ワンルームマンション投資は"都心物件"か"地方物件"どっちが有利？

投資用物件選びの「地方か都心問題」

ワンルームマンション投資を行う際、東京都を始めとする大都市以外にも目を向けているという人も増えてきました。

地方の収益物件は、大都市の物件よりも安く買える上に利回りも高いので、魅力的に感じられるでしょう。

都心と地方、それぞれに異なるメリットがありますが、自分にとってどちらの地域に投資をした方が有利なのかを知ることが、不動産投資の明暗を分けると言っても過言ではありません。

今回は、都心の物件と、地方の物件を比較してみました。

デメリットや注意点まで説明しているので、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

都心と地方で家賃・利回り・入居率・管理面を比較

まず最初に、都心と地方の投資物件を家賃・利回り・入居率・管理面で比較してみましょう。

家賃や利回りに関しては不動産投資を行う上で、利益面として重要なポイントになりますし、入居率も大事な指標の1つ。必ずチェックしておきたいポイントです。
 

都心と地方の家賃

家賃については、基本的に都心が高くなり、地方が安くなる傾向があります。

都心と地方で物件自体の価格にそこまで大きな差が出ないとしても、都心は土地の価格が高くなるため、家賃を高くしなければ利益が出ないのです。

もちろん、築年数や部屋の広さによって家賃は変わりますが、同じようなスペックの物件は、都心と地方でかなり家賃の差が出てくることも。
そのため、単純に高い家賃の物件を求めるのであれば、都心の投資物件を保有した方が有利となります。

※本グラフは、Yahoo!不動産　家賃相場より株式会社FGHが作成したものです。（数値は2025年9月6日時点のもの。該当物件数100以上のものを有効としています。）

東京・大阪・福岡・愛知を比較してみました。
1位港区の16.0万円は、他の道府県の追随を許さず、ダブルスコア以上の差をつけています。
 

都心と地方のワンルームマンション投資の利回り

不動産投資は、家賃と同時に利回りを考えなければ上手く収益を上げることができません。

利回りとは、年間で得られる家賃利益を物件や土地の購入価格で割ったもの。
ほとんどの場合、この利回りが高ければ高いほど、長期的に得られる利益が大きくなるのです。

そのため、不動産投資における利益は家賃の高さだけではなく、物件購入費や経費なども考慮しなければなりません。

家賃が高い傾向にある都心ですが、物件の購入価格も高くなってしまうため、利回りが低くなる傾向があります。
逆に地方は家賃が低くなりますが、物件の購入価格も低く抑えることができるため、利回りが高くなる傾向があります。

そのため、利回りだけを見ると地方の物件の方が高い傾向にあり、物件当たりの利益が大きくなることも。
 

都心と地方のワンルームマンションの入居率

入居率も、ワンルームマンション投資を行う上で重要な指標です。
都心と地方の入居率については、人口が多い都心は高くなり、人口が少ない地方は低くなります。
日看協短観によると、首都圏と関西圏は入居率96.6％なのに対しその他の地方では入居率92.6%となっています。

先ほど、利回りが高いのは地方と紹介しましたが、いくら利回りが高くても入居者がいなくては利益が発生しないので、地方の場合は、集客面に労力を割かなければなりません。

都心も人口が多いので自然と入居者が集まるイメージがありますが、実際にはライバルとなる物件の数も多く、家賃や物件の築年数などで差別化を図らなければ、高い入居率を維持するのは難しいでしょう。
 

都心と地方のワンルームマンションの管理面

ワンルームマンション投資を行う物件の管理は、管理会社に委託することが多いですが、都心と地方で営業所の数などに違いがあります。
都心の場合、営業所の数も多く物件と営業所の距離が近いため、何か問題が発生した際にはすぐに対応してもらえるでしょう。

しかし、地方の場合だと、営業の数も少なく物件との距離が遠い場合があるため、すぐに問題に対応できない場合があるのです。

不動産となるので、頻繁に問題が発生することはありませんが、万が一問題が発生した場合には対応の遅さがクレームに繋がってしまう場合もあるでしょう。

都心の収益物件を購入するメリット

都心の投資用不動産が多くの投資家に選ばれているのにはわけがあります。
メリットをを挙げてみます。
✅賃貸需要が安定している
✅売却しやすい
✅資産価値が下がりにくい
 

