マンション投資をやめたいときにとるべき行動！今すぐできること

実は、マンション投資において空室や赤字が続く状態は危機的状況であり、放置すると赤字が雪だるま式に増えて行く可能性もあります。

では、今すぐマンション投資をやめるべきなのか？れば良いのか？と言われても、それるとそんな簡単な話ではありません。
無理にマンションを売却すると、ローン残高の方が高くなり借金だけが残ってしまうケースもあるので要注意です。です。
ではどうすれば良いのか？
この記事では、不動産投資歴10年以上の専門家が、マンション投資をやめるべきかの判断基準、マンション投資をやめるメリット&デメリット、売却時の注意点まで詳しく解説します。

マンション投資をやめたくなる主な理由

マンション投資を始めたものの、「こんなはずじゃなかった…」と感じているオーナー様も少なくありません。

家賃収入があっても、想像以上に手元に残らず、「もしかして騙されたかも？」と不安になることもあるようです。

ここからは、まずこの項目では、多くのオーナー様が直面している「やめたくなる理由」を具体的に見ていきましょう。

赤字が続いている

✅ 想定より固定費が高く、家賃収入ではカバーしきれない
✅ 空室期間や滞納による収入減少
✅ 税金や保険料など、見落としがちな出費も積み重なる

投資を始めた当初は「黒字が当たり前」と思っていたオーナー様も、いざ運用が始まると支出の多さに驚かれるケースがあります。

ローン返済だけでなく管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険などの固定費が月々発生します。

さらに空室や家賃滞納が続くと収入は減り、予定していなかった赤字に転落することも。

「少しの赤字ならなんとかなる」と思っていても、それが何か月も続くと家計を圧迫し精神的な負担にもつながります。

空室リスク

✅ 築年数の経過や競合物件の増加で入居率が低下
✅ 設備の古さや立地の不利さが敬遠されやすい
✅ 入居者が決まらず、家賃ゼロの月が続く恐れ

「駅近だから大丈夫」「都心だからすぐ決まる」安心感で購入した物件でも、近隣に新築が増えたり、設備が古くなったりすると競争力は徐々に落ちていきます。

特に築20年を超えると、空室率が上がりやすく、リフォームしてもすぐに入居者が決まるとは限りません。

数か月にわたる空室は、収入ゼロを意味し、赤字に直結します。

「想定外に長い空室」が資産運用への不安を呼び起こすのですします。

確定申告の負担

✅ 記帳や領収書の整理に時間を取られる
✅ 専門知識が必要で、毎年の対応が憂うつに
✅ 税務署対応や申告ミスへの不安もある

「副業感覚」で始めたつもりでも、不動産投資には税務処理がついて回ります。

毎年の確定申告に加え、帳簿の記入や経費の仕分けなど、専門的な作業が必要になってきます。

「専門家に任せたいけど、報酬がかかる」「自分でやると時間がかかるし不安」。
時間的にも精神的にもストレスを感じるオーナー様は少なくありません。

つまり「見えない手間」が、投資から離れるきっかけになることも。

利回りが低く、資金回収が進まない

✅ 表面利回りと実質利回りに大きな差がある
✅ 諸費用を差し引くと、手元に残る利益がほとんどない
✅ 回収に時間がかかり、資金効率の悪さに不満が募る

広告や営業トークでは「高利回り」とうたわれていた物件でも、実際の運用ではそう簡単にいかないのが現実です。

仲介手数料や登記費用、ローン手数料など、購入時に発生する諸費用は想像以上に高額。また、突発的な修繕費やリフォーム費もかかります。

諸々の支出を差し引くと実際に手元に残るお金はわずかで、回収に想定より時間がかかってしまいます。
「何年たっても投資資金が回収できない…」そんな焦りが、運用を見直すきっかけになるのです。

