サブリース赤字の原因と解決方法！

サブリース契約は、物件オーナーに空室リスクを抑えた安定収入をもたらす魅力があります。しかし、実際には思わぬ形で赤字になってしまうケースも少なくありません。
本記事では、サブリース契約での赤字リスクやサブリース会社の倒産リスク、さらには信頼できる会社を選ぶための基準と失敗時のリカバリ方法について詳しく解説します。
こんなはずじゃなかった、、と後悔​することのないようしっかりとリスクを把握しておきましょう。

サブリース契約で赤字となる原因

サブリース契約は家賃保証を売りにしていることが多く、オーナーとしては安定収入が得られると思いがちです。
しかし、実際には保証賃料が契約期間中に変更されることがあるため、想定していた収益を維持できないケースが見られます。
安定収入と慢心することなく、赤字回避できるよう備えましょう。
 

金利が上昇した

金利の上昇は、サブリース契約の有無にかかわらず収支にインパクトがある出来事です。
しかし、特にサブリース契約の場合はインカムゲインが低く見積もられていることが多く、少しの金利変動で赤字転落するケースが多いです。
 

保証賃料が減額された

サブリース契約では契約当初の家賃保証が永久に続くわけではなく、一定期間後に見直しが行われることが一般的です。特に不動産市況が下落傾向にある場合、サブリース会社は収支を調整するためにオーナーへ賃料減額の交渉をしてくる可能性があります。これを受け入れざるをえない場面では、ローン返済と合わなくなり、赤字を強いられる要因になるのです。
 

過大な修繕費を請求された

物件の管理や修繕は本来、サブリース会社が行い、その費用は保証賃料に含まれるイメージを抱きがちです。しかし、契約書をよく見ると、実際にはオーナーの負担となる部分が存在することがあります。特に水回りの設備交換や築年数が古い物件にありがちな大掛かりな改修は高額化しやすいため、この費用がかさんで赤字になるケースも少なくありません。
 

 

サブリース会社の破綻

サブリース契約は会社がしっかりと家賃を払い続けてくれることが前提です。しかし、経営が悪化すると、賃料の滞納や一方的な契約解除などのリスクが現実味を帯びてきます。こうした状況に陥るとオーナー側には想定外の収入減と管理負担がのしかかり、最終的にはローン返済に支障をきたすなど赤字を拡大させる原因にもなりかねません。

サブリース会社が倒産するときのムーブ

サブリース会社が倒産にいたする兆候は半年以上前から現れます。
まず最初に起こるのが1か月には満たない家賃滞納です。
どうしてそうなるのでしょうか。

多くのサブリース会社は投資用マンション販売で利益を得るビジネスモデルのため、販売が不調になると運営資金が急速に枯渇します。
すると、販売時の利益を確保するために赤字前提のサブリース契約を増やし、結果として赤字物件が積み上がっていきます。
赤字物件が増えすぎるとオーナーへ支払う賃料のキャッシュが不足し、送金日の遅延が発生し始めるというわけです。

そしてやがて社員が減り、問い合わせへの対応も悪化するなど、会社の劣化が表面化します。
更新料や原状回復費で一時的に利益を確保しつつも、経営陣が個人に資金を移す動きが強まり、最終的には2か月分滞納した状態で倒産に向かうことが一般的です。
 

倒産の予兆を感じたら

オーナーがまず行うべきは、できるだけ早くサブリース解除を請求することです。
解除が成立する前にサブリース会社が倒産すると、2か月分の滞納賃料や敷金の回収が困難になるため、迅速な対応が重要です。

ただ、自分で手続きするのが不安なオーナーも多いかと思います。
その場合、私どもFGHで代行も可能です。毎月100件ほど投資用物件を扱っており、サブリース解除も慣れています。

信頼できるサブリース会社の選び方

サブリース契約を成功させるためには、会社の経営基盤や契約内容の説明姿勢をしっかり確認することが重要です。

そもそもサブリース契約は長期にわたるパートナーシップであり、会社の信頼性が赤字を回避するカギになります。信頼できる会社は市場動向や法令改正を踏まえた上で、オーナーに明確なリスク説明や契約上の注意点を共有する傾向があります。

