【東京 ワンルームマンション売却】売却費用はいくら？返ってくるお金も！

投資用ワンルームマンションを売却する際にかかる費用を、正しく把握していますか？
売却のタイミングによって費用が増減するものもありますので、不動産を既にお持ちの方はもちろん、これから購入を考えている方も知っておいて損はないでしょう。
また、実は売却の際に手続きを行うことで返ってくるお金もあります。
今回は、マンション売却で損をしないためのポイントをさまざまな角度から解説していきます。

ワンルームマンションを売却する際にかかるお金

仲介手数料

仲介手数料の上限は、【売買価格の3％＋6万円+消費税】で計算します。なお、仲介手数料の上限は国で定められているため、上限を超える金額は請求できない決まりです。
しかし例外があり、400万円以下の場合は上限額が変わります。
地方のワンルームマンションなどの場合は、売買価格が400万円を下回ることもざらにあるので頭に入れておくとよいでしょう。
 

印紙代

ワンルームマンション売却の際の契約書には所定の額面分の印紙を貼付する義務があります。
売買金額によって細かく分かれているので、詳しくは国税庁　印紙税額内の印紙税額一覧表
をご確認ください。

表中の番号1「不動産の譲渡に関する契約書」は特にしっかり確認してもらいたいポイントです。
また、令和9年3月までの間に作成されるものには軽減措置があります。

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、マンション購入の際に組んだローンを完済した際に必要な「抹消登記」にかかる費用です。
自身でもできなくはない手続きですが、かなり難易度が高いため通常は司法書士に依頼する方が多い印象です。
 
司法書士に抵当権抹消を依頼する場合の相場は、20,000円から30,000円程度となっています。
 

登記名義人表示変更登記費用

登記上の住所氏名から、現在の住所氏名が変わっている場合のみかかる費用です。
登記されている情報と現在の情報が相違していると所有権の移転ができないため、売却の際には登記名義人表示変更が必須です。
 
こちらも司法書士に依頼するケースが多く、相場は10,000円から20,000円程度。
物件引渡しまでに時間的余裕がある場合は、自身で法務局に出向き変更登記することもできます。

ローン返済手数料

物件を売却するタイミングで、購入した際に組んだローン残債を一括返済する際に金融機関に支払う手数料のこと。
金融機関によってローン返済手数料の金額は異なります。
 
SBJ銀行を例にあげてみると2.0%となっています。
ご自身の借り入れ金融機関のHPや、契約時の書類を確認してみましょう。
 

賃貸管理解約違約金

賃貸管理会社に管理や集金代行を依頼している場合にかかる費用です。
 
ワンルームマンションを購入した際に、販売業者と家賃集金代行契約や管理委託契約を結んだ場合には、解約違約金が定められているケースがあります
売却に伴い、家賃集金代行契約や管理委託契約を解約する場合には家賃の1か月分から6か月分を管理会社に支払わなければいけないことも。
 
解約に関する条項は管理会社と交わした契約書に記載してありますので、あらかじめ確認しておきましょう。
 

サブリース解約違約金

サブリース契約（家賃保証契約）を結んでいる場合にかかる費用です。
 
サブリース契約についても、管理委託契約などと同じく解約手数料や違約金が定められているケースがあります。

解約に関する条項はサブリース会社と交わした契約書に記載してありますので、あらかじめ確認しておきましょう。
契約によっては解約がどうしてもできないものもあり、サブリース契約を継続したまま売却するケースも存在します。
一般的にサブリース付きの物件は売却が難しいといわれるのは、上記のような理由があるためです。
 
サブリース契約件数は年々増えてきています。
実際に当社が仲介させていただいたお客様のうち、サブリース契約を結んでいた方は約4割程度です。
 
高額な解約違約金を求められた場合の対処方法を当社の事例からご紹介します。
 
例①6カ月前予告しなければ解除違約金がかかるケース
→不動産仲介会社から買主へ交渉、スケジュール調整することで解除違約金を回避することも可能です。
 
例②サブリースの解約に賃料の15か月分がかかるケース
→転貸先の家賃を特定し、サブリース料金と実家賃の差額が小さい場合は解約せずに買主と交渉します。
転貸先の家賃を開示してくれないサブリース業者もありますので、実際の家賃特定には経験値やスキルが必要です。
サブリースを解除した場合の売買代金、しなかった場合の売買代金、考えうるさまざまなパターンで試算し、お客様の手残りが一番多くなるような売却プランを提案させていただきます。

譲渡所得税・住民税

ワンルームマンションを売却し、利益が出た場合に発生する税金です。
 
物件の売却費用から、譲渡の際にかかった諸費用（仲介手数料や印紙代、解約手数料など）を差し引いた利益分に課税されます。
 
【譲渡所得（売却利益）＝売却価格（譲渡収入金額）－（取得費用＋譲渡費用）】
 
譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下か、5年を超えるかで税率が大きく変わるので注意しましょう。

消費税

通常、一般的なサラリーマンがワンルームマンションなどの投資用物件を売却した場合、消費税はかかりません。
法人や個人事業主の方、サラリーマンであっても確定申告で消費税を納めているような方がワンルームマンションを売却する場合には建物分に消費税がかかります。

預かり敷金

マンションの入居者から預かっている敷金は、売主から次のオーナーに引き継がれます。
 
一般的な敷金の額は家賃1か月分です。
管理会社が預かっている場合がありますので、管理委託契約書を確認してみましょう。

返ってくるお金

売却年度の固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者に1年分が請求されます。
 
年の途中で売却した場合は、引渡し日以降の固定資産税・都市計画税は買主負担となります。
決済時に売却価格に上乗せするかたちで買主から売主に支払うケースが多いです。
 

火災保険料

ワンルームマンション購入時に火災保険を長期一括で契約していて、かつ契約残存期間がある場合は解約金を受け取ることができる可能性があります。
 
たとえば、2019年10月に10年一括で支払った保険料のケースで計算してみましょう。
保険料を100,000円、4年7カ月目の未経過料率を54％とすると、返金額は54,000円です。

損保ジャパン日本興亜　未経過料率表
小さい金額ではないので、忘れずに手続きしたいですね。
 

ローン保証料

住宅ローンを組む際に保証料を借り入れ時一括で支払っていた場合は、売却により一括返済した際に残りの期間分の保証料は一定の割合で返金されます。
 
借り入れ時に支払った保証料が融資価格の2％だとすると、戻ってくる金額が大きいことに気づくと思います。
保証料が不要な金融機関も存在しますが、その分事務手数料が高額に設定されていて最終的にかかる金額が多くなることもあります。
 
短期で売却する予定でローンを組む場合は、保証料を借り入れ時一括で支払い余計な保証料がかからないように計画しておくのもよいでしょう。

まとめ

ワンルームマンションを売却する場合、売却価格がまるまる手に入るわけではありません。
 
やはり身近な消費財とは比べ物にならないほど大きい額の買い物ですから、それにかかる諸費用の総額も大きくなります。
 
不動産投資を始める際には、購入時だけではなく、売却時にかかる費用についても意識しておきましょう。
また、自ら手続きをしなければ返ってこないような費用があったり、税制が変更になったりすることもありますので日々積極的に情報収集することが大切です。
 

株式会社FGHはワンルームマンション売却に特化した収益不動産の仲介業者です。

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