諦めないで！投資失敗からのリカバリー術

こんにちは。FGHの山丸です。
 
マンション投資をしている方で、購入当初からキャッシュフローがマイナス収支でスタートしている方や、収支のバランスが途中で崩れてしまい、マイナス収支になっている方をよく見かけます。
 
マンション投資は月々のキャッシュフローがマイナスになるのが普通という説明を受けた方も多く、結論からいえば買った瞬間から月々の収支が赤字になるようなマンション投資は普通ではありません。
 
マンション投資の成功と失敗を大きく分けるのは始め方によるところが大きいですが、リカバリーできることもきっとあるはずです。

今回のコラムでは、いくつかある収入部分の改善方法を見ていきます。

リノベーションして価値を上げる

間取り変更やキッチン、水回り、建具交換などを行いバリューアップをすることで収入をあげる方法です。
 
マンションも古くなれば時代にあった間取りや設備などによる要因で賃料がとれなくなってしまうということはよくある話です。
 
気を付けなければならないのは賃料UPが出来たとしてもコストに見合わない可能性があります。
 
どこまで費用を掛けて行うかによりますが、仮に300万前後かかったとして現状の賃料から1.5万円UPできた場合で、費用回収に要する期間は約17年です。
 
勿論何もしなかった場合は更に家賃下落のリスクもありますし、無駄にはならないでしょう。
 
大切なことはどこまでの費用でどれだけバリューアップできるのかを見抜く力が必要になります。
 
土地勘やリノベーションについての知識が必要になります。

家賃の値上げ交渉をする

空室であれば家賃の設定ができますが、賃貸中であればなかなかそうもいきません。
 
借地借家法では家賃を値上げするためには正当な理由が必要になるとされています。
 
固定資産税等の税金が増額、家賃相場が上昇、家賃が相場を下回っている、このような理由があれば家賃の値上げは可能ですが、入居者と合意が必要です。
 
私のお客様には、修繕積立金の値上がりで毎月のキャッシュフローが大幅に悪化したことで
 
だめもとで賃貸契約更新のタイミングに値上げ交渉のお手紙を書かれた方がいらっしゃいます。
 
10年間で5000円の値上げに成功してらっしゃいましたが、そのお部屋は元々相場賃料からみても安かったこともあり、なかなかすぐに実行できるものでもないです。
 
勿論、入居者が退去してしまい、空室になってしまうことや入居者との関係が悪くなってしまうリスクもあります。

民泊に転用する

海外からの観光客に民泊を利用してもらい家賃収入を上げる。
 
マンションを民泊ビジネスとして行う場合、旅館業の簡易宿所営業許可（民泊許可）に加えてマンションの管理規約で民泊利用を禁止されていない事が条件になります。
 
以前は効果的な物件もありましたが現在はコロナ禍で観光客が激減してしまっているのと、マンションの管理規約で民泊禁止になっている物件が多いので、民泊転用は現実的ではないですね。

マンションの建物管理会社を変更する

マンションの建物管理費は、今よりも安い管理会社に変更することで支出を減らすことができます。
 
ただファミリー物件ならまだしも、投資用物件などでは所有者が実際物件に住んでいない事が多く、所有者同士の交流を通じて票集めは難しい事も多いです。
 
仮にできたとしても修繕積立金の不足による建物の老朽化、物件の資産価値低下に繋がってしまうリスクもあります。
 
積極的に総会に出席する等日ごろから管理会社と意見交換ができるようにしておくと良い提案が貰えるかもしれません。

賃貸管理の見直し

サブリース契約を解約して転貸借契約を継承する

一般的なサブリースにおける家賃保証率の相場は、約80～90％程度になります。
 
そのためサブリース解約後には賃料が現在より10～20％UPさせる事も可能になります。
 
ただし、一般的な話になりますので、サブリース会社によっては保証賃料よりも転貸借賃料が低く賃貸が付いている場合もあります。
 
最近では、サブリース契約の解約に応じてくれない会社も増えてきてますので要注意です。
 
解約に応じてくれる会社だとしても賃料3～6ヶ月分の解約手数料がかかるケースが多いです。
 
サブリース契約する場合、最寄駅から10分以上の立地等の理由で空室リスクが高い物件以外はお勧めしないです。
 

管理会社を変更する

管理会社によって管理手数料は違いますが、一般的に多いのは集金家賃に対して5％になります。
 
仮に家賃85,000円の場合ですと5％＋消費税＝4,675円となります。年間だと56,100円
 
管理会社を変更して管理手数料を抑える事も可能だと思います。
 
因みに当グループの賃貸管理会社では、区分マンションで管理可能エリアであれば一律2000円で管理が可能ですので、気になる方はお問い合わせいただければと思います。
 

管理会社を挟まずにご自身で管理する

家賃滞納した場合の督促状送付や設備の故障対応、クレーム処理等をすべて自分で行います。
 
こうすることで手数料はかからなくなりますが、セミプロ以上の方以外はトラブルになることも多いのでお勧めできないです。

ローンを見直す

借入している金融機関に金利交渉

交渉を行うポイントは、融資してもらいやすい景気状態や、個人の属性が高く評価してもらえるタイミングに交渉する事です。
 
返済実績を作ったり、他の金融機関の金利情報を交渉に使う事もアリかと思います。

他の金融機関に借換する

現在の金利より低い金利で借換が出来れば利息額が安くなるメリットが生まれます。
 
ただ注意点は借り換え手数料と一括返済手数料が掛かり場合がほとんどなので、残債が少なく融資期間が残り少ない人には借り換えしない方がいい場合があります。
 
きちんと返済シミュレーションをして判断をしましょう。

繰り上げ返済をする

まとまった手元資金があれば一部繰り上げ返済をして毎月の返済額を減らす。
 
繰り上げ返済には2つの方法があります。返済期間を短くする期間短縮型と返済期間をそのままで毎月の返済額を減らす返済額軽減型です。
 
現在キャッシュフローがマイナスになっている方は、返済額が変わらない期間短縮型よりも毎月の返済額を減らせる返済額軽減型を推奨します。
 
理想は毎月のキャッシュフローが健全であれば、家賃収入と自己資金も加えて期間短縮型で繰り上げ返済していき数年でローン完成をしていく事です。
 
そのような計画で運用ができると2件目のローン返済に回していく事もできます。
 
実際に不動産投資で成功している方はこのように物件を増やしています。

まとめ

投資の中でも不動産投資はローンを組むことができ、レバレッジを効かせる事ができます。
 
ただレバレッジを効かせすぎる事で、家賃収入を生まれなければ、投資としては失敗ではないでしょうか。
 
不動産投資にも当然リスクが存在し、突発的な出費や、賃料の減少、空室期間等にも備えておく必要があるのです。
 
適正で安全な不動産投資を行うためにもプロフェッショナルなパートナーを見つけることをお勧めいたします。