突然の退居はチャンスかも？～不動産投資コラム～

不動産投資における最大のリスクは空室になることでしょう。
 
入居者が居なければ家賃を得ることができないからです。
 
ローンがあれば返済と管理費の支払いでせっかく貯めたキャッシュがとんでいってしまいます。

ただし、場合によってはチャンスかもしれません。

家賃が相場家賃よりも安かった場合

一般的に投資用物件であれば収益還元法により、物件が得られる収入から利回りで算出されます。
 
利回りは相場の変動によって変わってしまいますが、基にするものは家賃は高ければ高い方が価格も高くなるわけです。
 
事故物件が家賃が安くなるなどはよく聞く話ですが、家賃が安くついてしまうことはそれだけではありません。
 
閑散期のタイミングで募集する場合やマーケティング力の弱い会社で募集をしてしまったなどがあれば家賃が安くなってしまうことがあります。
 
適正な相場家賃を日ごろから知っていれば退居のタイミングで値上げすることができるかもしれません。
 
家賃を上げることができれば資産価値もあがり、いざ売却をして利益を確定するというタイミングでも強気に価格設定をすることができます。
 
しかしあまりにも高く設定しすぎて空室期間を長くしてしまえば元の木阿弥になります。
 
予め任せている管理会社に2,3千円程度なら自由に金額を変えてもよいというように任せておくように工夫も必要です。

ファミリータイプのマンションの場合

昔住んでいたマンションを貸していたり、将来自分が住むためにファミリータイプを貸しているオーナー様も多いかと思います。
 
ファミリータイプのお部屋といえど賃貸中であれば利回りで算出した値段を付け、投資用として売るしかありません。
 
賃貸中であれば住宅ローンは使えない為、投資用ファミリー物件は基本的に実需用よりも安いことが多いです、
 
入居者が出ていくかどうか、住みたいという声が掛かるどうかは思うようにいかないことも多いです。
 
狙って利益をだすことは難易度は高いですが、既に所有されている方は退居が決まれば売却を検討するのも悪くないかもしれません。

賃貸中に予防を

どんなに立地条件の良い物件であってもいずれは空室が訪れます。
 
空室になった時、普段からどれだけ物件を把握しているかで差が出てしまいます。
 
オーナー様のお話を伺うと、当初はお家賃が高ければ高いほうがいい物件なのだと思い購入したが、空室になりガクッと家賃が下がってしまった。
 
管理会社に任せっきりで賃貸付けしやすい家賃で募集されてしまった。
 
家賃が高ければいいというものでもないですが、普段から物件をよく知っていることは必要かもしれませんね。