サブリース契約の正しい解約方法とは？交渉の裏ワザを確認

サブリースはメリットの大きい契約に見えてしまいますが、不動産会社が得をしてオーナー様が損をしてしまう可能性があるのです。

例として、サブリース契約のせいで物件の売却値が大きく下がったり、中々買い手が見つからず物件を売却できないケースもあるほど。

中には、法律の抜け穴を利用してサブリースを解約をさせてくれない、解約する際に莫大な違約金を請求してくる悪質な不動産会社も存在するのです。

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✅サブリースを解約する手順を知りたい
✅サブリースの解約を断られたらどうすれば良いのか？

↑上記の不安を抱えるオーナー様必見！

本記事は、サブリース契約の正しい解約方法から、解約を断られた際の対処法まで詳しく解説致します。

サブリース契約とは？

サブリース契約とは、不動産オーナーが保有する賃貸物件を不動産会社や管理会社（サブリース会社）が一括で借り上げたうえで第三者に転貸する仕組みです。

オーナーはサブリース会社に物件を貸し出し、入居者の有無にかかわらず一定の賃料を毎月受け取ることができます。
一方、サブリース契約と比較される管理委託契約では、物件の管理業務のみを委託するため、空室時には賃料収入が得られません。

それぞれの管理形態を業者の報酬面で比較すると、サブリースでは対価として家賃の10〜20%程度の手数料を支払う仕組みとなっています。
管理委託の場合は、管理を一任する対価として家賃の3〜5%程度の手数料を支払います。

管理委託契約と比較して、 サブリース契約の手数料が高いのは「空室リスクを肩代わりしてもらっている対価」とも言えるでしょう。

以上の事から、サブリース契約は業者報酬がやや高くても手間なく収入を得たい投資家にとっては有効な手段なのです。

サブリース契約を解約したい理由3選

サブリース契約は住む人の入退去に関わらず不動産会社が一括借り上げをしているので、家賃収入が安定している点がメリットです。
しかし、サブリース契約はデメリットも多いので解約したいと思うオーナー様もいるのです。

本項目ではサブリース契約を解約をしたいよくある理由5つをご紹介します。
 

一方的に家賃を減額された

サブリース契約には「契約途中でも賃料の見直しができる」という条項が盛り込まれていることが多く、家賃を一方的に減額されるケースもあります。
家賃を下げる理由としては「賃料が市場価格より下がった」「物件の老朽化により価値が下がった」など。

家賃が下がれば当然家賃収入も減るので、毎月の収支が減ってしまったり、マイナス収支で毎月赤字になってしまう可能性もあります。
賃料の減額が不安定なキャッシュフローにつながり、「自主管理の方がましだった」と感じて、サブリース解約を検討するといったケースがあるのです。
 

修繕費や原状回復費が高額

退去後の原状回復や修繕をサブリース業者に一任していたら、想定外の高額請求を受けるケースもあります。

よくあるサブリース業者からの請求

✅床の張り替え
✅クロス全面張り替え
✅エアコン交換
など

一式で請求され1戸あたり20万円以上かかることもあります。
しかも、見積りに対してオーナーが関与できない場合もあり「高い」と思っても断れない状態になりやすいのです。

さらに、サブリース契約では「修繕義務」がどちらにあるのか曖昧なケースもあり、原状回復をめぐるトラブルも多いです。
 

サブリース会社の対応が悪い

契約当初は親身でスピーディーだったサブリース会社の対応が契約後に急に雑になるケースもあります。

例として

✅メールの返信が遅い
✅電話が繋がらない
✅賃料送金が遅れる
✅修繕の報告が不十分
✅クレームに対して事務的で誠意がない
 
このような対応面での不満が挙げられます。
対応の悪さからサブリース会社と信頼関係が崩れてしまい、解約を考えるオーナー様もいるのです。
 

自主管理や他社管理の方が収益が見込める

サブリース契約は「手間を減らす代わりに利回りを下げる」構造です。
実際に、サブリースでの保証賃料は市場賃料の80〜90％程度が相場であり、フルで貸した場合よりも10〜20％は収入が減る計算になります。

しかし、最近は各管理会社で集金代行型の管理プランも充実しており、実際の賃料水準で貸し出しながらも、入居者対応を任せられる選択肢も増えました。
保有物件が都心や人気エリアにあり、空室リスクが低い場合は、サブリース契約をせずとも満室経営をする事も十分に可能です。

