マンション投資に頭金は必要か

不動産投資を始めるにあたり、多くの方が資金調達に融資を利用してご購入されていらっしゃるのではないでしょうか。
 
キャッシュで購入される方には遠縁のお話しになってしまいますが、融資を受けて購入する際には「頭金」について考えなければなりません。
 
今回はそんな「頭金」について、コラム化させていただきました。

そもそも頭金って必要？

頭金が必要か否かについては、『金融機関』の審査次第というのが現状です。
 
購入する（したい）物件が決まれば、まず金融機関に融資の審査を申し込みます。
 
審査をする金融機関が見るポイントは、『立地』や『築年数』、『賃料相場』や『同エリアの過去の売買事例』になり、それに加え『申込者の属性』『既存の借入残高』『返済余力』などを総合的に加味して判断されます。
 
例えば、同じ物件を購入される場合であっても、借りる方の収入が高ければフルローンが組める可能性もありますし、収入が少なければ頭金（自己資金）を求められたりと、『借りる方の属性』や『購入する物件』によって頭金を求められる額は変動いたします。
 
ここ最近では、頭金を求めてこられる金融機関が増えてきており、審査基準も銀行様々です。
 
審査の通りやすさという視点から考えると、ある程度頭金を入れる前提で購入することを想定しておくと、スムーズに審査が進んでいくかもしれません。

頭金を入れるメリットとは

頭金を入れるメリットとしては大きく分けて３つあります。

ローン審査が通りやすくなる

前述しましたが、ここ最近の金融機関の傾向は、頭金の用意を求められるケースが増えてきています。
 
金融機関も『安心して融資をしたい』と思っていらっしゃいますので、頭金（自己資金）があれば、それだけ信用に直結します。
 
以前に、頭金を多くご用意された方の融資を斡旋させていただいた際、金融機関の担当者から『いいお取引ができました。ありがとうございます。』とお礼の電話を頂いたことのを覚えています。

ローンの返済金額、利息額を減らすことができる
頭金を入れることによって、その分だけ融資額を抑えることができます。
 
元金に応じて利息分も減るため、月々のローン返済金額を抑えることができますので、一番のメリットといえます。
 
ローン返済金額が少なければ少ないほど、家賃収入による収益分が手元に残りますので、いざという時の為に積み立てておくことや、繰上返済に充てることも可能です。

金利変動のリスクヘッジ
上記に付随することになりますが、頭金による借入金額を抑えることができれば、元金は少なくなります。
 
金利は、貸付残高に対して掛かりますから、その残高が少なければ少ないほど金利が上昇した時の影響は抑えることが可能です。
 
現在は、超低金利時代といわれておりますが、今後の経済動向によって、金利が上昇する可能性は十分に考えられます。
 
「融資額を抑えておく」ということは、不動産投資における重要なリスクヘッジのひとつといえます。

頭金の目安

頭金を用意するにあたり、どのくらいが適正なのか疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
 
金融機関から求められる頭金は、10％～30％の幅の中で求められる事が多く、不動産投資として適正なのかどうかをそれだけで判断することは難しいといえます。
 
物件毎に物件の持つポテンシャルは異なりますので、一概に『〇％が目安！』と決めることはできませんが、不動産投資として“健全性”が高いかどうかの目安は、投資指標を活用することによって数値的に見ることが可能です。

弊社自社開発の“投資スケルトン（投資シミュレーター）”でも採用しておりますが、『DCR(デットカバレッジレシオ)』という世界共通の投資指標があります。
 
借入金返済余力、資金調達余力を判断する指標になり、年間の返済金額に対して、何倍の収入があるかを計算する投資指標になります。
 
投資適格としては1.3倍以上、安全とされる目安は1.2以上になりますので、ご検討される際の参考になれば幸いです。
 
【計算式】DCR＝純利益÷年間返済金額

不動産投資において頭金とは

頭金は、運用中のキャッシュフローや、ローンの返済金額など、不動産投資が成功するか否かに大きく影響します。
 
購入後の賃料動向や、空室リスク、金利上昇リスクなど、綿密なシミュレーションを行い、頭金の金額を判断することが不動産投資においてはベターなのではないでしょうか。