【ワンルームマンション売却】売却費用はいくら？返ってくるお金も！

ワンルームマンションを売却する際にかかるお金

仲介手数料

仲介手数料の上限は、【売買価格の3％＋6万円+消費税】で計算します。なお、仲介手数料の上限は国で定められているため、上限を超える金額は請求できない決まりです。
しかし例外があり、400万円以下の場合は上限額が変わります。
地方のワンルームマンションなどの場合は、売買価格が400万円を下回ることもざらにあるので頭に入れておくとよいでしょう。
 

 
 

印紙代

ワンルームマンション売却の際の契約書には所定の額面分の印紙を貼付する義務があります。
売買金額によって細かく分かれているので、詳しくは国税庁　印紙税額内の印紙税額一覧表
をご確認ください。

表中の番号1「不動産の譲渡に関する契約書」は特にしっかり確認してもらいたいポイントです。
また、令和9年3月までの間に作成されるものには軽減措置があります。

 

 

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、マンション購入の際に組んだローンを完済した際に必要な「抹消登記」にかかる費用です。
自身でもできなくはない手続きですが、かなり難易度が高いため通常は司法書士に依頼する方が多い印象です。
 
司法書士に抵当権抹消を依頼する場合の相場は、20,000円から30,000円程度となっています。
 

登記名義人表示変更登記費用

登記上の住所氏名から、現在の住所氏名が変わっている場合のみかかる費用です。
登記されている情報と現在の情報が相違していると所有権の移転ができないため、売却の際には登記名義人表示変更が必須です。
 
こちらも司法書士に依頼するケースが多く、相場は10,000円から20,000円程度。
物件引渡しまでに時間的余裕がある場合は、自身で法務局に出向き変更登記することもできます。

 

 

ローン返済手数料

物件を売却するタイミングで、購入した際に組んだローン残債を一括返済する際に金融機関に支払う手数料のこと。
金融機関によってローン返済手数料の金額は異なります。
 
SBJ銀行を例にあげてみると2.0%となっています。
ご自身の借り入れ金融機関のHPや、契約時の書類を確認してみましょう。
 

賃貸管理解約違約金

賃貸管理会社に管理や集金代行を依頼している場合にかかる費用です。
 
ワンルームマンションを購入した際に、販売業者と家賃集金代行契約や管理委託契約を結んだ場合には、解約違約金が定められているケースがあります
売却に伴い、家賃集金代行契約や管理委託契約を解約する場合には家賃の1か月分から6か月分を管理会社に支払わなければいけないことも。
 
解約に関する条項は管理会社と交わした契約書に記載してありますので、あらかじめ確認しておきましょう。
 

サブリース解約違約金

サブリース契約（家賃保証契約）を結んでいる場合にかかる費用です。
 
サブリース契約についても、管理委託契約などと同じく解約手数料や違約金が定められているケースがあります。

解約に関する条項はサブリース会社と交わした契約書に記載してありますので、あらかじめ確認しておきましょう。
契約によっては解約がどうしてもできないものもあり、サブリース契約を継続したまま売却するケースも存在します。
一般的にサブリース付きの物件は売却が難しいといわれるのは、上記のような理由があるためです。
 
サブリース契約件数は年々増えてきています。
実際に当社が仲介させていただいたお客様のうち、サブリース契約を結んでいた方は約4割程度です。
 
高額な解約違約金を求められた場合の対処方法を当社の事例からご紹介します。
 
例①6カ月前予告しなければ解除違約金がかかるケース
→不動産仲介会社から買主へ交渉、スケジュール調整することで解除違約金を回避することも可能です。
 
例②サブリースの解約に賃料の15か月分がかかるケース
→転貸先の家賃を特定し、サブリース料金と実家賃の差額が小さい場合は解約せずに買主と交渉します。
転貸先の家賃を開示してくれないサブリース業者もありますので、実際の家賃特定には経験値やスキルが必要です。
サブリースを解除した場合の売買代金、しなかった場合の売買代金、考えうるさまざまなパターンで試算し、お客様の手残りが一番多くなるような売却プランを提案させていただきます。
 

譲渡所得税・住民税

ワンルームマンションを売却し、利益が出た場合に発生する税金です。
 
物件の売却費用から、譲渡の際にかかった諸費用（仲介手数料や印紙代、解約手数料など）を差し引いた利益分に課税されます。
 
【譲渡所得（売却利益）＝売却価格（譲渡収入金額）－（取得費用＋譲渡費用）】
 
譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下か、5年を超えるかで税率が大きく変わるので注意しましょう。

