サブリースをやめたい人必見！解約の基本と正しい手順

サブリース契約は、オーナーが物件を一括で管理会社へ貸し出し、転貸を行ってもらうシステムです。
しかし、実際に運用してみると家賃保証が減少したり契約解除が難しかったりなど、トラブルに発展するケースがあります。
解約を検討するうえで、正当事由や違約金の存在といった重要なポイントを把握する必要があるでしょう。

本記事では、サブリースをやめたいと考える理由から解約のメリット・デメリット、そして解約手続きの流れを総合的に解説します。

解約後の管理体制や入居者への対応、そして代替案に関しても詳しく触れますので、ぜひ参考にしてください。専門家に相談する必要性についても取り上げますので、後々のトラブルを避けるために事前に理解を深めましょう。

サブリース契約解約は不動産の法律や契約書面の細かな確認が大切です。円満に解約を進めるためには、相手方との交渉ポイントや立ち退き料の相場などを十分に把握しておくことが欠かせません。踏まえるべき注意事項を押さえながら、解約に伴う後悔を残さないよう進めていきましょう。

サブリースをやめたいと思う背景・理由

まずは、オーナー様がサブリースをやめたいと考える主な理由を整理します。
サブリース契約では契約当初の家賃保証額が更新時期を迎えると引き下げられることがあり、当初想定していた収益を確保できないケースがあります。
購入時に楽観的な考えからサブリース契約を結んでしまったオーナー様からは、たびたび以下のような後悔が聞こえます。
以下
 

想定外の家賃減額や利益減少

家賃保証額が契約時より大幅に下がると、収益計画が狂ってしまい財務上のリスクが高まります。
特に、築年数が進むと修繕費がかかる一方で家賃収入が減ってしまうため、オーナーとしては解約を検討せざるを得ません。
こうした状況が発生すると、将来的な資産形成の見直しを急ぐ必要が出てくるのが実情です。
 

請求される修繕費に納得がいかない

修繕が本当に必要なのか、また費用設定に相場と大きな乖離がないかは重要なチェックポイントになります。
サブリース会社側が修繕判断を一方的に行い、高額な請求を求めるケースもあるため注意が必要です。
こうしたトラブルを回避するためには、契約書の詳細と見積内容を細かく確認する姿勢が大切です。
 

売却時に値下がりリスクがあることが分かった

サブリース契約がついた物件の購入は、買主が二の足を踏むことが少なくありません。
サブリースの賃料として貸主に支払われる金額は、ほとんどの場合実賃料より安く、その分収支の悪化につながります。

また、管理の自由度が制限されるため、自分の裁量で物件をコントロールしたいと考える買い手にとっては扱いづらい物件となるのです。
よって、少しでも高く売却したい場合は、サブリース解約を早期に検討するケースもしばしば見受けられます。
 

サブリース解約のメリットは？

サブリースを解約することで得られるメリットにも注目しましょう。

サブリース契約を解除すると、自分で賃貸管理を行うか、別の管理会社へ委託する形へ移行できます。
これにより、契約書で縛られる家賃設定から自由度が高い運営が可能となり、経営改善のチャンスが広がります。自分の意志で経営方針を決められる点が、大きなメリットの一つと言えるでしょう。
メリットとしては主に以下のような点が挙げられます
✅賃料が上がり収支改善につながる
✅管理自由度が向上する
✅売却先の選択肢が広がる
 

賃料が上がり収支改善につながる

サブリース会社の家賃設定が相場より低いと感じる場合、直接入居者を募集することで適正な賃料を設定できます。
これにより、利益率の底上げが期待でき、空室を埋める工夫次第では大きな収益増につながるでしょう。
市場調査を徹底することで、需要と供給のバランスを踏まえた最適な賃料を決めやすくなります。
 

管理自由度が向上する

サブリース会社に依存しなくなることで、修繕の優先度や回数、入居者対応などを臨機応変に行えます。
自身が物件の管理に主体的に関与できるようになるため、修繕やリフォームを必要最低限に留めたり、逆に高付加価値の設備を導入したりと柔軟な投資もしやすくなります。

