2026年4月、変わる管理規約

2025年5月23日に区分所有法の一部を改正する法律が制定され、2026年4月より施行されます。
区分所有建物を所有する皆さんに関わることなので、今回はこの件について書いてみました。

今回の改正はおおまかに言うと、マンション管理の健全化並びに推進をはかるものです。
すでに区分所有法では大規模修繕や建て替え決議に関する内容が盛り込まれていますが、現実的ではないというのが正直なところでした。

そこで今回の改正はこのハードルを下げて、現実的なものに近づけたものになります。
ではどのように変わったのでしょうか。

規約の設定・変更・廃止

みなさんが所有されている、あるいは住まわれている区分所有建物（いわゆるマンション）には管理規約というものがありますよね。
この規約の内容を変更したり、追加（設定）したりする場合、現行の区分所有法では区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議によって可決されるとしています。

例えば、300戸のマンションである場合、その3/4である225戸の所有者でかつ議決権も全体の3/4である必要があるのです。

ちなみに、議決権は基本的には各所有者の専有面積（1室）の床面積に基づいて決められるため、広い面積の専有面積を所有している方の方が議決権を多く持っていることになり、あまり好まれない変更案などは滅多なことでは可決されません。

しかし、この度の改正では
管理組合総会（以下、総会）に出席した区分所有者及びその議決権の四分の三以上の多数による集会の決議によって可決される
としています。
これを先ほどの例で表すと、300戸の所有者の内、76戸の所有者があらかじめ総会に参加せずに反対票を入れたとしても、残りの224戸の所有者が総会に参加して168戸の賛成を得たら可決してしまうということです。

つまり総会への参加が今まで以上に重い意味を持ったといえるでしょう。
ちなみに所有者のみなさん！管理組合の総会に常日頃から参加されていますか？

重大変更の決議

日本のマンションの多くが、現在老朽化と呼ばれる状態にあります。
外壁の浮きや給排水間の劣化、エレベーターの耐用年数超過など、老朽化があらわれる箇所はさまざまですが、こういった状態が深刻になる前に行うのが大規模修繕工事を含む重大変更です。

この重大変更も上記の規約と同じく、出席した区分所有者及びその議決権の3/4以上の多数による集会の決議によって可決されることとなりました。
これが意味するところは修繕積立金の支出です。

もちろん建物として健全な状態に保つことは必要不可欠であり、そこに支出するのは資産を守るという意味でも大事なことでしょう。
しかし、区分所有法の一部を改正する法律が施行されると、必要を超えた修繕が議案化されることがあります。

修繕積立金も皆さんの大事な資産です。リスクを避けるためにも管理組合への意識を今まで以上に持ちましょう。修繕積立金が不十分だと売却を考えた時にマイナスに働くため、日頃から意識を向けておいてください。

まとめ

管理規約は区分所有法に基づいて作成されるため、来年、区分所有建物を管理している管理会社は管理規約の差替えにてんやわんやになることでしょう。
これを機にオーナーのみなさまも、一度管理規約を見直してはどうでしょうか。