 

 

消費税

通常、一般的なサラリーマンがワンルームマンションなどの投資用物件を売却した場合、消費税はかかりません。
法人や個人事業主の方、サラリーマンであっても確定申告で消費税を納めているような方がワンルームマンションを売却する場合には建物分に消費税がかかります。
 

 

預かり敷金

マンションの入居者から預かっている敷金は、売主から次のオーナーに引き継がれます。
 
一般的な敷金の額は家賃1か月分です。
管理会社が預かっている場合がありますので、管理委託契約書を確認してみましょう。

返ってくるお金

売却年度の固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者に1年分が請求されます。
 
年の途中で売却した場合は、引渡し日以降の固定資産税・都市計画税は買主負担となります。
決済時に売却価格に上乗せするかたちで買主から売主に支払うケースが多いです。
 

火災保険料

ワンルームマンション購入時に火災保険を長期一括で契約していて、かつ契約残存期間がある場合は解約金を受け取ることができる可能性があります。
 
たとえば、2019年10月に10年一括で支払った保険料のケースで計算してみましょう。
保険料を100,000円、4年7カ月目の未経過料率を54％とすると、返金額は54,000円です。

損保ジャパン日本興亜　未経過料率表
小さい金額ではないので、忘れずに手続きしたいですね。
 

ローン保証料

住宅ローンを組む際に保証料を借り入れ時一括で支払っていた場合は、売却により一括返済した際に残りの期間分の保証料は一定の割合で返金されます。
 
借り入れ時に支払った保証料が融資価格の2％だとすると、戻ってくる金額が大きいことに気づくと思います。
保証料が不要な金融機関も存在しますが、その分事務手数料が高額に設定されていて最終的にかかる金額が多くなることもあります。
 
短期で売却する予定でローンを組む場合は、保証料を借り入れ時一括で支払い余計な保証料がかからないように計画しておくのもよいでしょう。

物件購入後は売却時にかかる費用を意識しよう

ワンルームマンションを売却する場合、売却価格がまるまる手に入るわけではありません。
 
やはり身近な消費財とは比べ物にならないほど大きい額の買い物ですから、それにかかる諸費用の総額も大きくなります。
 
不動産投資を始める際には、購入時だけではなく、売却時にかかる費用についても意識しておきましょう。
また、自ら手続きをしなければ返ってこないような費用があったり、税制が変更になったりすることもありますので日々積極的に情報収集することが大切です。
次の章では売却前に実行できる節税対策について解説します。
 

ワンルームマンション売却でできる節税対策

①税率が下がる5年以上の所有期間を考慮して売却する

ワンルームマンション売却における譲渡所得の税率は所有期間によって大きく異なります。

✅5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり所得税30%＋住民税9%
✅5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり所得税15%＋住民税5%

5年以内と5年以上では約19%も税率が下がるため、売却を考える際は必ず意識しましょう。
この際、所有期間とは「売却した年の1月1日時点での所有期間」になるため注意しましょう。
 

②譲渡所得の額を可能な限り小さくする

ワンルームマンション売却では、利益(譲渡所得)の部分に対して税金が発生します。そのため、適切な取得価格の計算や費用計上により、利益と見なされる金額を小さくすることで節税効果が期待できます。譲渡所得については、マンション売却における節税対策において重要になるため、以下の4つの項目で詳しく解説します。
 

(ⅰ)取得価格を最大化する

まず初めに、取得価格が分かるものを必ず用意して下さい。
万が一取得価格が不明の場合、売却代金5%を取得価格として計算することになります。
その場合、取得価格が小さくなり、売主にとって大きな不利になる可能性がありますので注意しましょう。
 
取得費が分かるものについては、マンション購入時の「売買契約書」や「領収証」が代表的な書類になります。
それらの書類がない場合でも、ある程度合理的に購入価格を説明できるものがあれば認められる場合もあります。
しかし、紛失してしまうと売主にとって不利になる可能性が高いため、これらの書類は大切に保管しておきましょう。
 