入居者ニーズを敏感にキャッチして新たな施策を打てるので、賃料アップによる収益向上も期待できるでしょう。たとえば、物件のコンセプトを大きく変更し、ターゲット層に合わせた空間づくりを行うことも可能です。

そうした取り組みが差別化につながり、空室率の改善に一役買う可能性もあります。
自分らしい経営スタイルを追求したいオーナーにとっては、大きな魅力に感じられるでしょう。
 

売却先の選択肢が広がる

サブリース契約の有無は、物件の売却において大きな影響を与えます。
サブリース契約のしがらみがなくなることで買主の候補が増え、より納得のできる価格での交渉が進みやすくなります。

購入者から見れば、管理形態や賃料が自由に設定できる物件は魅力的です。
解約済みの物件は買い手の自由度が高く、結果として高値での売却が期待できる可能性もあるのです。
投資用に購入を検討する買主にとっても、サブリースの縛りがなくなっている点はアピールポイントとなります。

サブリース解約のデメリットは？

一方で、解約に伴うリスクや注意点も把握しておく必要があります。
サブリースをやめると、当然ながら家賃保証がなくなり空室リスクをダイレクトに受け止めなければなりません。
常に入居率を意識し、宣伝活動や魅力的な設備投資が必要になるため、オーナー自身の負担が増加する恐れがあります。

サブリース契約の安心感を手放すことによるストレスも考えられるため、慎重な意思決定が求められるのです。

✅解約違約金がかかる
✅空室リスクが上がる
✅管理会社を探す手間・自主管理をする手間がかかる
 

解約違約金がかかる

サブリース契約は長期的なスパンを想定しているため、途中解約には違約金が発生することが一般的です。
契約内容によって金額や支払い条件が大きく変わるため、特に更新時期や残存期間を丹念に確認しておくことが重要です。

予想していなかった費用負担がかかると、キャッシュフローが一時的に悪化する可能性もあるでしょう。
違約金を最小限に抑えるために、交渉を試みるケースも多々あります。
 

空室リスクが上がる

サブリースでは空室時の家賃を保証してもらえますが、解約後はすべて自己責任となります。
入居率の変動がダイレクトに収益へ響くため、マーケティング戦略を立てる必要があるでしょう。
特に繁忙期や閑散期の特性を理解しておくと、適切なタイミングでの募集が可能になります。
 

管理会社を探す手間・自主管理をする手間がかかる

サブリース契約が解約となれば、新たな管理会社との契約や自主管理を検討する必要があります。
複数の会社から見積もりを取り比較しなければならず、最適なパートナーを探す手間は決して小さくありません。
また、自主管理はノウハウや人脈が乏しいオーナーにとって負担が大きく、物件運営のハードルが高まる点は否めないでしょう。

なぜサブリースの解約は難しい？

借地借家法の影響や契約上の制約により、解約が簡単には進まないケースがあります。
サブリース契約では、物件の賃借人（サブリース会社）にも強固な法的保護が与えられており、オーナーが一方的に解約できないようになっています。

 

借地借家法による借主保護の影響

借地借家法は居住用の借主を保護する目的があるため、基本的にオーナー側の都合で解約や退去を求めることは難しいです。
同法では、正当事由がなければ契約を解除できないとされており、サブリースのように転貸関係がある場合でも同様に適用が検討されます。
これは、入居者の居住権を重視しているためで、強い法的保護を与えているのが特徴です。

オーナー様側の想定外の経済的負担だけを根拠に解約しようとしても、サブリース会社に解約を拒否されてしまった場合は解約できません。
 

サブリース契約では“正当事由”が必須

正当事由とは、法律上やむを得ない理由として認められる事由を指します。
たとえば、物件をオーナー自身が居住目的で使用する必要があったり、建物が老朽化しているなどの事情が該当することがあります。
こうした事由なしに解約を進めようとするとオーナー様側が不利になりがちです。
場合によっては長期的な交渉を要し、弁護士など専門家のサポートが重要となることが多いでしょう。
 

