マンションの1階って、アリ?ナシ?

公開日2020/12/27
更新日2021/07/31

実住分譲マンションを購入するにせよ賃貸物件を借りて住むにせよ、1階のお部屋は好き嫌いがハッキリ分かれてしまうのではないでしょうか。

 

今回は、そんな1階のお部屋を投資用物件としてアリなのか、仲介営業マン目線でコラム化させていただきました。

 

賃貸マーケットにおける1階のハンディキャップはあるのか

正直に申し上げると、ハンディキャップはあると思っています。

 

1階のお部屋は、どうしてもセキュリティ面やプライバシー面が不安要素になってしまい、ネガティブな印象を持たれてしまいます。

 

○空き巣や、不法侵入などの防犯面が心配・・

 

○人通りが多い道路に面していると、プライバシーが確保されているのか気になってしまう・・

 

などなど、懸念事項は他階層と比べて多い傾向にあると言えるでしょう。

 

ですが、上記のような問題から避けられがちな1階のお部屋でも、高層階にはない1階ならではのニーズが存在します。

 

ご存知の通り、投資用ワンルームマンションの賃貸ターゲット層は、学生や若い社会人の方がメインとなります。

 

そういった方々は、あまり生活費に負担を掛けられないことから、お部屋探しをする上で重要視するのが固定費の大部分を占める賃料になります。

※私の友人が勤務している某不動産会社(管理戸数22,000戸超)の統計データによると、単身者がお部屋探しをする際、まず賃料から絞り込みをかけている事が判明しています。

 

そう考えると、同一物件であれば、1階と上層階のお部屋の違いは“賃料”のみであり、マンションの立地や室内設備のグレードに歴然とした差はありませんから、

 

賃料次第で「交通アクセス」を重視して、上階よりも1階を選ばれる入居者もいるという事がお分かりいただけると思います。

 

 

また、こうした入居者は、1日のほとんどを職場や学校といった外出先で過ごしていることが大半ですから、

 

ベランダからの眺望等は、お部屋選びの参考になっても、決定的な要因にはならないといえるのではないでしょうか。

 

 

1階を投資用として考えるのは

投資用ワンルームマンションの売買において、重要視されるのは「賃料」と「立地」です。

 

マンションは上階にいくほど賃料が高く取れている傾向にあり、一般的に、まったく同じ「間取り」「部屋の向き」で階層だけが異なる場合、1階下がるごとに、価格が0.5~2.5%低くなると言われています。

 

ということは、上階と比べて賃料が低い傾向にある1階の物件は、上階よりも安く購入できるチャンスがあるという事です。

 

また、1階だからといっても「専用庭」や「テラス」が付いているマンションや、「立地」次第では、賃貸ニーズが上階と変わらない物件はいくらでもありますから、検討の余地は十分にあるのではないでしょうか。

 

ただし、「日当たりが極端に悪いであろう物件」や「湿気がひどい半地下の物件」などは、

 

立地が良くても入居者募集に苦戦することが予想されますので、そういった物件は避けた方が無難ですので、ご注意ください。

 

「1階=よくない」はもったいない

マンションの1階は、一見デメリットの方が多いように感じてしまうかもしれませんが、先入観やイメージによる物件選びは得策ではありません。

 

「上層階にしておけばよかった・・」

 

「1階の部屋のほうがお得だったかも・・」

 

このような後悔をしてしまわないように、物件毎の特性をしっかり把握していただくこと、

 

「1階の物件はよくない!」と決めつけずに、ぜひ“物件の魅力”を探してみてください。

 

このコラムを書いている人

渡邉 幸也

渡邉 幸也

1990年 秋田県鹿角市生まれ 東京都日野市育ち 宅地建物取引士 2013年 株式会社FGH入社。不動産業界歴8年のノウハウを生かし収益不動産のプロフェッショナルとして、数多くの不動産を仲介する。 現在は、投資用不動産の売却・販売など幅広く担当している。

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