賃貸需要が安定している

都心には人も企業も集中しています。
そのため賃貸需要も高く退去しても次の入居者が見つかりやすいため、空室リスクが低いと言えます。

都心の方が地方に比べ単身者の比率が高いことも特徴です。
上京してくる学生や、働き盛りの会社員が安定して流入しており、急激な人口減少による需要減のリスクが低いと言えます。

また、平均居住期間にも差があります。
首都圏は家賃が高く転居費用も負担が大きいせいもあり、全国でも平均居住期間も長くなっています。

 

売却しやすい

安定的な賃貸物件を求める需要は高く、売り出した際も買い手がつきやすいのも特徴です。
取引事例も多いため、投資家からしても相場を把握しやすいという点も売りやすいポイントです。

取り扱う不動産業者も多いため、取引が活発に行われています。
 

資産価値が下がりにくい

都心のワンルームマンションは一般的に資産価値が下がりにくいと言われています。
都心駅の近くや築浅物件は特に資産価値を保ちやすい傾向があります。

最近では都心に近いほど地価が上がっています。
物件によっては、新築時より査定額が高いこともあるほどです。

都心の収益物件を購入するデメリット

都心の投資用不動産にはメリットもありますが、もちろんデメリットやリスクもつきものです。
きちんと把握しておきましょう。
✅利回りが低い
✅初期投資額が大きい
✅価格変動リスク
✅税金が高い
 

利回りが低い

都心の物件は物件価格自体が高いため、表面利回りは地方に比べ低くなる傾向があります。
3%から5%程度が一般的なので、資金の回収があまり進まないという状況に陥ることがあります。
ローンの返済が重い場合、キャッシュフローがマイナスになったり、手残りが少なくなる可能性があります。
 

初期投資額が大きい

ワンルームマンションの場合数千万円、1棟物件だと億単位になることが多いです。
その分頭金や諸費用も高額になる傾向があり、初心者には手を出しにくい価格帯になっています。
 

価格変動リスク

現在のようなバブル的な価格上昇局面では、高値づかみをするリスクも上がります。
今後相場が落ち着いたときには大きく資産価値が低下してしまうことになります。

例えば、東京では12,3年程前に1,500万円程度で購入できていた物件が、最近では2,000万円を超える価格で取引されている事例も増えています。
相場が戻ってしまった場合には、単純計算で500万円くらいの損をしてしまうことになります。
投資資金が流れやすい都心の不動産では、価格が経済状況に左右されやすいため注意が必要です。
 

税金が高い

都心の不動産は、固定資産税や都市計画税が地方物件より高くなりがちです。
それらの税は固定資産税評価額によって決まりますが、地方の評価が下降傾向にあるのに対し、都心は上昇傾向にあります。

また、都心は地方より人件費や物価も高いため、修繕積立金や管理費などの諸費用負担が高くなります。

地方の収益物件を購入するメリット

地方のワンルームマンションを購入するメリットには以下のようなことが挙げられます。
✅節税効果が期待できる
✅利回りが高い
✅将来性の高いエリアもある
✅価格競争に陥りにくい
 

節税効果が期待できる

地方は大都市に比べ地価が安いので、物件を安価で購入できるメリットがある上に、節税も期待できます。
節税効果を大きくするには、減価償却費が大きなポイントとなります。

土地は減価償却できませんが、年月が経つと伴に老朽化の進む建物では価値が下がっていくので、減価償却が可能です。

地方の収益物件を購入する際は、不動産価格全体に対し土地の値段が安いため建物の価格の割合が大きくなり、その分減価償却費も大きく取ることができ、都心の物件より大きく節税することができます。
このことから、都心で同じレベルの物件を買うよりも、地方の収益物件を購入した方が節税効果が高いと言えるでしょう。
 

利回りが高い

地方の物件は価格が安いため、キャッシュフローもよく、利回りが高いというメリットがあります。
日本不動産研究所　第52回 「不動産投資家調査」（2025年4月現在）の調査結果によると、東京23区の城南エリア（港区・品川区・目黒区・大田区）の期待利回りは3.7%であるのに対して、広島の利回りは5.0%です。
さらに、地方とは言えませんが大阪・横浜の利回りは4.3%。都内より遥かに高いことがよく分かります。