 

正当事由の種類と判例事例

解約の要件となる正当事由にはどのようなものがあるのか、代表的な例を見てみましょう。
正当事由として認められやすいのは、オーナー様または親族が実際にそこへ入居する必要がある場合や、物件の老朽化により建替えが不可欠とされる場合などです。

ただし、これらが自動的に正当事由になるわけではなく、具体的な事情や必要性が裁判所で判断されることも少なくありません。
裁判例をチェックすると、必ずしもオーナーの主張が通るわけではなく、慎重な事前準備が求められます。

また、ローンの返済が困難になったといった経済的理由も考慮される場合はありますが、これだけで正当事由に該当するかどうかは微妙なラインといえます。
最新の判例や専門家の解釈を踏まえて、事由が本当に正当と認められるか検討しなければなりません。
オーナー様側が一方的に「正当事由だ」と主張しても、証拠能力が不足すると認められない可能性が高いのです。
 

自分や親族が住むための解約

オーナー自身または親族が物件を利用するという明確な理由がある場合、比較的正当事由として認められやすいです。
ただ、契約の更新時期や入居者の生活実態に配慮しないまま解約を進めるのは難しく、裁判所の仲介が入るケースもあります。特に、親族が本当に住む意思や必要性を証明するための書類や証言が重要となります。
 

老朽化による建替え・大規模修繕の必要性

建物が老朽化し、安全面や衛生面で問題が生じる場合は、建替えや大規模リフォームを理由に正当事由を主張できます。
ただし、老朽化の程度や修繕の必要性を客観的に示す技術的資料が必要です。
単なる改善目的ではなく、居住が困難な状況であることを示すことで正当事由として認められる可能性が高まります。
 

ローン返済困難や売却が必要なケース

経済的な事情によって物件を売却せざるを得ないケースでも、正当事由として認められるかどうかは争点となります。
ローン返済不能など重大な事情があったとしても、サブリース会社と入居者がいる現状で解約が正当とされるには、相応の書類や客観的証拠が必要です。
安易な主張では逆にトラブルを長引かせる可能性があるので、慎重な対応が肝心です。

サブリース解約違約金・立ち退き料について

解約時には違約金や立ち退き料の問題が生じることがあります。
サブリース契約の違約金は、解約時のオーナー様の負担を大きく左右する要因です。

契約条項に記載されるケースが一般的ですが、曖昧な表現や双方の解釈の違いによって紛糾することが珍しくありません。
解約の必要性が切実なほど、違約金の交渉はシビアなものになるでしょう。

また、建物の退去を求める場合、入居者への立ち退き料が話題になることもあります。入居者保護の観点から、正当事由があっても一定の補償を行う必要があるケースが多いため、費用面での備えは不可欠です。必要に応じて、専門家に相談して適正な立ち退き料や補償内容を設定することが望ましいでしょう。
 

違約金の発生要因と相場はどれくらい？

違約金は契約途中での解約や、契約期間内にオーナー都合での解除など、契約書に定められた違反項目に該当すると発生します。その金額は契約書の内容や解約時の残り期間、家賃総額など複数の要素で算出されることが多いです。一般的な相場を把握しておくとともに、過度に高額でないか専門家にチェックしてもらうことが重要となります。
 

話し合いが長引いたり裁判になったりする？

サブリース会社と解約条件で折り合いがつかない場合、一般的な流れとしては民事調停や裁判という法的手段に進む可能性があります。
こうした手続きには時間とコストがかかり、精神的負担も大きいでしょう。したがって、できるだけ契約締結時から丁寧に条件を確認し、問題が表面化した際も早期に情報共有を行うなどの予防策を取ることが大切です。
 

「弊社で買取すれば違約金はかからないですよ」のワナ

サブリース会社に解約を申し入れる際、オーナー様に売却の意向があると見たらサブリース業者が違約金を交渉材料に買取提案してくる場合があります。
一般的に買取と仲介だと買取の方が安くなるため、実際の手のこり金額が結果的に安くなってしまうケースもあります。
サブリース業者の買取額が一概に安いとは言い切れませんが、違約金を払い売却した場合とどちらがお得になるかはよく比較検討したほうがよいです。

