オーナーチェンジのワンルームを買取で売却するメリット・デメリット

ワンルーム売却の方法には「買取」と「仲介」があり、スピードと手軽さを最優先するなら買取が最短ルートと言えます。

しかし、「買取」はお手軽、いち早く売却ができるメリットがありますが、覚えておくべき注意点もあります。
安易な気持ちで「買取」を選んでしまうと、相場より安い値段で買い叩かれてしまう可能性もあるほど。
もし、収支がマイナスになってしまうと不動産投資をした意味がなくなってしまいます。
今回は、宅地建物取引士・FP2級の専門家監修の元、ワンルーム売却における「買取」のメリットとデメリットを詳しく解説します。

また、ワンルーム売却をする際のもう1つの方法「仲介」との違いも詳しく解説させて頂きます。

投資用ワンルームのオーナーチェンジの仕組みとは

オーナーチェンジとは、現在入居者がいる状態で投資用ワンルームマンションを売却し、買主に物件とその賃貸契約の権利義務を引き継ぐ取引を指します。
売買と同時に家賃収入の源である「賃貸借契約」も継承される仕組みになっています。

オーナーチェンジは購入直後から安定的に家賃収入が見込めるため、将来の収益予測が立てやすく、人気の不動産投資と言われています。
特に、賃貸需要の高いエリアや築浅・管理状態の良いワンルームマンションであれば、売却後もスムーズに運用が継続できるため、買主にとっての魅力も大きいのです。

また、売主にとっても「空室リスクなしで売却できる」点が魅力です。
空室物件に比べて購入希望者のターゲットが絞られ、かつ投資目的の購入で話が進むため、交渉が効率的に進みやすい傾向があります。

しかし、オーナーチェンジには注意点もあります。
例えば、一時的な事情により賃料が相場よりも高い場合や、契約内容に特別な条件が含まれている場合、買主にとっては将来的なリスクと見なされ、価格交渉や契約不成立につながる可能性があるのです。
また、入居者の属性や契約期間、敷金の預かり状況など、細かな情報開示が必要になる点も見逃せません。
そのため、売却を検討する際は、現在の賃貸契約書を確認し、管理会社とも連携しながら必要書類を準備しておくことが重要です。
オーナーチェンジは「継続収益」を前提とした取引である以上、信頼性ある情報提供が売却成功のカギとなります。

投資用ワンルームをオーナーチェンジするときに知っておきたいこと

オーナーチェンジ物件を売却する際には、通常の空室物件とは異なるいくつかのポイントを押さえておく必要があります。
まず基本として、現在の入居者がそのまま住み続ける形で新オーナーに物件を引き継ぐため「賃貸契約の継続性」が前提になります。
敷金や賃料などの精算業務が発生する点には注意しましょう。
 

敷金・賃料の清算がある

売却にあたっては、買主と売主の間で敷金の預かり分や、売買日までの日割り家賃などの金銭清算が行われます。
買主と売主の取り決めは売買契約書に明記されるのが一般的です。
 

賃貸管理会社との契約は引継ぎ不要

原則として、所有者が変更されると前オーナーと管理会社との契約も自動的に終了します。
つまり、新たなオーナーがどの管理会社を利用するかは自由なのです。
しかし、実務上は買主が同じ管理会社にそのまま委託するケースも存在します。
 

ただしサブリースを継続する場合は引継ぎ必須

一方で、物件がサブリース契約（家賃保証付き管理）に該当する場合、その契約自体が所有者変更によって自動的に終了するわけではありません。
売主があらかじめサブリース契約を解約しない限りは、新たな所有者がサブリース会社と再契約を結ぶ必要があります。
 

 

 

入居者の同意は不要

入居者が居住中のまま所有者が変わっても、入居者の同意は基本的に不要です。
契約内容が変わらない限り、引き続き賃貸借契約は有効です。
 

ただしサブリースの場合は事前承諾が必要な場合も

サブリース契約が存在する場合、一部の契約ではサブリース会社や入居者の承諾が求められるケースもあるため、事前に契約書を確認しておきましょう。
オーナーチェンジ売却は特殊な取引形態ゆえに、細かな契約確認と事前準備が重要です。

