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サブリース、する?しない?

不動産投資を始めたとき、そうです、一番最初の始めるか始めないかの判断の次・・

新築マンションを購入した場合、「サブリースが付くので安心ですよ」と、勧められています。

本当にそうなのでしょうか?今回のコラムでは、二番目に判断することになる

サブリースをするかしないかについてお話ししたいと思います。

 

 

まずサブリースとは?

サブリースと言ってもサービス形態や契約約款によって内容は異なります。

一般的に言われるサブリースとは・・

不動産会社が「賃借人」として契約し、対象物件を第三者に転貸する代わりに所有者へ賃料を支払う

というものです。

上記の「賃借人」として契約するというのがキモで、

自ら当事者として貸借する行為は宅建業の扱いにはなりません。

「賃借人」は借地借家法で弱者として保護され、賃貸人から解除を勧告されても

拒絶できる権利を賃借人側が行使できる為、昨今のサブリース解除できない問題に至ります。

空室期間中も賃料が支払われるというメリットがある替わりに

実際の賃料よりも低い金額(80~90%程度)で契約することになります。

また、礼金や更新料が発生しない為オーナーの総収入は低くなってしまいます。

 

 

 

東京圏の物件はサブリースしない

上記の通り、サブリース契約には礼金も更新料もありません。

東京圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)では礼金をいただけないケースもありますが、

更新料(一般的に賃料の一か月分です。)は、ほとんどの場合頂くことができます。

 

家賃8万円の物件をモデルに10年間の収支をシミュレーションしてみます。

※家賃下落率は、年間0.7%、平均入居年数を3年、空室期間は2か月、礼金は一か月分、更新料も一か月分で試算。

サブリースは、比較的良い90%でシミュレーションします。

普通賃貸 サブリース 差異
1年目 80000*12月=960000円 72000*12月=864000円 96,000円
2年目 79440*13月(更新料+1)=1032720円 71496*12月=857952円 174,768円
3年目 78884*11月(空室-2礼金+1)=867724円 70995*12月=851940円 15,784円
4年目 78331*12月=979972円 70498*12月=845976円 133,996円
5年目 77783*13月(更新料+1)=1011179円 70005*12月=840060円 171,119円
6年目 77238*11月(空室-2礼金+1)=849618円 69515*12月=834180円 15,438円
7年目 76698*12月=920376円 69028*12月=828336円 92,040円
8年目 76161*13月(更新料+1)=990093円 68545*12月=822540円 167,553円
9年目 75628*11月(空室-2礼金+1)=831908円 68065*12月=816780円 15,128円
10年目 75098*12月=901176円 67588*12月=811056円 90,120円
合計 9,344,766円 8,372,820円 971,946円

空室期間が確実に2か月出るとしても、更新料を貰える東京圏の場合、

サブリースが得になる期間は一度も発生しない可能性が高いのです。

このケースでは、3年毎に必ず入居入れ替えが起こる前提でシミュレーションをしていますが、

1人でも長い期間入居してくれた方いる場合、差額はもっと大きくなるでしょう。

 

 

 

近畿圏、名古屋圏、福岡圏では検討価値あり?

ところ変わって東京圏以外では・・

礼金が貰えないだけでなく、賃貸募集をする際に広告料が掛かります。

また、更新料も頂けないのが慣行(自動更新がほとんど)ですので、東京圏とはずいぶん毛色が変わります。

賃料6万円の物件でシミュレーションしてみると・・

※家賃下落率は1%、平均入居年数を3年、空室期間は2か月、募集時広告料1か月、サブリースは85%で試算。

普通賃貸 サブリース 差異
1年目 60000*12月=720000円 51000*12月=612000円 108,000円
2年目 59400*12月=712800円 50490*12月=605880円 106,920円
3年目 58806*9月(空室-2広告料-1)=529254円 49985*12月=599820円 ▲70,566円
4年目 58217*12月=698604円 49485*12月=593820円 104,784円
5年目 57634*12月=691608円 48990*12月=587880円 103,728円
6年目 57057*9月(空室-2広告料-1)=513513円 48500*12月=582000円 ▲68,487円
7年目 56486*12月=677832円 48015*12月=576180円 101,652円
8年目 55921*12月=671052円 47535*12月=570420円 100,632円
9年目 55361*9月(空室-2広告料-1)=498249円 47059*12月=564708円 ▲66,459円
10年目 54807*12月=657684円 46589*12月=559068円 98,616円
合計 6,370,596円 5,851,776円 518,820円

サブリース率が85%でも、入退去の発生する年にはサブリースの方が得になる事があります。

また、東京圏よりも空室期間が長くなる傾向もありますので、

リスクを極端に嫌う、または管理を任せきりにしたい!という場合には検討する価値があるかもしれません。

 

 

 

まとめ

基本的にサブリースはコスト高です!

コストが高い分、オーナー自身のお手間がないのをメリットと捉えられる方や

空室期間が長くて困っている物件であれば検討の価値があります。

しかし空室で困っている物件であれば、サブリースするよりも売却を検討したほうが良いのかもしれません。

 

 

佐藤匠
投稿者佐藤匠
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1986年 千葉生まれ千葉育ち千葉大好き 2013年1月 FGH入社後、数多くの仲介をさせて頂き、その分笑顔が増えてると信じて今日も走ります。 好きな言葉「夢中・集中・成長中」
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