利回りが高いと、それだけ早く投資分を回収することができる可能性が高まります。

ただし、利回りの高い地方物件の中には、利回りの高さしかメリットがない物件も存在します。
地方は人口減少が進んでいるため、空室リスクが都内に比べて高いのです。

そのため、高い利回りにしないと、収益物件を売りたくても売れないのが現状。
投資家も地方に投資する場合は、できるだけ早く投資分を回収できる高利回り物件を狙います。

つまり、地方の収益物件は短期間で投資分を回収できる可能性がありながら、短期間のうちに空室リスクが高まる可能性も高いのです。
地方の高利回り物件はメリットでもあり、リスクでもあるという諸刃の剣なのです。
 

将来性の高いエリアもある

地方の中には安定的な人口増加を記録している県や都市もあります。

人口増加が続いている地方と言えば沖縄県。
沖縄県で発行されている地方紙「沖縄タイムズ」によると、沖縄の人口は2025年まで増加する見通しだそう。

近年は外国人技能実習生が沖縄に多く流入しており、日本人以外の人口も増加しています。

都市で見ると福岡市の人口増加率は、政令指定都市の中でトップクラスの5.1%。
＞＞福岡県福岡市のワンルームマンション売却事情について詳しくみる

札幌市も人口の増加が続いており、札幌市は特に外国人の流入が著しいです。
実際1999年から2008年の間に、外国人住民登録者は1.3倍にまで増えています。

地方は衰退していると言いますが細かく見ると、発展目覚ましい県や都市もあるのです。
こうした将来性の高いエリアに投資を行えば、地方への不動産投資も成功させやすいでしょう。
 

価格競争に陥りにくい

大都市はワンルームマンション投資が活発で、沢山の賃貸物件があります。
入居者に自分の物件を選んでもらうためには、家賃価格が一つの大きなポイントになります。

そのため、周囲に賃貸物件が数多くあるエリアでは、どうしても価格競争が起こり家賃も下がっていきます。
相場以下にまで家賃を落とさないと入居者付けが難しくなると、キャッシュフローも悪化しローンの完済にも長い時間がかかってしまうでしょう。

しかし、地方にはそもそも競合するような賃貸物件が多くないので、価格競争にも陥りにくいのです。
相場と同程度の家賃を設定すれば、よっぽどの悪条件でない限り入居者付けができるので、価格競争により収益が悪化することはほとんどありません。

地方の収益物件のデメリット

一方で、地方ならではのデメリットもあります。
✅人口減少と少子高齢化
✅需要と供給のバランスが崩壊しやすい
✅出口戦略を取ることが難しい
✅融資を受けにくい
 

人口減少と少子高齢化

日本は現在少子高齢社会で、人口も年々減少しています。
その煽りを一番多く受けているのが、地方都市。
若者の東京進出が進み、地方からは人口が流出し、高齢者ばかりが残されるようになりました。

地方の賃貸経営は非常に難しく、人口減少の影響を受け、空室リスクが非常に高くなっています。
そして一度空室が出れば、それが長期化することも少なくありません。

物件は保有しているだけで、固定資産税や管理費など様々な費用がかかってきます。
そのため資金繰りが悪化しやすく、最悪の場合、賃貸経営が立ち行かなくなってしまうのです。

また地方の場合、土地が安いので賃貸を借りて家賃を支払うよりも、マイホームを買ってローンを払った方が安上がりだという地方ならではの特性があります。
ファミリー層の多くは、将来的に戸建てを購入してしまうので、大きめの賃貸住宅は需要が低いのが現状です。
 

需要と供給のバランスが崩壊しやすい

”人口減少と高齢化により、地方は賃貸需要が今後益々低下する”というお話をしましたが、地方の中には活気があり、人口も増加しているエリアもあります。
そうしたエリアの特に多くみられる特徴が、主要産業を持っていることです。

自動車や造船、家電メーカーの工場などがあるエリアには、若者が移り住み、産業の発展とエリアの発展が比例しています。

こうしたエリアでは賃貸経営も行いやすいですが、一度産業が崩壊してしまったり、企業が撤退するとどうでしょう？
仕事先がなくなると途端に若者が姿を消し、そのエリアは急速な衰退を迎えます。

実際に大分では、とある工場が閉鎖した後に労働者の多くがその地を離れ、工場付近の家賃も半額以下にまで下がり、エリア自体が衰退した事例がありました。
工場以外にも、大学などの教育機関が街を支えていることもあります。

