【2024年最新】不動産投資は儲からない？不動産を最大限活用し利益を出すコツとは？

不動産投資でありがちな勘違い

「不動産投資が儲からない」と思っている場合、そもそも不動産投資に対して勘違いをしているケースが多くみられます。

 

不動産投資でありがちな勘違いとして、下記の3つがあげられます。

 
・株式投資や事業投資と同じように儲かる
・不労所得である
・銀行が簡単にお金を貸してくれる
 

株式投資や事業投資と同じように儲かる

不動産投資は、株式投資や事業投資と同じようには儲かりません。

 

株式投資や事業投資は、短期的な投資で儲けることができる一方で、不動産投資は中長期的な投資となるためです。

 

不動産投資は、株式投資や事業投資と比較すると、リターンが小さい傾向にあります。

 

株式投資の場合、「テンバーガー」と呼ばれる、株価が10倍以上になる銘柄があるように、短期的に大きな利益を出すことが可能です。

 

事業投資の場合でも、事業に成功すれば数千万円、数億円以上稼げることもあります。

 

株式投資と事業投資、いずれも投資した金額の数倍や数十倍の利益を出せる可能性があるのです。

 

一方で、不動産投資の利回りは、表面利回りは高くても20%程度、実質利回りで15%を超えることはほとんどないと言えます。

 

そのため、投資した金額の倍以上稼ぐには数年の時間を必要とするため、事業投資や株式投資と比較するとあまり利益が出ないと感じる人もいます。

 

もちろん、リターンが大きいということは、リスクが大きいことの裏返しにもなります。

 

不動産投資は、株式投資や事業投資のように、投資したお金がゼロになることはほぼありません。

 

そのため、安定志向の人には向いている投資資産といえるでしょう。

 

不労所得を期待する

「不動産投資＝不労所得」というのも、ありがちな勘違いです。

 

不動産投資は、満室状態になるまでは不労所得にはなりません。

 

入居付けや定期的な修繕、物件の選定など、満室状態にするためには多大な労力がかかります。

 

仮に満室状態になったとしても、退去者が出たならばすぐに募集をかけたり、リフォームをしたりと、満室状態を維持するためには、あらゆることをしなければなりません。

 

不労所得を期待して不動産投資をはじめたものの、実際にはやることが多く、労力の割には儲からないと感じる人も少なくないのです。

 

不動産投資を始める際は、不労所得になるまで時間がかかるということを認識してからはじめましょう。

 

銀行が簡単にお金を貸してくれる

「銀行が簡単にお金を貸してくれる」というのも、不動産投資における勘違いの一つです。

 

不動産投資に関する融資は、2018年のスルガ銀行の不正融資問題が発覚して以降、審査が厳しくなっています。

 

実際に、金融庁が2019年3月に発表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」では、下記の結果となりました。

 

【投資用不動産向け融資の実行額の推移】

 

• 2016年3月期・・4.6兆円
• 2017年3月期・・5.4兆円
• 2018年3月期・・4.7兆円
• 2018年9月期・・1.9兆円

 

【投資用不動産向け融資に対する銀行の取り組み姿勢】

 

• 2016年3月期・・積極的：15%　自然体：79%　消極的：4%
• 2017年3月期・・積極的：13%　自然体：79%　消極的：6%
• 2018年3月期・・積極的：7%　自然体：80%　消極的：10%
• 2018年9月期・・積極的：3%　自然体：78%　消極的：17%

 

※国内121件の銀行に対するアンケート調査

 

このように、スルガ銀行の問題以降、銀行は不動産投資物件に対する融資に対して、非常に消極的になっていることがわかります。

土地や建物に対する評価も以前より厳しくなっていて、当然ですが各行とも実態の価値以上の融資金額を出してくれることはありません。

 

不動産投資初心者はもちろんのこと、実績をだしている人であっても、不動産投資で融資に通過するのは簡単ではなくなったのです。

 

不動産投資というのは、規模を拡大しなければ大きく利益を出すことはできません。

 

規模を拡大するためには、銀行からの融資は必要不可欠。

 

しかし、肝心である融資の審査が通過しにくくなっているため、不動産投資で大きな利益を出すことも難しくなっていると言えるでしょう。

 

不動産投資に対して勘違いをしたまま、投資をはじめる人が増えている

ここまでで解説してきたように、不動産投資は大きく儲けられるものでもなければ、不労所得でもありません。

 

