不動産の媒介契約で失敗しないためのコツ

媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借の取引をするために、不動産会社に取引の成立に向けて活動するように依頼をする契約です。
媒介契約で失敗しないために、契約の種類を理解して、仲介手数料や解約時の条件などの契約内容をしっかり確認しましょう。
今回は、不動産取引における媒介契約について解説をしていきます。

媒介の種類について

最初に、媒介の種類について説明いたします。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があります。このうち、専属専任媒介契約・専任媒介契約については、宅地建物取引業法により、指定流通機構（通称レインズ）への登録や、登録証明書の交付等が義務付けられています。

 

媒介契約の締結のタイミングについて

不動産を高く売ってくれる会社を見つけるため、売却価格の査定は一般的には複数の不動産会社に依頼します。査定の結果、自身が売却活動を依頼したいと思う不動産会社が見つかったら、媒介契約を締結します。
一般媒介では複数の不動産会社に依頼することも可能ではありますが、専任媒介や専属専任媒介を選択すると一社にしか依頼できないので気を付けましょう。

媒介契約の有効期間について

複数社に依頼できる一般媒介には法律上の有効期間の定めはありませんが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では、契約期間を3ヶ月以内で定めるものとされているので、これを目安としている不動産会社が多いです。
専任媒介と専属専任媒介では最長3ヶ月です。専任媒介や専属専任媒介で3ヶ月を超えている場合は、宅地建物取引業法違反となりますので、きちんと確認しましょう。

標準媒介契約書約款について

標準媒介契約約款とは、不動産取引におけるトラブルを防ぐために、国土交通省が定めた標準的な契約条項のことです。
宅地建物取引業者が媒介契約書を作成する場合は、宅地建物取引業法施行規則第15条の9第4号により、「標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別」を契約書に記載しなければなりません。
国土交通省は、不動産会社に対して標準約款により媒介契約を締結するよう指導しているので、もし標準約款に基づかない契約の場合は、標準約款を使用しない理由を確認しましょう。

宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款　出典：国土交通省

一般媒介の場合「明示型」もしくは「非明示型」

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があります。
明示型は、他の不動産会社に依頼していることを告知する義務があり、非明示型は告知義務がない契約です。
明示型を選択したにも関わらず、明示していない不動産会社で売却が決まった場合はそれまでにかかった広告費や違約金が請求される恐れがあるので、そのほかに契約した不動産会社があれば必ず報告しましょう。

報酬額について

媒介報酬は不動産会社が受領できる限度額が定められています。
限度額は取引額に応じて計算方法があり、その速算式は下表の通りです。

不動産売買価格（税抜）	仲介手数料の上限の計算式
400万円超	不動産売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
200万円～400万円以下	不動産売買価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
200万円以下	不動産売買価格（税抜）×5％＋消費税

 
売買契約完了後にトラブルにならないよう、契約前に報酬の内訳や条件をしっかり確認し、必要であれば契約書を修正してもらうようにしましょう。

違約金について

売主が媒介契約約款に違反した場合、違約金として約定媒介報酬額と同額もしくは実費費用を不動産会社から請求される場合があります。明示型の一般媒介契約で、新たに他の不動産会社に仲介を依頼したにもかかわらずその報告を怠った場合や、専属専任媒介契約で禁止されている自己発見取引をした場合も媒介契約約款の違反に該当します。

一般媒介契約は契約期間中であっても正当な理由があれば契約を解除することが認められていますが、解除を申し出るときは契約書の約款をよく読み返して、思わぬ費用が発生しないように注意しましょう。

まとめ

今回は、媒介契約で失敗しないために、締結前に知っておきたい基本事項について解説しました。
媒介契約を結ぶにあたって、契約書の内容がわかりやすく書かれているか、書かれた内容について十分に理解できているか、契約前にしっかり確認しましょう。
トラブルを未然に防ぐためにも、不明な点があれば詳しく説明を求め、不安な点を残さないようにしてください。

弊社では、電子契約書での媒介契約締結・レインズ証明書の電子データ発行も行っています。
もちろん、郵送での契約締結・レインズ証明書発送も可能です。
媒介契約についての困りごとがあれば、ぜひご相談ください。