【2025年最新】東京都のワンルームマンション売却事情｜相場・売り時・注意点を徹底解説
【目次】
日本のワンルームマンション市場の中心、東京都
東京都のワンルームマンション取引件数は全国的に見ても群を抜いており、流動性の高さと安定した賃貸ニーズを背景に、堅調な市場環境が続いています。
特に都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）を中心に、交通アクセスや生活利便性に優れた駅近物件、加えて管理状態の良好な築浅・中築物件に人気が集まっており、国内外の投資家からの評価も高まりを見せています。
エリア別では、山手線内側の一等地や、城南エリア（目黒・品川・大田）など都心アクセスに優れる地域が依然として高い支持を集めており、近年では再開発が進む品川・高輪ゲートウェイ周辺や、虎ノ門・渋谷の大型プロジェクト周辺エリアでも活発な取引が確認されています。
東京都においては、人口の集中が続いていること、単身世帯の増加傾向、豊富な就業機会などが賃貸需要を下支えしており、高稼働率かつ売却時の出口戦略が取りやすくリスクコントロールが容易という点で投資先として魅力的です。
一方で、価格の上昇が続いていることから表面利回りは年々低下傾向にあり、個別物件の見極めがより重要になっています。
また、供給が集中しているエリアや、築古物件では今後の修繕コストや空室リスク、賃料維持の難しさといった懸念も無視できません。
東京都23区のワンルームマンション供給量推移
※本グラフは、株式会社不動産経済研究所 投資用マンション市場動向より株式会社FGHが作成したものです。
東京23区の分譲ワンルームマンション供給戸数は、2000年代初頭は7,000戸超と非常に多く、その後も2022年頃までは供給が続きました。
リーマンショックやコロナ禍にも3000件以上の供給がおこなわれてきましたが、2023年頃から都心部の過熱感からくる金融機関の融資制限により、供給は徐々に縮小。
2024年には1,533戸と急激に減少しています。
この背景には、地価上昇・建築コストの高騰、条例規制強化により、新築ワンルームの採算が取りにくい状況があるとみられています。
東京都23区の中古ワンルームマンション市場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリより株式会社FGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）
東京23区の中古ワンルームマンション成約価格は2013年上期の1,600万円から、2024年下期には2,500万円へと約56%上昇しています。
2013年、東京五輪決定による再開発期待・インフラ整備の影響で、都心部を中心に需要が高まりました。
その後、2020年の新型コロナウイルス感染拡大の影響で、都心離れや空室率上昇が一時的に発生し、若干価格は下がったものの大きな価格暴落は回避しました。
都心回帰・訪日客回復・再開発が再び評価され2024年下期には過去最高の2,500万円を更新しています。
東京都23区のワンルームマンション賃料ランキング
第1位東京都港区 15.8万円
第2位東京都中央区 14.9万円
第3位東京都千代田区 14.4万円
※本グラフは、Yahoo!不動産 東京都の家賃相場より株式会社FGHが作成したものです。（数値は2025年6月19日時点のもの）
2025年6月時点の東京23区ワンルーム平均賃料ランキングでは、第1位は港区の15.8万円、次いで中央区が14.9万円、千代田区が14.4万円という結果に。
港区は外資系企業の駐在員や高所得単身層が多く住むエリア、中央区や千代田区は職住近接型のエリアとして人気です。
その他上位の区は都心近接で若年層や単身者に人気が高く、商業施設や利便性の高い生活環境が賃料を支えています。
東京都の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計より株式会社FGHが作成したものです。
東京都の総人口は2040年をピークに緩やかな減少に転じると予測されています。これは高齢化と出生率の低下が主な要因であり、東京一極集中の流れが続く一方で、団塊ジュニア世代の高齢化と、地方からの人口流入の鈍化が重なっているためです。
また、15歳〜64歳の生産年齢人口は、総人口よりも一足早く2030年頃から減少に転じると見込まれています。
その結果として、ワンルームマンションの空室リスクが相対的に高まりやすくなるエリアも増えていくことが予想されます。
今後は全体的に「二極化」が進むと考えられます。
物件の立地・築年数・設備だけでなく、「人口減少に強い立地かどうか（再開発・商業集積・駅近・法人需要）」という観点からも慎重に判断することが、投資成功の鍵となります。
東京都の主要駅と乗者数ランキング
