら」と引っ越してもらえることも多いです。
 

差別化を図る

入居者に選んでもらえる物件にするには、競合する物件と差別化を図ることが大切です。
 
家をオシャレにリノベーションしたり、敷金・礼金不要といった付加価値をつけることにより、他の物件との差別化を図りましょう。
 
ターゲットとする入居者の欲求に合致する価値を付けることで、物件の魅力度は高まります。
 
通常の賃貸物件とは違う面白さのある廃墟ですが、廃墟は不動産情報をいくらネットで検索しても、売買も仲介もされていないため探し出すことは困難。
 
「元・廃墟」という点に興味を抱く人を狙って、アピールするのがオススメです。

廃墟不動産投資用物件の探し方

古典的な方法ですが、気になるエリアがあればその場所の廃墟を足で探してみましょう。
 
家の近所にも長年住んでいない人がいると思われる廃墟があるかも知れません。
 
雑草が伸び、庭が荒れ果てていたり、家に蔦が絡まっている場合は廃墟の可能性が高いです。
 
もし廃墟を見つけても、どうやって所有者を探すのかと疑問に思う方も多いでしょう。
 

法務局で廃墟を探す

廃墟の所有者は、対象物件を扱っている法務局に行き、謄本を取得することで特定できます。
 
法務局には、ブルーマップと呼ばれる地図があるので、まずはそこから住居表示と地番を調べましょう。
 
ここで大事なのは建物の謄本以外に、土地の謄本も取ることです。
 
土地と建物の所有者が異なる場合は、廃墟が賃貸で貸し出されている物件ということになるので、借りるためには建物の所有者にも土地の所有者にも連絡を取る必要がり、手間がかかります。
 
できれば土地・建物の所有者が同じ物件にした方が、後々の面倒が少なくて済みます。
 

「特定空き家」を探す

空家等対策特別措置法のもと、行政が危険な空き家と判断したものを「特定空き家」と言います。
 
特定空き家に指定されると、行政から適正な管理をするよう所有者に勧告や措置命令等が下ります。
 
所有者は命令に従わないと、氏名や住所が公開されてしまうので、「なんとかしなくては」と焦っている所有者も少なくありません。
 
廃墟不動産は、廃墟の所有者からすると、面倒に思っていた家を借りてくれる人がいるので、渡りに船の状態。
 
仮に貸主の負担でいいからある程度リフォームしたいといっても、了承してくれるでしょう。

不動産投資に関する情報まとめ

今回は、ここ最近話題となっている廃墟不動産投資の実態とメリット＆デメリットについてご説明しました。
 
うまく活用すれば、ローリスク・ローリターンで利益が得られる廃墟投資不動産。
 
普通の不動産投資に飽きてしまった人、変わった物件への投資にチャレンジしてみたい人は、ぜひ挑戦してみてはいかがでしょう？