東京であれば街から1つの企業が撤退しても、他にも沢山の企業があるため大きなダメージを受けることはありません。

しかし地方を拠点とする大企業は多くないので、どうしても一つの企業に対する依存度が高くなってしまうのです。
需要と供給のバランスが崩壊しやすいという脆さが、地方への投資を難しくさせている原因のひとつだと言えるでしょう。
 

出口戦略を取ることが難しい

賃貸経営に失敗した先のことも、経営を始める前には考えなくてはなりません。
賃貸住宅の場合、最悪物件を売って借金を返済することができますが、賃貸需要の低い地方では、”物件を売りたくても売れない”状況に陥る可能性も。
所有するだけでも管理費などで赤字が出る上に、手放すことも難しいとなると、残された道は破産のみ。
地方の物件は需要が少ないので、出口戦略を立てることが難しいという事情も投資前にはよく理解しておきましょう。
 

融資を受けにくい

「大都市に住みながら、地方都市に投資を行いたい」と考えている人も多いでしょう。
しかし金融機関の中には、支店から近距離に申請者の居住地か勤務地、投資対象物件がないと融資をしてくれないことも…。

結局、地方の物件を買うのはその地方に住む人だけになってしまい、競争率が下がり物件の価格も安くなっているのでしょう。

地方の収益物件を購入するときのポイント

地方で収益物件を購入する際は、大都市とは異なる”地方ならではのポイント”を抑えておくことが大切です。

駅近は重要ではなく、駐車スペースが重要

車文化が発達している地方は、「駅近」「徒歩圏内にスーパーやコンビニがある」といった利便性はあまり優先されません。
駅近の物件よりも、駐車スペースの有無を気にする人の方が多い傾向があります。
都市部では、そもそも車を持っていない世帯も多いですが、地方では車がないととても不便。

こうした地方ならではのポイントを抑えた上で、投資を行わなければ地方の投資は成功できません。
 

近隣・地元住民の声を聞く

都心に住む人が、地方に住む人の生活を想像することは簡単ではありません。
想像とリアルがかけ離れていると、投資に成功しないのは当たり前のことです。

そのため物件を購入する前に、入居者や地元の人に地域の住み心地やどんなエリアなのか特徴を尋ねることは非常に大切です。
住民の生の声を聞いて、入居者が住みやすいと思えるような場所かどうかあらかじめ確認しておきましょう。
余裕があれば地方に足を伸ばし、どんな人が住んでいるのか、どんな雰囲気の街なのか投資家自身が肌で感じることがベストです。
 

外国人入居者を取り込む

地方の中には外国人の住民登録者が著しく増加している県もあります。
特に政府が外国人技能実習生の雇用を積極的に押し進めたことから、近年では農業や介護、漁業を手伝うために日本の地方に来たいという外国人も多いです。

外国人は日本人に比べ、賃貸物件の居住年数が長いという特徴があります。
国籍が違うだけで部屋を貸してもらえないことが多いので、一度外国人が入居すると日本人より長く住んでもらえることが多いのです。

そのような外国人入居者を上手く取り込むことができれば、地方でも空室率の高さに頭を抱えることはないでしょう。
また、外国人が入居できる物件は限られているため、多少家賃を高く設定しても、入居者が集まりやすいというメリットがあります。

都心と地方の異なる特徴を活かした投資

ここまでワンルームマンション投資でも重要な、家賃・利回り・入居率・管理面の違いを都心と地方で紹介をしてきました。
実際に比較をしてみると、都心と地方でそれぞれにメリットやデメリットがあり、一概にどちらで投資をした方が良いと判断するのが難しいのです。

例えば、高い利回りを目指して投資をするのであれば、地方の安い物件を購入し平均よりも少し高い家賃に設定すれば、理論的には実現できるでしょう。

しかし、地方は都心に比べると人口が少ないため、少し高い家賃を設定してしまうと入居率が低くなり、結果的に高い利回りを維持できなくなってしまう可能性が高いのです。

逆に、物件の購入価格が地方より高い都心でも、入居者の需要がある人気エリアの物件なら、少し高めの家賃に設定をしたとしても、入居者を確保することができるため、高めの利回りを実現できる可能性があります。
そのため、ワンルームマンション投資で都心と地方のどちらかで迷った際には、それぞれの特徴を活かした投資を行っていく必要があるのです。
 