また、契約日前に物件の収益シミュレーションを詳細に説明してくれる会社は、経営スタイルが透明であると考えられるでしょう。サブリースが魅力的に見えても、想定収支にしっかりと余裕をもたせることが肝心です。契約書に曖昧な点が多いまま進めてしまうと、後々思わぬ赤字を抱え込むリスクが否めません。
 

賃貸住宅管理業法の登録業者である

近年の法改正によって、賃貸住宅管理業における業者の登録制度が整備されました。
登録業者であれば法規制の範囲内で適切な管理が行われるため、契約内容や重要事項説明の省略などによるトラブルリスクが低減します。

登録情報はインターネットで確認できるため、契約前には必ずチェックしておくと良いでしょう。
 

サブリース専業ではなく、管理委託も扱う業者である

サブリース専業の会社は家賃保証を前面に出しがちですが、管理委託などほかの賃貸経営手法に対応できる業者であれば、柔軟な提案が期待できます。

複数の選択肢を提示できる会社は、オーナーの資金計画やリスク許容度を踏まえたアドバイスを行えるケースが多いでしょう。結果的に赤字からの回避や経営の安定化に繋がる可能性が高まります。
 

契約前に、デメリットを詳しく説明してくれる担当者である

サブリースや不動産投資に不慣れなオーナーにとって、メリットだけを強調されるとリスクを見落としやすくなります。

信頼できる担当者は大幅な賃料減額の可能性や修繕費の負担など、リスク面についてもしっかりと説明してくれるものです。
デメリットを理解した上で契約を結ぶことで、トラブルや赤字を最小化する意識が自然と身につくでしょう。

サブリースで失敗したときのリカバリ方法

万が一赤字となったり、トラブルが起きた場合には、早めに対処し被害を最小限に抑えることが重要です。
サブリースで生じた赤字が長引くと、ローン返済だけではなく物件の改修や税金など、あらゆるコストが経営を圧迫する要因となります。
放置してしまうと自身の資産を切り崩さなければならない場面も出てくるため、できるだけ早い段階で現状を見直すことが大切です。

まずは契約書の内容を再確認し、修繕費や賃料収入の見通しをリアルタイムに把握しましょう。
専門家の意見を仰ぎつつ、最小限の損失にとどめるための策を検討することで、最終的に不動産投資全体のリスクヘッジにも役立ちます。
 

サブリース業者と賃料交渉する

周辺相場と比較しあまりにもサブリース賃料が低い場合は賃料交渉の余地があるかもしれません。
販売会社がそのままサブリースを請け負っている場合も多いので、購入時の担当者と話をしてみるのもおすすめです。
 

損失が広がらないうちに手離す

資金計画の再検討やサブリース賃料の交渉を行っても改善が見込めない場合は、早期売却や運用方法の変更を検討するのも一つの方法です。
特に築年数が新しい物件や立地条件が良い物件は買い手がつきやすく、思ったよりも高値で売却できることもあります。
一般的に、築年を経るごとに物件価格は下がり修繕積立金などの諸経費は上がっていくため、一度赤字に転落すると取り戻すのはなかなか難しいです。

リスクを最小化するためには、赤字幅が大きくなる前に抜本的な対策を実施する決断が重要です。
 

できるだけ高く売却する

売却を検討する際は、不動産相場の動向や物件の強みをしっかりと把握し、適切なタイミングで売り出すことがポイント。
さらにサブリース物件の販売に長けている不動産業者との連携により、なるべく高く購入してくれる買主を探しましょう。

弊社の場合だと、サブリースを解約するかそのまま売却するか過去の実績から精査するところから始めます。
万が一、残債割れなどの事情で売却が難しい場合でもすぐに諦めることはしません。

管理形態の変更や、借り手との賃料交渉、購入投資家の開拓など多少時間がかかるケースもありますが、あらゆる角度からとことん売却活動させていただきます。
これにより、オーナー様が赤字を最小限に抑えながら次の投資や新たな経営戦略に踏み出すきっかけを得やすくなります。

他社様にお断りされてしまったケースでも是非一度株式会社FGHにご相談ください。