また、銀行からの融資審査も通過しにくくなっているため、規模を拡大させることが難しくなっています。

 

しかしながら、実際は「不動産投資は大きく儲けることができる！」「不動産投資で不労所得を得たい」という考えで、不動産投資に参入してくる人も少なくありません。

 

最初から、不動産投資に対して勘違いをしているため、実際にやってみると想定よりも儲からないと感じる人が多いのでしょう。

 

また、不動産投資に対して勘違いしている人が多いだけではなく、実際に不動産投資をして、儲かっていないケースもあります。

 

不動産投資が儲からない場合、必ず理由が存在します。

 

次の章では、不動産投資で儲からない理由や、儲かる人と儲からない人の違いについて、具体的に解説していきます。

不動産投資で利益を出せない3つの理由

不動産投資で利益を出せない理由は、主に下記の3つです。

 
・新築ワンルームマンション投資をしてしまう
・様々な費用を計算していない
・相場を把握していない
 

新築ワンルームマンションを購入してしまう

新築ワンルームマンションは、中古マンションやアパートなどと比べると物件価格が非常に割高な上に、利回りが低すぎるため、不動産投資には向いていない物件だと言えます。

 

不動産会社の営業は、さまざまな方法を使って、新築ワンルームマンションの購入を勧めます。

 

「少ない資金から気軽にはじめられる」「将来の年金代わりになる」「保険代わりになる」などが、代表的な謳い文句。

 

しかしながら、新築ワンルームマンションというのは一度誰かが住み中古になると、価格が急落します。

 

国土交通省の「住宅資産価値に関する研究」では、”新築物件は、一度中古になると物件価格が2割下がる”という研究結果を発表しています。

 

つまり、購入した時点ですでに建物の価値としては含み損を抱えている状況になるのです。

 

不動産投資を始めるにあたって、新築ワンルームマンションの購入を考えているのであれば、注意が必要です。

 

さまざまな費用や税金を計算していない

さまざまな費用を計算しておらず、数字に弱い人の場合、不動産投資で儲けるのは難しいでしょう。

 

というのも、物件購入の際に、正確なシミュレーションができないためです。

 

不動産投資には、さまざまな費用や税金がかかります。

 

物件購入時の経費はもちろんのこと、物件保有時や売却時にも諸費用の支払いが必要となります。

 

賃貸経営では、定期的な建物・設備の維持管理費だけに限らず、突発的な設備故障の修理費などの出費もあります。

 

不動産投資で儲けられない人は、不動産を購入するときに必要となる費用を見積もらず、甘めのシミュレーションで算定し投資を始めてしまいがちです。

 

結果的に、シミュレーションよりも収益が大幅に下回ってしまい、不動産投資に失敗してしまうのです。

 

相場を把握していない

不動産投資は、相場より安く物件を購入できなければ、含み損を抱えてしまうため、あらかじめ相場を把握しておくことが大切です。

 

相場よりも物件が安いかどうかわからず、不動産会社の勧めで購入してしまい、結果失敗してしまったという人も少なくありません。

 

不動産投資で儲けるためには、相場以下の価格帯で物件を購入する必要があります。

 

不動産投資で儲けられないのは準備不足によるものが多い

不動産投資で利益を出せないケースは、準備不足によるものがほとんどです。

 

不動産投資で収益をあげるコツを掴み、準備をしておけば、しっかりと利益を出すことができるのも事実です。

 

しかしながら、不動産投資の経験がない人にとって、コツを掴むのは難しいですよね。

 

そこで次の章では、不動産投資で儲けるための方法について、解説していきます。

 

不動産投資で利益を出すための4つの方法

不動産投資で利益を出すには、下記の4つの方法をとることをおすすめします。

 
・税金や諸費用について正しい知識を身につける
・相場観を身につける
・大家の会などで情報収集する
・大きなリターンは求めない
 

税金や諸費用の知識を身につけ、正しいシミュレーションをする

不動産投資で成功するためには、物件の購入前に正確なシミュレーションを行う必要があります。

 

正確なシミュレーションを行うのであれば、税金や費用について、正しい知識を身につけることが重要です。

 

物件購入時・運用時・売却時の3つに分けて、それぞれどのくらいの費用や税金がかかるのか、正確に算出しましょう。

 