一棟アパートなど他の投資物件に乗り換えたい

✅ ワンルームでは収益性や拡張性に限界がある
✅ 経験を活かし、より利回りの高い投資へシフトしたい
✅ 売却益を元手に新しい物件を検討する動きも

ワンルーム投資は少額から始められる一方で、規模拡大や収益アップには限界があると感じる方も多くいます。

「次は一棟アパートにチャレンジしたい」「戸建てや新築などにステップアップしたい」というオーナー様も少なくありません。

現物件を高値で売却できるタイミングを狙い、次の投資へ進むための戦略として「やめる選択」をされることもあるのです。

不動産投資をなかなかやめられない理由とは？

「そろそろやめた方がいいのかもしれない」と感じながらも、不動産投資からなかなか手を引けないというオーナー様は少なくありません。

特にワンルームマンション投資のように収支の変動が大きい場合「このまま続けていいのか」「売って後悔しないか」と迷いが生じやすいものです。

本章では、やめたくても踏み切れない代表的な理由を赤字のリスクや心理的側面を含めて整理していきます。

① ローン残債が多くて売却できない

✅ 売却価格よりもローン残高のほうが高い
✅ 差額を自己資金で補う必要がある
✅ 毎月の赤字でも売れずに抱え続けている

不動産投資では「毎月黒字が出る」という前提で始めた方が多いため、実際に赤字が続くと大きな戸惑いがあります。

特に物件を購入してから日が浅い場合、ローンの元本があまり減っておらず、売却価格では完済できないケースが多く見られます。

たとえば売却益よりもローン残債が多いと不足分を自分で補わなければならず、精神的にも金銭的にも大きな負担になります。

「赤字でも売れない」という状況が、オーナー様の行動を止めてしまっているのです。

② 売却しても赤字になるかもしれない不安

✅ 市場価格の下落で損をするリスクがある
✅ 諸費用（仲介手数料・リフォーム代など）がかさむ
✅ 想定より手元に残るお金が少ない

「売ってもほとんどお金が残らないのでは…」という不安は、売却をためらう大きな要因になります。

特に築年数が経過した物件は相場が下がっており、売却益が出にくい状況に。

さらに売却に伴う仲介手数料やリフォーム費用、登記費用なども必要です。

たとえば1,500万円で売却しても、諸費用で100万円以上かかると、実際に手元に残る金額は想像よりずっと少なくなります。

「黒字前提だったのに、赤字で終わるかもしれない」現実を前に、決断を先送りしてしまうオーナー様も多いのです。

③ 家族や周囲への体裁や心理的なブレーキ

✅ 「投資は失敗だった」と思われたくない
✅ 家族や知人に心配をかけたくない
✅ 自分の中で“失敗を認める”ことへの抵抗

不動産投資を始めたとき、「将来のために」「堅実な資産形成を」と周囲に話していたオーナー様も多いのではないでしょうか。

しかし、いざ運用に苦しみ「やめたい」と思っても家族や知人の目が気になり、「投資に失敗したと思われたくない」という気持ちが働きます。

さらに自分自身の中でも「もう少し頑張れば黒字に戻るかも」という希望や、「ここでやめたら負け」という葛藤があるのも自然なことです。

心理的なブレーキは損益の計算以上に強く、やめたくてもやめられない理由のひとつとなっています。

④ いつ・どう動くべきか判断できない

✅ 市況の変化が読めず、売却のタイミングが難しい
✅ 手続きや流れがわからず、行動に移せない
✅ 相談できる相手がいないまま時間だけが過ぎる

「このタイミングで売るのは正解なのか？」「市場が回復してからの方がいいのでは？」という判断の迷いは、多くのオーナー様が抱えています。

不動産市況はエリアや物件種別によっても異なり、正確に判断するには専門的な知識やデータが必要です。
また実際に売却となると査定依頼、書類準備、媒介契約、価格交渉など多くのステップがあり「何から始めればいいのか分からない」という声も。

判断に迷っている間に赤字が続き、結果的に売却のタイミングを逃してしまうという悪循環も少なくありません。

マンション投資をやめたいと悩んだときにできる対策は？

「毎月黒字になると思っていたのに、なぜか手元にお金が残らない…」 想定外の事態に、投資をやめようか悩んでいるオーナー様も多いのではないでしょうか。
しかし本当に今が“やめどき”なのかを見極めるには、現状を冷静に見直すことが大切です。

ワンルームマンション経営では、小さな見直しや改善だけでキャッシュフローが回復するケースもあります。
本章では、やめる前に検討しておきたい実践的な4つの対策を深掘りしてご紹介します。

① ローンの借り換えで金利を抑える

✅ 毎月の返済額を減らし、赤字幅を軽減できる
✅ 金利差によっては年間数万円〜数十万円の差に
✅ 金融機関の見直しで条件が良くなることも

家賃収入が入っても、ローン返済額が高いと手元に残るお金はわずかになります。

金利が高めのローンを利用している場合、毎月のキャッシュフローを圧迫する大きな要因に。

たとえば金利1.5％と0.9％では、年間の返済総額に数万円以上の違いが出ることもあります。

「少しでも収支を改善したい」と思ったら、まずは借入条件の見直しから始めてみましょう。

② 賃料の上げ交渉をしてみる

✅ 現在の家賃が相場より低い可能性もある
✅ 更新時や空室期間中に調整しやすい
✅ 無理な値上げは避け、適正な賃料を再設定

意外と見落としがちなのが「家賃設定の見直し」です。

長年据え置いたままの賃料が、周辺相場よりも安くなっていることも。

少しの賃料アップでも、年間を通してみると収支改善に大きく影響します。
ただし、入居者にとって過剰な値上げは退去につながる恐れもあるため、タイミングや交渉方法には注意が必要です。