ワンルームマンション売却には「買取」と「仲介」がある

投資用ワンルームマンションの売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。
それぞれの特徴やメリット・デメリットがあるため、物件の状況やオーナー自身の事情に応じて最適な選択をすることが重要です。

 

まず「仲介」とは、不動産会社が一般の買主を探してくれる売却方法です。
売却価格は市場価格に近づく傾向があり、高値での売却を目指せます。
一方、「買取」は、不動産会社や買取業者が物件を直接買い取ってくれる方法です。
スピーディーに売却できるのが大きな特徴で、複雑なやりとりや内覧対応が不要な点が評価されています。

✅早く現金化したい
✅複雑な手続きは避けたい
✅室内の状態に難がある

などの事情がある場合には、買取が適していると言われます。

しかし、買取は仲介にはない注意点もあるのでぜひ覚えてほしいです。
本項目では、「買取」と「買取」両者の特徴やメリットとデメリットを詳しく解説します。
 

ワンルームマンション買取のメリット・デメリット

・短期間で売却できる
最短で1週間以内に現金化も可能なケースがあり、資金が急ぎで必要な場合に適しています。

・契約トラブルが少ない
専門業者との取引のため、契約キャンセルやローン不承認といったリスクがほとんどありません。

・売却価格が相場より低くなる
業者は再販による利益を見込めるため、相場より10〜30％程度安くなることが一般的です。

・選べる業者が限られる
特に地方物件や利回りの低い物件は、買取に応じる業者が限られる場合があります。
 

ワンルームマンション仲介のメリット・デメリット

・高値での売却が期待できる
市場に出して買主を募集するため、条件が整えば相場通りまたはそれ以上での売却が可能です。

・買主の選定が可能
入居者との関係を重視する場合、買主の属性や条件に配慮した交渉が可能です。

・売却までに時間がかかることがある
売却活動に数ヶ月かかることもあり、急ぎの売却には不向きです。

・仲介会社とのやりとりの回数が増える
買主が決まるまで仲介会社と条件すり合わせの商談を重ねることになります。
なかなかスムーズに買主が決まらない場合は仲介会社とのやりとりに負担を感じるでしょう。

このような場合は買取がおすすめ

「仲介」と「買取」の特徴やメリットとデメリットが大まかに解説しましたが、「自分は仲介と買取どちらを選べば良いのか？」分からない方もいるはず。
本項目では、不動産屋の視点から「〇〇な方は仲介or買取がおすすめ！」と言ったアドバイスをさせて頂きます。
 

価格は安くなってもかまわない

買取の最大のメリットは「早く確実に売却できること」です。
売却価格は相場よりやや低くなる傾向がありますが、老朽化や空室リスクを抱える物件では、仲介で時間をかけるよりも、即現金化できる買取のほうが合理的な選択です。

✅空室で修繕が必要だが対応が難しい
✅相続や資産整理で、早めに金額を確定させたい

上記のお悩みを抱えている場合、早期で売却可能な買取がおすすめかもしれません。
 

とにかく手間を省きたい

売却活動には修繕対応、買主との商談や条件すり合わせなど多くの手間がかかります。
特に条件が悪いオーナーチェンジ物件の場合は、買主が見つかりにくいこともあります。
その点、買取ならこうした手間を大幅に省けます。
不動産会社が直接買い取るため、修繕は不要、買主側との条件すり合わせなどもなく、売却活動そのものを簡略化できます。

このような場合は仲介がおすすめ

ワンルームマンションの売却方法として、価格重視の方におすすめなのが「仲介」です。
仲介とは、不動産会社に買主を探してもらい、市場価格に近い金額で売却する方法です。
売却完了までには時間や手間がかかりますが、買取よりも高く売れる可能性があるため、以下のような条件に当てはまる場合は仲介での売却が最適です。
 

～３ヶ月で引渡しできればよい

時間に多少余裕があり、急ぎで売却する必要がない方には仲介が向いています。
売却活動には広告掲載や内覧対応、交渉といったプロセスがあるため、通常2～3ヶ月ほどかかるケースが多いですが、適正価格で売れる可能性が高くなります。
「なるべく高く売りたい」という意向がある方には、この期間は十分に許容できる範囲です。
 