代表的な税金や費用は、下記のとおりです。

 
・物件購入時
登録免許税・印紙税・不動産取得税・不動産仲介手数料・司法書士報酬・ローン事務手数料・ローン保証料・損害保険料
 
・物件運用時
修繕費・所得税・住民税・固定資産税・都市計画税・管理費・広告費・ローン返済代金・損害保険料・税理士報酬
 
・物件売却時
譲渡所得税・不動産仲介手数料・印紙税
 
建物だけにかかるもの、土地・建物両方にかかるものなど、税金の種類によってさまざまです。
複雑さを覚える方もいらっしゃると思いますが、いずれも不動産売買や確定申告の際に必要な知識です。

これらの費用や税金が、具体的にいくら必要となるのか算出し、正確なシミュレーションをしておけば、想定以上の損失になることはほとんどありません。

 

費用や税金に関する正しい知識を身につけ、正確なシミュレーションを算出できるようにしておきましょう。

 

株式会社FGHでは、空室リスクや家賃の下落率も考慮した投資シミュレーター「投資スケルトン」をご用意しています。 FGH独自の2つの投資指標「売却運用率®」と「リスクパーセンテージ®」を用いて、ご所有の不動産の運用価値を分析することができます。

相場感を身につけてから物件を購入する

不動産で成功するためには、いかに物件を相場より安く購入するかということが非常に重要となるので、正しい相場感を身につけなければなりません。

 

相場観を身につけるために重要なことは、不動産のポータルサイトを毎日見て、どのくらいの価格帯で取引されているのかをチェックすることをおすすめします。

 

具体的に投資したいエリアや築年数、物件のタイプを絞り、実際の成約事例やどの物件がどのくらいの速さで成約したかを確認しましょう。

 

3か月以上チェックをし続ければ、一定の相場観を身につけることができます。

 

相場に自信がついてから、実際に物件を購入するようにしましょう。

 
有名な不動産ポータルサイトを何個かご紹介します。
 
▶楽待　収益物件の掲載数約10万件近くと大手のサイトです。
会員登録することでシミュレーションを見ることもできます。
https://www.rakumachi.jp/
▶ホームズ不動産投資　掲載数約7万件
会員登録することで会員専用物件を見ることもできます。
https://toushi.homes.co.jp/bukkensearch/
 

大家の会などで情報収集をする

優良な情報を集めることで、不動産投資で成功する可能性を高めることができるため、大家の会などのコミュニティに参加して、良質な情報を収集することが重要です。

 

不動産投資家が集まるコミュニティに参加することで、狙い目の地域や今後の不動産市況、銀行の融資情報など、不動産投資において重要な情報を集めることができます。

 

また、コミュニティの人が不動産会社や、不動産に強い税理士、柔軟な融資審査に対応してくれる銀行などを紹介してくれることもあり、情報だけではなく人脈を広げることも可能なのです。

 

不動産投資で成功するためには、まず不動産投資のコミュニティに参加して、良い情報を積極的に入手していくようにしましょう。

 

大きなリターンは求めない

不動産投資は、一般的にミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれています。

 

つまり、大きな儲けは期待できないけれども、安定した運用をしやすいということです。

 

不動産投資では、資産を数年以内に数倍や数十倍にするのは難しいですが、毎年安定して資産を5%程度増やしていくのは、そう難しくありません。

 

大きく儲けようとすると無理に物件を購入しようとしたり、必要以上のコストを削減してしまうなどして、失敗しやすくなります。

 

“不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンである”ということを念頭において、過度なリターンは求めず、安定的な運用をしていきましょう。

不動産投資が儲からない理由と利益を出すためのコツまとめ

今回は、不動産投資が儲からない理由と利益を出すためのコツについて、解説してきました。

 

ポイントは、下記の4つです。

 
・不動産投資はそもそも大きく儲けられる仕組みではない
・ただし、安定的な運用で着実に利益を出すことはできる
・着実に利益を出すためには事前の準備が重要
・費用や税金の知識、相場観を身につけ、情報収集してから不動産投資を始めよう
 

不動産投資は、知識や相場観を身につけることで、着実に利益を積み重ねることができる投資でもあります。

 

「これから不動産投資で儲けたい！」と考えているのであれば、ぜひ本記事を参考にして、不動産投資に対する理解を深め、不動産投資の成功へお役立てください。