サブリース契約で悩む方必見！相談前に知っておきたい基礎知識

サブリース契約とは、不動産オーナーが物件を一括して賃貸会社に貸し出し、その賃貸会社が入居者に転貸する仕組みを指します。
家賃が保証され、オーナーの管理負担が軽減される一方で、想定より賃料が下がってしまったり、解約や契約更新時のトラブルが起こりやすい点は見逃せません。
契約時に十分な情報を得られずに締結してしまうケースもあるため、基礎知識の整理が欠かせないのです。

本記事では、サブリース契約でありがちなトラブル事例や解約時の注意点、そして具体的な相談先について分かりやすく解説していきます。
専門家に相談する際の準備や手続きの流れなどもあわせて押さえておくことで、無用なリスクを最小限に抑えることが可能です。
サブリース契約を検討中の方や既に問題を抱えている方も、基本を理解することでよりよい対応策を見つけられるでしょう。

さらに、解約を決断した後の選択肢として、不動産の売却や別の賃貸管理形態への移行など、さまざまな可能性が存在します。物件の特性や市場動向を踏まえたうえで、自分に合った方法を選ぶためにも、初歩的な情報から専門家への相談ポイントまで一連の流れを把握することが大切です。

サブリース契約の仕組みとメリット・デメリット

サブリース契約は、オーナーとサブリース業者の間で一括借り上げを行う契約形態です。双方にとって利点はありますが、同時にリスクも存在します。
 

サブリースのメリット

✅家賃が安定する
✅管理の手間が軽減する
 
まず、サブリース契約のメリットとしては、家賃収入が安定しやすい点が大きいです。サブリース業者が空室リスクを引き受けてくれるため、オーナー自身が入居者募集やトラブル対応に追われる負担を軽減できます。
また、賃貸管理に費やす時間や手間を大幅に削減できるため、複数の物件を所有している方にも魅力的な仕組みです。

 

サブリースのデメリット

✅家賃減額のリスクがある
✅解約が難しい場合がある
 
契約期間中に会社の経営状況や市場相場の変化を理由に、一方的な家賃の減額を要望されるリスクがあります。
さらに、解約の手続きが複雑になるケースも多く、契約時の条項の読み違いや不十分な交渉が後々大きなトラブルにつながる点も注意が必要です。あらかじめ契約書を丁寧に確認し、将来的なリスクを見据えた判断を行うことが大切だといえます。

サブリースでよくある相談内容とトラブルの実態

サブリース契約は安定が期待される反面、実際には家賃の支払いが滞る、契約条件が一方的に変更されるなどの相談例が多数報告されています。

契約前に想定していた安定収益が得られないまま、家賃の支払いが送れてしまう、または支払いがストップしてしまう事態は珍しくありません。業者側の経営が不安定な場合、オーナーの期待通りに入金されるとは限らず、深刻な運用リスクを抱えることになります。こうしたトラブルは早期に契約書を見直し、必要に応じて法律の専門家へ相談するべきです。

また、家賃減額や解約に関わる条件が契約書に不明確な場合、合意形成が難航する可能性があります。契約時に丁寧な重要事項の説明がないまま署名してしまうと、長期的に大きな負担を背負うことにもなりかねません。発生するトラブルの背景には、オーナー様と業者の情報格差もあるため、事前のリサーチと細部の確認が重要です。
 

家賃が支払われない

契約上は家賃保証がうたわれていても、サブリース業者が資金繰りに困ると振り込みが遅延したり、支払われなくなったりする事例が見受けられます。
早めに契約書を精査し、支払い遅延が続く場合は内容証明郵便で督促するなど毅然とした対応が必要です。
業者への連絡や文書を残すことで、必要に応じて法的措置へ移行する際の証拠にもなります。

サブリースでのトラブルといえば、かぼちゃの馬車事件をご存じの方も多いと思います。
かぼちゃの馬車の運営会社、スマートデイズの倒産によりサブリース料金が支払われなくなり赤字に転落するオーナー様が多数発生するという事件が世間を賑わせました。

サブリースという管理形態が主流になってからまだ10年程度しか経過していないため、その頃設立された新興の不動産会社の経営はまだ安定していないこともあります。
よく見極め、場合によっては解約や乗り換えなどを検討してみてもよいでしょう。
 