| 順位 | 駅名 | 乗者数（人/日） | 主な路線・運営会社 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 渋谷駅 | 621,625 | JR山手線/東急田園都市線/東急東横線/京王井の頭線 東京メトロ（半蔵門線・銀座線・副都心線） |
| 第2位 | 新宿駅 | 546,696 |
JR山手線/京王線/小田急小田原線 都営（新宿線・丸ノ内線・大江戸線） |
| 第3位 | 池袋駅 | 422,018 | 山手線/西武池袋線/東部東上線 東京メトロ（丸ノ内線・有楽町線・副都心線） |
| 第4位 | 北千住駅 | 254,558 | 東部スカイツリーライン/常磐線 東京メトロ（日比谷線・千代田線）/つくばエクスプレス線 |
| 第5位 | 東京駅 | 180,893 | 東海道本線・東京メトロ丸ノ内線 |
| 第6位 | 品川駅 | 143,016 | JR東海道本線/東急本線 |
| 第7位 | 高田馬場駅 | 142,239 | JR山手線/西武新宿線/東京メトロ東西線 |
| 第8位 | 新橋駅 | 141,665 | JR東海道本線/東京メトロ銀座線/都営浅草線/ゆりかもめ |
| 第9位 | 秋葉原駅 | 118,126 | JR東北本線/つくばエクスプレス線/東京メトロ日比谷線 |
| 第10位 | 目黒駅 | 116,155 | JR山手線/東急目黒線/都営三田線/東京メトロ南北線 |
出典：東京都統計年鑑 令和5年
東京都の乗者数ランキング上位10駅は、東京の中心地である「渋谷駅」や「新宿駅」「池袋駅」を筆頭に、主要な交通ハブが占めています。
特に「新宿駅」は世界で最も利用者数の多い鉄道駅としてギネス世界記録に認定されました。
「東京駅」は日本の中心駅ともいえる存在ですが実はオフィス・新幹線利用が中心で、通勤の分散や地下移動の影響で意外と数字が伸びません。
観光や長距離移動では重要な駅です。
東京の駅の乗客数は
・接続路線の数
・ターミナル機能の有無
・再開発・商業施設の有無
・周辺の大学やオフィスの集積度
などが大きく影響しています。
東京都の主要施設・主要大学
東京都の主要10施設
東京都の行政の中心で、無料展望台からは都心を一望することができます。
天皇陛下の住まいがある国の象徴的施設。緑地やマラソンの地としても人気。
2012年に完成した、世界有数の高さを誇る電波塔。ふもとには充実の商業施設があります。
赤と白のデザインが美しい、昭和のランドマーク的存在です。
高層ビル群・オフィス・森美術館など複合都市型施設。商業施設にはハイブランドが入居しています。
日本最大級の展示・イベント施設。企業展示や同人即売会など多様な用途で使用されています。
上野動物園・博物館・美術館など文化集積地。桜の名所としても有名です。
東京最古の寺で、雷門・仲見世通りなど外国人にも人気の観光名所が多数あります。
テレコムセンター、フジテレビ、ダイバーシティなど観光・娯楽施設が豊富なエリアです。
約55,000人収容。プロ野球や音楽ライブなど多目的イベントが開催される屋内スタジアムです。
東京都の主要大学と都外出身者数（推定）
| 順位 | 大学名 | 在学生数 | 府外出身者割合（推定） | 府外出身者数（推定） |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | 日本大学 | 約66,500人 | 約30% | 約20,000人 |
| 第2位 | 早稲田大学 | 約38,000人 | 約40% | 約15,000人 |
| 第3位 | 明治大学 | 約32,000人 | 約40% | 約12,500人 |
| 第4位 | 慶應義塾大学 | 約29,000人 | 約40% | 約11,500人 |
| 第5位 | 東洋大学 | 約30,000人 | 約30% | 約9,000人 |
注：府外出身者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。
東京都のワンルームマンション売却成功事例（体験談・インタビュー）
N様大田区_ヴォーガコルテ馬込アジールコート ご売却）
「何社かお話しをさせていただいた中で、一番高額だったFGHさんを選ばせていただきました。担当の髙松さんは、何でも親身に疑問の答えて下さったので、安心して取り引きができました。これから売却する方は、1社で契約せず何社もお話を聞いてから売却したほうがいいと思いました。売却額が全然変わってしまいます。」
T様（中野区_ARKMARK中野坂上 ご売却）
「査定の段階から、やりとりをしていた複数社の中で渡邉さんの対応が一番誠実で、区分マンションの売却経験も豊富で有益な情報をたくさん教えていただけて大変良かったです。サブリース案件で売却に困っていましたが、無事に解約・売却ができて安堵しています。色々と配慮をいただき、損も最小限におさえられたのではないかと思います。ありがとうございました。」
A様（江東区_ルフレ深川イースト ご売却）
「色々なトラブルに際し、何度もアドバイス頂き無事に売却出来ましたので、本当に感謝しています。ありがとうございました。」
