今さら聞けない『売主物件』と『仲介物件』～不動産投資コラム～

不動産の購入を検討されたことのある方は、物件情報に「売主」や「仲介（媒介や専任）」という表示をよく目にするのではないしょうか。
 
今回は、今さら聞けない「売主物件」と「仲介物件」の違いをコラム化いたしました。

売主物件・仲介物件とは

〇売主物件とは・・・
 
売主が不動産会社（仲介業者）を間にはさまず、物件を直接販売している物件のことを言います。

〇仲介物件とは・・・
 
売主が不動産会社に仲介を依頼して、購入または売却する物件を仲介物件と言います。
 
不動産会社（仲介会社）が、売主（不動産業者でも個人でも）と買主の間に入って契約を成立させます。

それぞれの違いとして、大きく４つのポイントがあります。
 

①仲介手数料

中古物件の一般的な売買の取引では、成約になった際、仲介会社へ支払う仲介手数料が発生しますが、売主物件の場合は、他の不動産会社が存在しないため、この仲介手数料が発生しません。
 
例えば、仮に2,000万円の仲介物件を購入しようとした場合、取引価格に対して、3％+6万円+消費税の726,000円が仲介手数料が物件価格とは別に掛かります。
 
ただし、売主物件は仲介手数料が掛からないとは言え、購入価格が適正なのかは注意する必要があります。

②契約不適合責任

それなりに年数が経過している中古物件の懸念材料としては、給排水管の故障や、雨漏りによる漏水などの瑕疵が挙げられます。
 
仲介物件（売主が業者以外）の場合は、引渡しから３カ月以内に請求する期間を定めるのが一般的ですが、不動産会社が売主の物件の場合、買主保護（業者は該当しない）の観点から２年以上の契約不適合責任（瑕疵担保責任）がつきます。
 
引渡しから2年以内にその物件の欠陥が見つかった場合は、売主の不動産会社が担保してくれる訳です。
 
実住物件を購入する際、心配性の方からすると安心材料になるかもしれませんね。

③値引き交渉

売主物件の売主は、基本的に不動産会社になります。
 
仲介物件と違い、一般の個人の方に対して交渉をする訳ではないので、状況によっては値引きの相談がしやすい場合があります。
 
反対に、仲介物件は売主が個人の方が大半になります。
 
不動産会社が間に入ってお話しをしますが、あくまで売主は個人の方ですので、交渉が煩雑になってしまう恐れがあります。

④提携ローンが使えるかどうか

「売主物件」と「仲介物件」では、ローンの利用に大きな違いがあります。
 
売主物件は、提携ローンが利用できますが、仲介物件は、提携ローンがほとんど利用できません。
 
提携ローンとは、売主である不動産会社と金融機関が業務提携しており、その不動産会社の売主物件を購入する際、購入資金を融資してくれるというものです。
 
提携ローンの場合、一般公開されている金利よりも、優遇金利で融資を受けられるケースがありますので、売主物件を購入する一番大きな理由になるのではないでしょうか。

まとめ

「売主物件」は、売主から直接購入する分、仲介手数料などのコストが掛かりませんが、最低限の不動産の知識や相場感が必要になります。
 
相場観も調べもせず、不動産会社の言われるがまま購入することは、物件を高掴みしてしまうリスクが伴いますので、ご注意ください。
 
「仲介物件」は、その道のプロが間に入って仲介を行いますので、購入前にきちんとした説明を受けられます。
 
また、間に入る仲介会社は、スムーズに取引を成立、売買がトラブルなく進められるよう最善を尽くします。
 
ただし、不動産会社によって専門分野が異なりますので、購入を相談する前に不動産会社をリサーチしておくことは大切です。

ぜひ、投資用物件をご購入する際には、専門的な知識を持った不動産会社（FGH）にお声がけください。