首都圏のワンルームマンションを売りたい

首都圏、特に東京都心や駅近の立地にあるワンルームマンションは、投資家からの需要が高いため、仲介による売却でもスムーズに買い手が見つかる可能性があります。
立地の良さは大きな武器であり、資産価値が高く評価されやすいため、相場価格以上での売却も十分に狙えます。
 

築年数・内装に問題がない

築浅でメンテナンスが行き届いている物件は、買主にとって魅力的です。
特に内装に大きな劣化や修繕の必要がない場合、スムーズに売却できる傾向があります。
こうした状態の良い物件は、仲介でじっくり買主を探すことで、より高い価格で売却できるチャンスが広がります。
新築ワンルームの供給量が減っている昨今の状況は、築浅ワンルームマンション市況には追い風と言えるでしょう。

ワンルームマンション売却業者の選び方で失敗しない3つのポイント

ワンルームマンションを納得のいく条件で売却するためには「どの不動産会社に依頼するか」が非常に重要です。
とくにオーナーチェンジ物件のように特殊な条件がある場合、業者の選定ひとつで売却成功の明暗が分かれることもあります。
本項目では、失敗しない業者選びのための3つのポイントをご紹介します。
 

口コミや実績を確認する

まず大切なのは、その業者が信頼できるかどうかを見極めることです。
公式サイトや広告だけでなく、実際の利用者による口コミや評価をチェックしましょう。
売却実績が豊富な業者は、それだけ多くの案件に対応してきたという証です。
特に「オーナーチェンジ」「ワンルーム投資用物件」に強みがあると明記されている会社を優先するとよいでしょう。
信頼性を判断するには、不動産専門ポータルサイトのレビューや、Googleの口コミも参考になります。
 

査定額を複数社で比較する

1社だけの査定に頼るのは避けて下さい。
高すぎる査定を提示して媒介契約を結び、その後値下げを迫る業者も存在します。
逆に、低すぎる金額で早期売却を狙うケースもあります。
不動産屋もピンキリなので、中には詐欺まがい行為を行う会社も存在するので、複数の会社に査定額を出してもらって判断することをおすすめします。
複数社から査定を取り、提示された金額や説明内容を比較することで、自分の物件の適正価格が見えてきます。
最近では一括査定サイトを活用することで、手軽に複数業者の査定を集めることが可能です。
 

専門性を見極める

最後に注目すべきなのは「その業者がワンルームマンション売却のプロかどうか」です。
一般的な不動産会社では、オーナーチェンジ物件特有の注意点や対応ノウハウが不足している場合があります。
投資用不動産専門の業者であれば、投資家目線での提案や、既存賃貸契約の扱い、税金・譲渡所得の相談などもスムーズです。
担当者の知識量や対応姿勢も、見極めのポイントになります。
 

ワンルームマンションの売却は、ワンルームマンション専門のFGHにおまかせください！

まとめ

ワンルーム物件を売却する際は「買取」か「仲介」かという選択が大きな分かれ道になります。
スピード重視で手間をかけずに現金化したい方には買取が適していますが「少し時間がかかっても高く売りたい」「物件の条件が良い」といったケースでは、仲介のほうが高値での成約が期待できます。

しかし、オーナーチェンジ物件ならではの注意点も多く、敷金・賃料の清算やサブリースの有無、入居者の対応など、事前確認や手続きの段取りが必要です。
これらをスムーズに進めるには、信頼できる不動産会社のサポートが不可欠です。

特に重要なのが、売却を依頼する不動産会社の選び方です。
口コミ・実績を確認し、複数の査定を比較することで、適正な売却価格の目安が見えてきます。
また、投資用物件に特化した会社であれば、よりスムーズに交渉や手続きを進めてくれる可能性が高まります。
買取を前提に情報収集を始めた方でも、今回の記事を通じて「仲介という選択肢」にも魅力を感じた方がいらっしゃるのではないでしょうか。
ワンルームマンションは、その立地や築年数、管理状況などによって価値が大きく変わるため、まずは正確な査定と専門家の意見を聞くことが成功への第一歩です。

最終的には「自分の物件にはどの売却方法が最適か」を冷静に判断することが何よりも重要です。
買取と仲介の違いを理解し、信頼できる業者とともに進めることで、あなたにとって最善のワンルームマンション売却が実現できるはずです。