取得価格はワンルームマンションを取得した時の購入代金に加え、仲介手数料や登記費用、税金等の購入に際しかかった費用全般を計上することができます。
また、所有期間中のリフォーム費等の改良費や設備費も計上できることを覚えておきましょう。取得費用を正しく把握し、計上することで節税対策になります。
 
上記以外に取得費に含まれるものは、以下の通りです。

※参考　No.3252 取得費となるもの｜国税庁 (nta.go.jp)
 
取得価格に計上することができる費用を挙げましたが、購入した時の代金をそのまま計上することはできないので注意しましょう。当然ながらマンションは時間経過によって価値が下がります。
そのため、価値が低下した分の金額を取得価格から差し引かなければなりません。これを「減価償却」と呼びます。
減価償却費は必ずかかってしまうものになります。上記で記述したように可能な限り取得費を最大化することで節税対策を行いましょう。
 

(ⅱ)譲渡費用に計上できるものを加算する

譲渡費用とは、ワンルームマンションを売却した際に直接かかった費用になります。譲渡費用を正しく把握し、計上することで節税対策になります。
 
おもな譲渡費用は以下の通りです。

※参考　No.3255 譲渡費用となるもの｜国税庁 (nta.go.jp)
 
よくある間違いですが、抹消登記費用は譲渡費用に含まれません。

(ⅲ)特別控除を利用する

特別控除についてはマイホームの売却を前提としているものが多く、投資用のワンルームマンション売却の際に使えるものは少ないです。
投資用ワンルームマンションに使用できるものの例として「平成21年から平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」があります。
ワンルームマンション売却時の土地の部分に対して適応できる特別控除になります。利用できる例は限られますが、もし該当する場合は利用することで節税対策になります。
 

(ⅳ)マンション売却の譲渡所得同士で損益通算する

ワンルームマンション売却により発生する譲渡所得は給与所得等の他の所得とは損益通算することができません。
しかし、同じ譲渡所得同士であれば損益通算することが可能です。例として同じ年に2戸の物件を売却し、一方は利益がでているがもう一方には損失がでてしまっている場合、損益を相殺し、税額の計算をすることができます。
 

③売買契約を電子で行い、印紙税を節約する。

2022年5月施工の改正宅建業法以降、不動産取引において電子契約が可能になりました。電子契約書は印紙税の課税対象ではないため、節税対策になります。

近年の中古マンションの価格

出口戦略をたてるためには売却にかかるお金や、返ってくるお金についてはもちろんですが、不動産相場を知っておくことはとても大切です。
近年マンションの価格が上がっているという事実を、みなさんも耳にしたことがあるはず。
 
では実際に、中古マンションの価格はどのぐらい上がっているのでしょう。

首都圏不動産流通市場のデータは？

公益財団法人東日本不動産流通機構が公開している首都圏不動産流通市場の動向のデータを見ると、どのぐらい上がっているかが見えてきます。

※公益財団法人東日本不動産流通機構　首都圏不動産流通市場の動向（2023年度）より
 

上の表は、年度ごとの中古マンション平均成約価格が記載されたものです。
2013年と2023年を見比べると、約2倍近くもマンションの価格が上がっている事が分かります。
 
この表を見ると、マンションの価格はずっと上がっていくのではないかと思うかもしれませんが、マンションは永遠に値段が上がり続けるとは限りません。
マンションの価格が上がる要因は色々とありますが、その1つには「金利の上昇」があります。
 
現在のように金利が低い状態だと、ローンにかかる利息が小さくなるためマンションが高くても購入しやすいという部分があります。
しかし、今後はどちらかというと金利は上がっていく方向に動くと予想されるため、マンションの価格が下がっていく可能性があります。
 
今後の状況次第では、売却も視野に入れて運用していくことをおすすめします。

ワンルームマンションはいくらで売れる？

マンションの価格は年々上がっていることは理解してもらえたかと思いますが、実際にワンルームマンションはいくらで売れるのか？とますます気になっている方も多いのではないでしょうか。
 
マンションはエリア・築年数・家賃・平米数・室内の設備等によって金額が変わってくるため、絶対にこの値段で売れるとは言い切れません。
そこで、おおよその金額を知りたいと思っている方のために、弊社の売却実績をご紹介します。
 