つまり、サブリース会社に任せなくても手間なく不動産投資ができる選択肢もあるのです。

管理会社のサービスだけで運営が上手くいっているのであれば、サブリース契約を続ける必要性は薄くなります。
 

サブリースなしで売却したい

物件を売却する際、サブリース契約は大きな足かせになる可能性が高いです。
サブリース契約中の物件は、買い手にとって自由度が下がるため敬遠されるからです。

サブリース契約付きの物件が敬遠される理由

✅買主が管理形態を選ぶことができない
✅サブリースがついていない物件より利回りが低くなる
 
このような理由から、売却価格が下がる原因にになるのです。

「買主を選ぶ物件」ということは、いざ自分が売却しようとした際にも同じように売りづらくなるリスクがあるということです。
出口戦略を見据えて購入する投資家であれば、わざわざ同じ金額を出してリスクがある物件を選ぶことはないでしょう。

買い手から敬遠されてしまい買いたたかれてしまう可能性を心配して、サブリース契約を解消してから売却したいと判断する投資家が多いのです。

しかし、「サブリース契約はすぐに解除！」と言いたいところですが、簡単に解約できない事実があるのです。

サブリース解約の手順と流れ

サブリース契約の解約は、借地借家法により借主の保護が優先されるため解約は一筋縄ではいかない場合もあります。
サブリース会社は「借主」になるため、借地借家法により借主の保護が優先されてしまうのです。

オーナー側が解約の申し入れをしても正当事由がないと受け付けてもらえないため、解約する際に苦戦するケースが多々あります。

オーナー側としたらデメリットが多い契約は一刻も早く解約をしたいはずです。
ではどうしたら解約できるのか？

本項目では、サブリース契約の解約をするための方法と手順を詳しく解説させて頂きます。
 

契約書を確認する

サブリース契約を解約する際に、最初に行うべきことは「契約書の再確認」です。
サブリース契約には細かな取り決めが記載されています。

一例を挙げると

✅解約の方法
✅解約予告期間
✅違約金の有無
✅賃料減額条項　

オーナー様が解約をしたいと言っても、契約条項に反した解除をしようとすれば、損害賠償や法的トラブルに発展するリスクもあります。
リスクを減らすためにも注目したいのは以下の項目です。

どのような理由で解約できるのか、予告期間何ヶ月なのか。借主（サブリース業者）からは解約できるが貸主（オーナー様）からは一切解約できないと記載されている場合もあります。

中途解約の場合、違約金や一定の解約手数料が発生するか

解約時に原状回復が必要か、オーナー負担になる範囲の確認

物件を購入するときに、あまり細かいところまで契約内容を見ずに契約を進めてしまうケースも多いようです。
解約したいタイミングで解約しやすくするためにも、契約内容はよく把握しておきましょう。
 

サブリース会社に解約の意思を伝える

契約内容の確認が済み、次に行うのはサブリース会社への解約通知です。

通知をする際は、「言ったor言ってない」のトラブルを防ぐために口頭ではなく書面で通知を行うことが原則です。
後々のトラブルに備え、内容証明郵便を用いることで「いつ・どのような内容で通知したか」という証拠を残すことができます。

内容証明郵便では、以下のようなポイントを押さえておくとよいでしょう。

✅物件の特定（住所・部屋番号）
✅契約解除の意思表示
✅契約書に基づく解約理由（例：予告期間満了、正当事由による解除）
✅解約希望日（可能な限り余裕を持って記載）
 
可能であれば通知文の文面作成前に、弁護士にリーガルチェックを依頼するとより安心です。

解約の意思を伝えるタイミングにおいて、サブリース会社から強い引き留めや不利な条件提示を受けることもあります。
 

条件交渉・違約金の確認

解約の通知を行った後は、具体的な解約条件についての協議・交渉が始まります。
協議・交渉をする際の注意点としては以下の経済的負担部分が考えられます。

✅違約金の有無・金額
✅原状回復の範囲
✅保証金の返還方法　など
 
次に実際に交渉に進んだとしても、トラブルが発生するケースがあります。

トラブルの事例としては以下の事が挙げられます。

● 解約するには「6か月分の家賃相当額」が違約金としてかかる
● 原状回復に数十万円を請求される
● 解約ができると聞いていたのに、別の担当が「できない」と言い出す