都心の特徴を活かしたワンルームマンション投資

都心でワンルームマンション投資を行う場合には、家賃が高く設定できますが、土地や物件の購入価格も高くなるため、高い利回りを期待するのは簡単ではありません。

しかし、地方ほどの高い利回りを期待しなくても、都心でも平均的な利回りと高い入居率をキープし、管理を全て管理会社に委託をすれば、手を掛けずに安定的な投資を行うことができます。

都心のマンションなどであれば、需要の高まりと同時に資産価値としても上がる可能性があるため、購入時よりも高い価格で売却ができるかもしれません。
結果的に売却益として、キャピタルゲインを狙うこともできるのです。
 

地方の特徴を活かしたワンルームマンション投資

地方でワンルームマンション投資を行う場合には、都心よりも家賃は低くなりますが、物件を安く購入できるため高い利回りが期待できます。
日本の地方はどうしても人口が減少傾向にあるため、正直、入居率に関しては都心ほどの高さを期待できません。

ちなみに、地方だと人口減少の影響もあり、築年数が古い物件がかなり安い価格で売りに出されています。
そういった古い物件を購入し、リフォームを行う事で入居者が住めるような状態にできれば、高い利回りを実現する可能性があるでしょう。

物件のエリア選定で意識したいこと

ワンルームマンション投資を都心や地方で考える際、都心や地方と言った抽象的なものではなく、具体的な地域に目を向けることが大切です。
都心でも、単身に需要があるエリアや世帯に需要があるエリアが存在するので、「このエリアではどのような物件が需要があるのか」を把握しましょう。
特に地方の場合は、地域での差が激しい傾向があります。

地方と言っても、地方都市であれば十分な需要もありますし、家賃も高い傾向にあり、都心程ではないですが似たような投資を行うことができます。
都市部から離れていたとしても、近くに学校やショッピングモールなどがあれば、ベッドタウンとしての需要があるかもしれません。

不動産である物件を購入する際には、都心や地方だけで考えるのではなく、具体的な地域に目を向けた方が良いのです。
 

エリアの特性を知る

都心と地方や具体的なエリアを意識する際に、不動産投資を行うエリアの特性を知っておいた方が基本的には有利です。
土地勘が無い地域だと、入居者の特徴や習慣がわからずに入居率を上げることができない可能性があります。

都心も雨が降った際には、浸水しやすいエリアであったり、近隣住民の間で問題が起きやすいエリアもあるでしょう。
「都心の方が有利に不動産投資ができる」と思い、住んだことも行ったこともない地域を選んでしまうと、理想と現実のギャップに頭を抱えるかもしれません。

そのため、投資用物件を購入する際は、きちんと現地調査を行うことが大切です。
 
 

エリアごとのワンルームマンションの特徴をみてみる

 

エリアごとの適切な利回りを意識しよう

ワンルームマンション投資には様々な手法がありますが、基本的には低い利回りよりも高い利回りを狙った方が利益は大きくなります。
この、利回りの高い低いは相対的なもので、エリアによって変わってきます。

例えば、東京都内で6％の利回りだと一般的な感覚ですが、地方物件だと6％ときくと低い方になってしまいます。
地方の場合は、空室リスクなどを見込まないといけないため、ある程度の利回りがとれないとリスクが大きくなるためです。

物件の価格だけに目を向けるのではなく、そのエリアの利回り相場よりも高い利回りを意識してみましょう。

ワンルームマンション投資は”都心物件”か”地方物件”結局どっち？

不動産投資は都心や地方という大きな括りで考えるのは無く、都心や地方でも細かいエリアの特徴を把握する必要があります。
地方でも、地方都市やその周辺では状況が大きく異なり、物件に対する需要も変わるでしょう。

そのため、都心と地方のワンルームマンション投資で、どのような大きな特徴があるのかを押さえつつ、各地域の特徴を意識するようにしましょう。

単に都心だから、高い家賃を設定しても需要があると思い、ワンルームマンション投資をはじめてみたらライバルが多く、高い家賃では需要が無いという場合もあるのです。
結果的に家賃を下げ、利回りも下がり、物件購入額である投資資金を当分の間回収できない可能性があるかもしれません。

ワンルームマンション投資を行うのであれば、投資資金を回収して利益を出すことは大前提となります。
少しでも有利な状態で投資ができるように、投資先の地域については特徴を抑えた状態で選ぶようにしましょう。