株式会社FGHの成約事例を公開！

 
続きは下記URLから確認することが出来ます。
https://fgh.co.jp/2018/12/03/casestudy/
成約事例は毎月更新しています。
 
成約事例を見てみると、価格の幅が予想以上にあると感じるかもしれません。先ほどお伝えしたように、同じエリアのワンルームマンションでも、駅距離、平米数、家賃、設備等が違うと価格が変わってきます。
他にも購入希望者がいるかによっても価格は変わってくるため、毎月同じ価格になるとは限りません。
相場はこまめにチェックするのが良いでしょう。

ワンルームマンションを早く・高く売却するための３つのポイント！

ここまで、売却にかかる費用や返ってくる費用、実際に売却できる価格の参考値などを解説してきました。
だいぶ売却のイメージは湧いてきたことと思います。
しかし、「売却で失敗したらどうしよう」「損したくない」と不安を覚える方は少なくないと思います。
そこで３つほどワンルームマンション売却を早く高く成功させるためのポイントをまとめました。

✅ワンルーム売却が得意な不動産会社を選ぶ
✅売却のタイミングを逃さない
✅事前準備をしっかりしておく

ワンルーム売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産を売却するにあたって、複数の不動産会社に査定を依頼するかと思いますが、不動産会社ならどこでも良いというわけではありません。また、ワンルームマンションの売買に関しては、大手の不動産会社が必ずしも良いとは限らないのです。
不動産売買に関しての経験や知識が豊富にある会社を選ぶことはもちろん大切ですが、ワンルームマンションは市場としてはとても小さく、不動産の中でも特殊な案件になるので、ワンルームマンションの売却実績がある不動産会社を選ぶことが重要です。実績がある不動産会社であれば細かなことも相談できるので、不安なく売却活動を始められますし、売却までの時間を短縮できる可能性があります。

売却のタイミングを逃さない

不動産の売買をする場合、やはり気になるのは適切な売却時期ではないでしょうか。
不動産価格は、日銀が強力な金融緩和を開始した2013年以降から上昇傾向が続いています。このため、投資用
ワンルームマンションの出口戦略としては今がまさに良いタイミングだと言えます。景気が良いと市場の動きも活発
なため、買主も決まりやすく売却時期も早めることができるでしょう。

また、ワンルームマンションの築年が20年を超えると売却価格の下落率が高まるため、その時期に売却を検討するのも良いと思います。そのほか、家賃収入と毎月のローン返済などの出費を比較して収支がマイナスになっている場合は売却のタイミングです。

弊社では、現状の投資効率についてお客様がご自身で判断し、納得できる数値的指標である「売却運用率®」と「リスクパーセンテージ®」をご用意しております。
「投資シミュレーター」をご利用いただき、投資効率を数値的に把握することで、資産として適正なものなのか、あるいは投資不適格資産になってしまっているのか判断していただくことが可能です。

株式会社FGHでは、空室リスクや家賃の下落率も考慮した投資シミュレーター「投資スケルトン」をご用意しています。 FGH独自の2つの投資指標「売却運用率®」と「リスクパーセンテージ®」を用いて、ご所有の不動産の運用価値を分析することができます。

売却時期についても不動産会社からのアドバイスは受けられますが、最終的に判断をするのは自分自身です。
オーナー自身も不動産に関する知識を身につけ、ベストな売却のタイミングを逃さないようにしましょう。

事前準備をしっかりしておく

ワンルームマンションの売却に際して、前もって準備をしておけばいざ売却が決まっても慌てることなくスムーズに手続きが進められます。
まず、住宅ローンを利用している場合は残債を確認しましょう。残債がある場合は不動産を売却した資金で一括返済をするのが一般的ですが、売却価格でローン残債の返済ができない場合は、自己資金で補填をしたり金融機関から別の融資を受けたりして返済する必要があります。

ワンルームマンションを売却するとまとまったお金が入ってきますが、売却するためには住宅ローンを完済した際の抵当権抹消登記にかかる司法書士への費用や不動産会社への仲介手数料などの諸費用もかかるので、それらの費用もきちんと把握して売却価格の設定をしましょう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
初めてワンルームマンションを売却する際には不安がつきものだと思いますが、そのような場合はまず不動産の売却を考えていることを不動産会社に相談するところから始めてみませんか。相談時に売却希望金額や売却の時期など、気になることをなるべくたくさん聞いてもらうことでより良い提案を受けられるはずです。不動産会社への費用を支払うのは実際に売買の仲介をした時になるので、相談や媒介契約の時点では費用はかかりません。