一方的な家賃減額請求がきた

家賃収入の見込みが大きく変わってしまうのは、オーナーにとって深刻な問題です。
減額請求があった場合は、市場相場と契約時の条項を比較検討し、業者の主張に正当性があるかを確認することが最優先です。
もし一方的な通告で合意が難しいと感じたら、早めの段階で不動産や法律の専門家に相談し、交渉プロセスを慎重に進めましょう。
 

一方的に解約を迫られている

サブリース業者が契約期間中にもかかわらず、突然に解約を迫ってくるケースも存在します。
空室率が高い物件や、内装状態が悪く家賃がとれない物件で陥りがちです。

業者の事情や市場の変動などを理由とした解約通告には厳密な根拠があるかをチェックし、契約書の内容と照らし合わせて対応策を練ることが重要です。
 

解約したいのに拒否されている

解約の希望を伝えても、サブリース業者が借地借家法を盾に拒否する状況もよくあります。
こうした場合、契約期間や解約条件が明文化されていたとしてもそれを上回る効力のある借地借家法によりサブリース業者が守られているため解約が難しい場合があります。
契約書上の違約金を支払えば解約させてもらえる場合もありますが、実賃料が高い物件ほど業者は解約を渋ります。

合意形成が難航する場合は、弁護士や不動産業者の力を借りて交渉するのがおすすめです。

 

サブリース解約を検討する際の流れと注意点

サブリース契約を解消したいと考える場合は、手続きの進め方や必要となる書類などを把握し、リスク管理を怠らないことが重要です。
契約期間内の解約は違約金発生の可能性が高いため、解約の理由を明確にし、業者と円満に解決する姿勢を持つことが無駄なリスクを減らす秘訣です。
解約条件が契約書にどう明記されているか、また業者との交渉の余地があるかを確認しておくと、スムーズなプロセスが期待できます。特に転居予定がある場合や、物件を売却する意思がある場合は、早期に事前調整を進めましょう。

また、書類上の不備やタイミングのズレによって解約が長引くと、思わぬ費用がかかることもあります。解約通知や書面のやり取りは証拠として残すことが重要で、「口頭で伝えたから大丈夫」という状態を避けるようにしましょう。書類を送る際には内容証明などを活用し、万が一のトラブル防止に備えることが基本です。
 

解約を進めるための手続きと必要書類

解約手続きでは、まず契約書の解約条項を確認し、解約申入れ文書や必要に応じて委任状などを用意します。
通知の方法は内容証明郵便による送付が望ましく、送付記録を残すことで後のトラブルを防げます。
交渉の過程で合意書を取り交わすのもおすすめで、お互いの責任範囲を明確にし円満解決への道筋をつけることが大切です。
 

解約時に発生しうる費用・違約金の相場

一般的に、契約期間内の解約には違約金や手数料が発生する可能性があります。
株式会社FGHが日頃売買に携わっている案件では、半数以上のサブリース業者が家賃2ヶ月～6ヶ月分程度の違約金を設定しています。
サブリース賃料にもよりますが、解約に際し15万円～50万円程度かかるということになります。

違約金の額は契約書で定められているケースが多いため、あらかじめ違約金を含めた資金計画を立てることが重要です。

サブリース契約に関する法律知識

サブリース契約には通常の賃貸借契約と異なる特有のルールや保護規定が存在し、オーナー・業者の双方を法的に支える仕組みがあります。

一般の賃貸借契約と比較すると、サブリース契約はオーナーが入居者との間に直接的な契約関係を持たないため、トラブルの対象がサブリース業者とオーナー双方になる点が特徴です。

実際に問題が生じた場合は賃貸借法や民法だけでなく、消費者保護や宅地建物取引業法などの関連規定を広くチェックする必要があります。契約内容に不明点や曖昧な記述があると、いざというときに保護を受けにくくなるので注意しましょう。

また、国土交通省や消費者庁などの行政機関が公表しているガイドラインでは、重要事項の説明など、サブリース業者に高い説明責任を求めています。
しかし、全ての業者が適切に登録・遵守しているわけではないため、契約前に業者の登録の有無や実績、評判などを調べることも大切です。
 