サブリース解約の流れと手順

解約のプロセスは複雑ですが、順を追って進めることでスムーズに対応できます。
まずは契約書を最初から最後まで熟読し、解約条項がどのように定められているかを確認することが肝心です。

交渉中に正当事由を提示する場合は、証拠となる資料や具体的な状況を整理しておく必要があります。
円滑に話がまとまらなければ調停や訴訟など法的手段に移行する可能性もあるため、時間や費用の見通しを事前に立てておきましょう。

 

手順1：契約書の解約条項を確認する

契約書には解約に関する条項や違約金、更新時期などの具体的条件が示されています。
特に、更新のタイミングで解約がしやすいといった特例がついているケースもあるため、細部まで確認することが重要です。
読み飛ばしや解釈の誤りを防ぐためにも、専門家に条項の内容を確認してもらう選択肢も検討しましょう。
 

手順2：サブリース会社に解約通知書を送付

書面で解約を伝えることは、後々のトラブル防止になり非常に大切です。
送付方法としては、内容証明郵便を利用することで送達の事実と日時を証明できます。
通知書の文面には、解約希望日や理由などを明確に示し、相手方に異議がある場合は返信を求めるなどの要点を押さえましょう。
 

手順3：話し合い・交渉と正当事由の提示

解約通知後はサブリース会社との交渉が本格化し、正当事由の有無や違約金の金額などが主要な議題となります。
事由を提示する際には、必要性を裏づける資料や証拠をそろえることが重要です。
法的考え方を踏まえた説得力ある説明を行うと、相手方も応じざるを得なくなるケースが増え、合意形成が円滑になりやすいでしょう。
 

手順4：合意成立か、あるいは交渉継続

もし違約金の金額や解約理由の妥当性などで折り合いがつかない場合は、交渉が長期化します。
双方が納得できる点を見つけられずにこじれると、民事調停や訴訟を選択せざるを得ない状況に陥ることも少なくありません。
合意形成ができれば、解約後に向けた新たな管理体制の準備を早めに進めることが可能となります。
 

サブリース解約後に必要な手続き・準備

解約後の賃貸経営を円滑に進めるための準備や手続きについて解説します。
サブリース契約を解除したあとの経営体制をどうするかは、オーナーが早めに検討しておくべきポイントです。
自主管理を選択する場合は、入居者募集から契約、クレーム対応まで全てを自分で行う必要があります。

一方、管理委託の場合は費用はかさむものの、煩雑な事務作業やトラブル対応を専門家に任せられるメリットがあります。

解約時に入居している入居者・テナントがいる場合は、新たな賃貸借契約の締結かあるいは移行手続きが必要です。
混乱を避けるためにも、解約と新体制への切り替えのタイミングについて入居者に十分な告知を行いましょう。
遅延が生じると家賃収入の面でもトラブルが起きやすくなるため、入居者とのコミュニケーションは特に重要です。
 

新たな管理会社との契約

サブリースをやめた後は、物件を適切に運用管理してくれるパートナーを選定することが不可欠です。
手数料やサービス内容、トラブル対応の迅速性など、複数の管理会社を比較しながら検討します。
契約書の内容も必ずチェックし、将来的なリスクやトラブル発生時の対応方針をクリアにしておきましょう。
 

入居者との賃貸借契約の巻き直し

従来のサブリース契約では、入居者はサブリース会社と契約を結んでいます。
解約後はオーナーと直接の賃貸借契約を締結する形となるので、契約書の作り直しや保証会社との連携が必要です。
入居者にとって不利益が生じないよう配慮しながら、スムーズに手続きできるよう段取りを組むことが大切です。

サブリーストラブルを回避するためのポイント

サブリース契約にまつわるトラブルを極力避けるため、以下の点を押さえておきましょう。
サブリースによって家賃保証が得られるのは魅力ですが、その裏には契約条件や借地借家法、管理費の上乗せといった複雑な要素が潜んでいます。