③ 管理会社を手数料の安い業者に変更する

✅ 管理手数料や清掃費などの固定費を見直す
✅ 退去対応や募集力にも差が出る
✅ コストと対応品質のバランスを重視する
「毎月の固定費」を見直すことも、収支改善の重要な一手です。

特に管理会社に支払う手数料や原状回復費用などのコストが高すぎる場合、これら利益を圧迫する要因になります。

管理品質を下げずにコストを抑えられる会社に乗り換えることで、手元に残るお金を増やすことが可能です。

複数社から見積もりを取り、費用だけでなく対応力も比較検討してみましょう。

④ リフォーム業者の見直しで原状回復費用を抑える

✅ 同じ内容でも業者によって価格差が大きい
✅ 最低限の施工でも印象を良くする工夫ができる
✅ 相見積もりで適正価格を把握することが大切

退去があるたびにかかる原状回復費用も、積み重なると大きな負担になります。

実は同じようなリフォーム内容でも、業者によって費用に大きな差が出るケースは少なくありません。

「いつも頼んでいるから」という理由だけで依頼を続けていると、無駄な出費がかさんでしまうことも。

複数社から相見積もりを取り、費用対効果の高い業者を選ぶだけでもキャッシュフローの改善につながります。

マンション投資をやめる際の注意点

「この物件はもう限界かもしれない…」と判断されたとしても、すぐに売却を進めてしまうのは避けたいところです。

なぜならワンルームマンション投資は収支バランスが繊細で、ちょっとした判断ミスが「思わぬ損失」につながる可能性もあるからです。
「黒字になると思っていたのに、赤字で売却しなければならないなんて…」という事態を防ぐためにも、売却前の事前準備は欠かせません。

本章では、損を回避するために確認しておきたい3つの注意点を詳しく解説します。

① 売却額でローンが完済できるか確認する

✅ 売却価格がローン残債を下回ると自己資金の持ち出しが必要
✅ 購入から数年以内だと元本があまり減っていないことも
✅ 「手元にお金が残らない」どころかマイナスになるリスクも
「毎月家賃が入っているし、ローンも返せているから大丈夫」軽い感覚で売却を考えたものの、残債の方が多くて思い通りに売れないケースは非常に多いです。
特に購入から5年未満の物件ではローン返済の大半が利息に充てられているため、元本があまり減っていない傾向があります。

つまり売却価格よりもローン残高の方が上回ってしまい「赤字で終わるなんて思ってなかった…」という事態に。
まずは金融機関から残債証明書を取り寄せ、現在のローン残高と査定額を照らし合わせておきましょう。

「売ったのにマイナス」という最悪のパターンを防ぐための第一歩です。

② 売却益が出る場合は長期譲渡か短期譲渡か確認する

✅ 5年以下の保有だと税率約39％の「短期譲渡」扱いに
✅ 5年超の「長期譲渡」なら税率は約20％に抑えられる
✅ 売却タイミング次第で数十万円以上の差になることも

「売却すれば利益が出るからOK」と思っていると、譲渡所得税の壁に直面します。

譲渡益が出る場合、譲渡所得税の税率は保有期間によって大きく異なり5年以下だと短期譲渡で約39％、5年超なら長期譲渡で約20％になります。
税率の差は、数十万円から場合によっては100万円以上の手取り差につながることも。

「あと数か月待てば長期譲渡になる」というタイミングで焦って売却してしまうのは、非常にもったいない選択です。

税金の知識を持った上で、売却タイミングを見極めることが重要です。

③ 周辺相場を確認する

✅ 売り出し価格の設定ミスは「損失」や「売れ残り」につながる
✅ 類似物件と比較し、相場に合った価格を設定
✅ 複数の査定を比較し、信頼できる業者を選ぶ

「近くの物件も◯◯万円で売れていたし、うちもそのくらいで…」というような「なんとなくの相場感」で価格を決めてしまうと、失敗のリスクが高まります。

たとえば相場より高く設定してしまえば、長期の売れ残りで管理費だけが垂れ流しに。

逆に安すぎると、必要な利益を確保できず「もっと調べておけばよかった」と後悔することになるでしょう。…」という結果にもなりかねません。

つまり近隣の売買データや実際の売出し事例を確認した上で、価格設定を行うことが大切です。

不動産会社の査定も1社だけに頼らず、3社以上に依頼して相場感を比較しましょう。

「高く売れる」とうたう業者でも、実際には売れずに値下げを繰り返す…というケースもあるため、慎重に選定する必要があります。

不動産投資をやめることのメリット

不動産投資をやめることに対して、「失敗だった」と感じる方もいるかもしれません。もいらっしゃるかもしれません。
しかし実際には、“今”が見直しや切り替えのタイミングだと考えることもできます。かもしれません。
長年続けてきた投資を手放すことで、日々の管理の手間や金銭的な不安から解放され、心にも家計にも余裕が生まれることも。

