諦めないで！投資失敗からのリカバリー術：収入編～不動産投資コラム～

こんにちは。FGHの山丸です。
 
マンション投資をしている方で、購入当初からキャッシュフローがマイナス収支でスタートしている方や、収支のバランスが途中で崩れてしまい、マイナス収支になっている方をよく見かけます。
 
マンション投資は月々のキャッシュフローがマイナスになるのが普通という説明を受けた方も多く、結論からいえば買った瞬間から月々の収支が赤字になるようなマンション投資は普通ではありません。
 
マンション投資の成功と失敗を大きく分けるのは始め方によるところが大きいですが、リカバリーできることもきっとあるはずです。

今回のコラムでは、いくつかある収入部分の改善方法を見ていきます。

リノベーション

間取り変更やキッチン、水回り、建具交換などを行いバリューアップをすることで収入をあげる方法です。
 
マンションも古くなれば時代にあった間取りや設備などによる要因で賃料がとれなくなってしまうということはよくある話です。
 
気を付けなければならないのは賃料UPが出来たとしてもコストに見合わない可能性があります。
 
どこまで費用を掛けて行うかによりますが、仮に300万前後かかったとして現状の賃料から1.5万円UPできた場合で、費用回収に要する期間は約17年です。
 
勿論何もしなかった場合は更に家賃下落のリスクもありますし、無駄にはならないでしょう。
 
大切なことはどこまでの費用でどれだけバリューアップできるのかを見抜く力が必要になります。
 
土地勘やリノベーションについての知識が必要になります。

家賃の値上げ交渉

空室であれば家賃の設定ができますが、賃貸中であればなかなかそうもいきません。
 
借地借家法では家賃を値上げするためには正当な理由が必要になるとされています。
 
固定資産税等の税金が増額、家賃相場が上昇、家賃が相場を下回っている、このような理由があれば家賃の値上げは可能ですが、入居者と合意が必要です。
 
私のお客様には、修繕積立金の値上がりで毎月のキャッシュフローが大幅に悪化したことで
 
だめもとで賃貸契約更新のタイミングに値上げ交渉のお手紙を書かれた方がいらっしゃいます。
 
10年間で5000円の値上げに成功してらっしゃいましたが、そのお部屋は元々相場賃料からみても安かったこともあり、なかなかすぐに実行できるものでもないです。
 
勿論、入居者が退去してしまい、空室になってしまうことや入居者との関係が悪くなってしまうリスクもあります。

民泊に転用

海外からの観光客に民泊を利用してもらい家賃収入を上げる。
 
マンションを民泊ビジネスとして行う場合、旅館業の簡易宿所営業許可（民泊許可）に加えてマンションの管理規約で民泊利用を禁止されていない事が条件になります。
 
以前は効果的な物件もありましたが現在はコロナ禍で観光客が激減してしまっているのと、マンションの管理規約で民泊禁止になっている物件が多いので、民泊転用は現実的ではないですね。

まとめ

今回は収入部分の改善方法を見てきましたが如何でしたか。
 
一度スタートしてしまうと、なかなか収入を上げることは難しい側面もあるかもしれません。
 
やはりそれなりのハードルがあるのと、物件によってはリスクも伴いますので専門の業者に相談する事をお勧めします。
 
不動産投資は事業経営になりますので、月々の収入は空室になった際のローンの支払いや設備が壊れた時の修理代、その他の経費に使うものになります。
 
費用が足りないからという理由で、オーナーが自分の貯金から費用を支払うことがありますが、自己資金を使わないようにするためにも、できるだけキャッシュフローのプラスを大きくできる運用を心掛けるようにしましょう。

では、実際にキャッシュフローを上げていくにはどう改善するのがよいのでしょうか。
 
収入が上がらないのであれば支出を減らしていくしかないわけですが、どうやらそこにヒントがありそうです。
 
次回の私のコラムでは【支出部分】をみていきます。
 
ご期待ください。