初期段階で情報収集を怠ると、いざというときに大きなコストや法的トラブルに直面しかねません。
できるだけ専門家や経験者の声を聞き、有益な参考情報を得ることがリスク回避の近道です。
また、契約を締結する前の段階でサブリース会社の評判や契約書の改善余地などをしっかりチェックすることが大切です。

仮にサブリース解約を望む状況になった場合でも、契約書に明記されている条件次第でトラブルの度合いが大きく変わります。
単に家賃保証額だけで選ぶのではなく、総合的な視点から検証するように心掛けましょう。
 

事前の情報収集と専門家への相談

サブリース契約を結ぶ前に、必ず複数の不動産会社や専門家の意見を聞くなど多角的な情報収集を行いましょう。
契約書の不明点はなるべく早めに質問し、曖昧な回答しか得られないようであれば契約先を再検討するのも一つの手です。
やむを得ず解約が必要になる可能性を常に視野に入れたうえで、リスクを最小化する準備をしておくとよいでしょう。
 

サブリース会社・契約内容を慎重に見極める

サブリース会社によっては収益重視のあまり、オーナーに不利な条件を押し付けるケースも珍しくありません。
契約書の細かい条文や将来的な家賃見直しのルール、解約時のペナルティなどは特によく確かめましょう。長期契約となるほど解約が難しくなるため、慎重な見極めと対策が極めて重要です。

サブリース解除前に検討すべき事項

サブリースの解除を検討し始めた際には、その後に考えられる選択肢についても幅広く見ておくことが大切です。
たとえば、現在のサブリース会社との契約を続けながら収支を改善できるのであれば、それが最もシンプルでリスクの少ない解決策といえます。
一方で、管理会社を切り替える場合は、新しい会社が信頼できる業者でなければ、かえって空室リスクや手間が増えてしまう恐れもあります。
だからこそ、一度立ち止まり、目的を見失わないように十分な下調べを行うことが重要です。
 

サブリース会社と条件交渉する

サブリースからの脱却を希望しても、契約内容や法的制約からすぐには実現できないケースが多いです。
サブリース解約が難しい場合、まずは現在の契約形態を維持しつつ管理や収益を改善する別のアプローチを模索するのも一つの考え方でしょう。
周辺の家賃相場より低い条件の場合は、家賃交渉の余地があるかもしれません。
 

賃貸管理会社への委託や自主管理への切り替え

物件の運営を管理会社へ委託する場合、入居者募集から契約締結、トラブル対応までを一括して任せられます。

コストはかかるものの、オーナーが負担すべき仕事が減り、本業に専念したい人には向いているでしょう。一方、自主管理は自分で対応しなければならない業務が増えますが、手数料を節約できるほか、物件の状況をダイレクトに把握できる利点がある点も見逃せません。
 

他のサブリース会社への切り替え

現在のサブリース会社で問題を抱えている場合、他社への切り替えを検討するのも有効な方法です。
複数のサブリース会社で条件を比較することで、より良い契約内容や管理サービスを発見できる可能性があります。単純に賃料保証額だけではなく、修繕の基準や管理方針などを含めて総合的に検討してください。

現在の契約内容と比較し、メリット・デメリットを十分検討したうえで判断するのが望ましいです。どの選択肢を取るにせよ、専門家の助言を受けながら、その向き不向きを検証するプロセスが大切になります。

まとめ・総括

サブリース解約は決して簡単ではありませんが、正当事由の把握やサブリース会社との交渉を慎重に進めることで可能になります。違約金や立ち退き料、さらに解約後の管理方法など、考慮すべき要素は多岐にわたります。オーナーとしては、トラブルを最小限に抑えた形で物件運営を継続するためにも、まずは情報収集と専門家への相談を怠らないことが大切でしょう。

メリットとデメリットを天秤にかけ、解約が本当に合理的な選択かを判断することが大切です。いざというときのために代替手段や複数プランを用意することで、より柔軟に不動産経営を行う道が開けます。自分に合った管理方式を見定めて、後悔のない選択を進めましょう。