オーナー様が保護されること

契約書の説明や賃料変動の条件については、オーナーが納得するまで説明を求める権利が認められています。

賃貸住宅管理業法の改正（サブリース新法）や不動産取引時の重要事項説明の強化などにより、オーナーの保護を図る取り組みも進められています。
徐々にオーナー様側の不利益になるケースは解消されつつありますが、いまだにトラブルが多いのも実情です。

万一のトラブル時は、消費者ホットラインや宅地建物取引業者調整機関などを活用して、速やかな状況改善に努めることができます。
 

サブリース業者が保護されること

サブリース業者側も、不測の事態で家賃を支払えないリスクを負っているため、契約書には業者が負うリスク軽減策が含まれていることがあります。

例えば、家賃減額請求についてや解約時の違約金などについてはサブリース業者が不利益にならないように設定されているケースが多いです。
相場と比較し高額だったり、オーナー様が不利な契約になっていないかはあらかじめ確認しましょう。

また、サブリース契約書の効力を上回る「借地借家法」で守られている、ということは以外にも知られていない事実です。

 

サブリース解約後の選択肢

サブリース契約を解約した後は、別のサブリース契約へ移行する、あるいはオーナー自身の管理に切り替えるなど複数の選択肢があります。

✅サブリースを契約していた業者の別プラン（管理委託契約など）に切り替える
✅他の賃貸管理会社とサブリース契約を結ぶ
✅他の賃貸管理会社と管理委託契約を結ぶ
✅自主管理する
 
別のサブリース業者と再契約を検討する場合、前回の契約での反省点を活かし、家賃水準や重要事項説明、解約条項などを十分確認しましょう。
実績のある業者を比較検討し、複数社からの提案をじっくりと見極めることで、より良い条件で安定した収益を得やすくなる可能性があります。

物件を売却する場合、管理委託や自主管理より、サブリース中の方が価格が落ちやすく、売却しづらいという現実があります。
売却を見据えた場合は極力サブリース契約を解除した状態が望ましいのです。
実際に、売却準備のために管理委託契約や自主管理に切り替えを検討するオーナー様も多くいらっしゃいます。

自主管理に切り替える場合は、入居者募集やクレーム対応、家賃滞納時の督促などをオーナーが直接行う必要があるため、手間や労力をしっかり想定しておくことが求められます。

弁護士への相談メリットと費用相場

サブリース契約のトラブルが深刻化した場合、法律の専門家である弁護士に相談することでスムーズな解決が期待できます。
弁護士は契約書の正確な解釈や法的手続きを詳しく知っているため、業者との交渉を有利に進める助けになります。
具体的には、内容証明郵便の文案作成や法的根拠の主張、裁判手続きのサポートなどが挙げられます。また、トラブルが長期化しそうな場合でも、早めに弁護士を頼ることで、精神的な負担の軽減や損害拡大の防止につなげやすいです。

費用相場については、相談料・着手金・成功報酬などが発生するケースが一般的です。
相談料は30分で数千円程度からが目安で、着手金や報酬額は案件の複雑さや争点の大きさに左右されます。複数の弁護士事務所に見積もりを依頼して、費用と期待できる成果のバランスをしっかりと確認することが大切です。

売却時の不動産会社への相談メリットと費用相場

サブリース解約後に物件の売却を検討するオーナーにとっては、不動産会社への相談が売却活動を成功させるための大きな手掛かりになります。

不動産会社に相談することで、市場相場の査定や売却戦略の立案などの専門知識のサポートを受けられます。
売り出し価格の設定や広告活動の展開など、個人では把握しきれないポイントをプロがサポートしてくれる点は大きなメリットです。
特にサブリース契約について理解のある不動産会社であれば、解約のタイミングや必要書類を踏まえてスケジュールを組んでくれます。

売却にかかる費用としては、成功報酬である仲介手数料が一般的に物件価格の3％+6万円（税別）かかります。
その他、登記費用や譲渡所得税などの税務面も含めて相談できる会社を選ぶと、追加の手間を省きながらスムーズに売却を進められるでしょう。
依頼先を決める際には、複数社の見積もりを比較し、サポート内容や費用面とのバランスを確かめることが大切です。