上記のような齟齬が生じないよう、交渉内容はすべて書面でやりとりし、記録として残すことが大切です。

サブリース会社が解約に応じない場合でも、正当事由（売却目的・資産整理・老後の生活設計等）があれば解除可能とされることもあります。
しかし、判例から見るにかなり解約できるケースは限られます。それほどまでに現状サブリース契約にも適用されている「借地借家法」の効力は強いものなのです。

条件交渉が難航する場合は、消費者センターや宅建協会への相談、もしくは弁護士の介入による解決も視野に入れましょう。
 

その後の管理体制の決定

サブリース契約の解約後、すぐに物件が空室になるわけではありません。
現在入居している借主（転借人）がいる場合、通常の賃貸借契約へ切り替える手続きが必要となる場合があります。

つまり、オーナー様としては管理会社に管理委託をするか、自主管理のいずれかの選択をする必要があるのです。

サブリースを解約したことで収益性のコントロールが可能になる一方、解約のリスクは発生することになります。
また、自主管理を選択した場合は管理の負担も発生します。

自身の投資スタンスや今後の資産計画に応じて、最適な管理体制を選ぶことが重要となるでしょう。

解約を断られたら「交渉の余地」があるかを探る

前の項目ではサブリース契約の解約の方法と手順について解説しましたが、サブリース契約の解約を断られるケースもあります。

厄介なことに、このサブリース契約の各条項の効力を上回るものが「借地借家法」です。
契約書上は解約できる旨が記載されていても、実際の現場では解約に応じないサブリース業者がいるのも事実です。

どうしても解約したい場合、交渉の余地がある3つの条件に当てはまるかチェックしましょう。
 

相場よりも家賃が著しく低く設定されている

サブリース契約の見直し交渉で最も有効とされているのが、家賃設定が現在の市場相場に比べて著しく低いケースです。

例えば、以下のケースが挙げられます。

● 築年数が浅く駅近なのに、近隣物件より明らかに安い保証賃料になっている
● 5年前に契約した賃料から1度も見直しがされていない
● 周辺相場では家賃上昇傾向にあるにもかかわらず、保証賃料は据え置きか減額されている

近隣の成約賃料情報や不動産ポータルサイトの相場を提示して交渉すると、正当性を持った申し出となります。

サブリース業者にとっても、訴訟やクレームに繋がるリスクを避けたいのが本音です。
相場と大きな開きがある場合は、解約交渉で合意に繋がることが多いです。
 

原状回復費や修繕費で不当な負担がある

高額な原状回復費用や修繕費をオーナー様が負担させられるケースは、サブリース契約では非常によくあるトラブルの一つです。

例としては

● 入居者退去後に20万円の請求が来た
● クロスやフローリングの全面張り替えを指示された

などのケースがあります。

しかし、その修繕が本当に妥当かどうか不明なケースが多いです。

理由としては、上記でも触れたようにサブリース会社が原状回復や修繕を依頼している会社と癒着しているケースがあり、見積りに対して関与できないケースもあるからです。
原状回復工事の複数見積りを取らず1社のみに見積もりを取らせる為、貸主側は修繕に必要な金額が分からずにそのまま工事に進んでしまいます。

上記のようなケースがある中で、原状回復費や修繕費を理由に交渉する材料としては以下が例として挙げられます。

● サブリース会社が独自の基準で原状回復範囲を拡大している場合
● 複数の業者に見積りを取った結果、明らかに高額である場合
● 過去の退去時にも毎回高額な修繕費を請求されている場合

上記のようなケースが判明し、不当な負担が繰り返されている場合、オーナー様から「適切な管理がなされていない」「信頼関係が破綻している」と主張し、契約解除の交渉を進めることが可能です。
 

更新時に条件が一方的に改悪された

サブリース契約更新時に、貸主側に不利益な内容で条件変更を通知される事があります。

例えば

● 家賃保証額が大幅に減額された
● 契約期間が自動延長された
● 管理条件や修繕範囲がオーナー負担に変更された

以上のようなケースでは、「信義則違反」や「契約内容の不当な変更」として契約解除の根拠とする余地があります。

貸主側に相談や協議の機会がないまま、業者都合で一方的に内容が改定された場合には、契約解除の交渉材料として有効です。
また、サブリース契約の中には、実質的に更新のたびに条件を悪化させていく構造になっている場合もあります。

更新通知や改定条件の通知書があれば、弁護士や不動産専門家に相談し、契約の一方的改悪を根拠に、解約交渉へ踏み出すことが可能です。