「黒字になるはずだったのに、なぜか毎月赤字で苦しい…」という状況に陥ったオーナー様にとっては、次のステップに進むきっかけにもなり得ます。
本章では、不動産投資をやめることで得られる5つの代表的なメリットをご紹介します。

① ローンの支払いから解放される

✅ 家賃収入よりローン返済額が上回る月が続くと赤字に
✅ 空室や修繕による予想外の支出で家計を圧迫
✅ 完済により、収支改善＆生活費にゆとりが生まれる

「ローンの返済は家賃でまかなえるはずだった」多くのオーナー様がこう考えてスタートしますが、実際には固定費や突発的な出費で手元にお金が残らないことも。

とくに空室や設備トラブルが重なると月々の収支は一気に悪化します。

売却によってローンを完済すれば毎月の「負の循環」から抜け出すことができ、生活全体のキャッシュフローも改善されます。

② 税金の支払いから解放される

✅ 空室でも発生する固定資産税・都市計画税
✅ 維持管理費と合わせると毎年数十万円の出費も
✅ 売却後はランニングコストの心配が不要に
不動産を所有しているだけで、収益の有無にかかわらず毎年必ず発生する税金があります。

特に「家賃が入らないのに税金だけ払っている」という状況が続くと、精神的にも経済的にも負担になります。

ローン返済・管理費・修繕積立金と合わせると、「なぜ赤字になっているのか分からない」と感じている方も多いのではないでしょうか。

物件を手放せば、こうした支出から解放され、資金に余裕を持たせることが可能です。

③ 不動産会社からの頻繁な連絡がなくなる

✅ トラブル対応や修繕相談が突然入り、対応に追われる
✅ 仕事や家庭の時間が圧迫されることも
✅ 売却後は管理連絡・確認業務から完全に解放

「給湯器が壊れました」「入居者が退去します」など、不動産会社や管理会社からの連絡は突発的に発生します。

特に副業として運用している方にとって、こうしたやりとりが日常のストレスになっているケースも少なくありません。

投資用マンションを手放せば、煩雑な連絡や判断対応から解放され、自分の時間を取り戻すことができます。

④ 精神的な負担から解放される

✅ 空室・家賃下落・修繕費といった不安からの解放
✅ 将来の資金計画を立てやすくなる
✅ 「投資で失敗したかも…」という自責からも離れられる

不動産投資は収益性と安定性が魅力と言われますが、実際は「読めない不安」との戦いでもあります。

空室や家賃の値下げ交渉、想定外の修繕費。

赤字が続いたり、想定していたリターンが得られなかったりするい状況が続くと、心も疲弊してしまいます。

一度手放すことで将来の選択肢をゼロから考え直す余白ができ、精神的にもぐっと楽になる方が多いです。

⑤ 賃貸経営に関する手続きから解放される

✅ 入退去管理や原状回復・契約更新の手間をカット
✅ 毎年の確定申告に追われるストレスからも解放
✅ 不動産特有の煩雑な事務作業が不要に

不動産投資を続ける限り、オーナー様にはさまざまな手続きがつきまといます。
たとえ管理を委託していても、契約内容の確認や確定申告、経費精算などは自ら対応する必要があります。
中には「確定申告はずっとサポートします」と販売時に言われたものの、翌年以降はサポートが曖昧になってしまったというケースもあります。
結果、投資マンションの運営は「本業以上に疲れる」と感じる方も多いのが現状。
投資マンションを売却する事によって確定申告などの負担が無くなれば、時間と気持ちのゆとりが生まれるはずです。

まとめ

空室が続き「このまま続けて本当に大丈夫なのか…」と感じているなら、一度立ち止まって見直す時期かもしれません。

不動産投資をやめることは決して失敗ではなく、次のステップに進むための選択肢のひとつ。

手放す判断も冷静に、納得のいく形で進めていきましょう。

ただ、、やめる際には独断で判断をするのはリスクがあります。

では、どうすれば良いのか？

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